2022年地产融资业务还能不能做？该怎么来做？

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2021年已经过去，回望2021年，地产金融同行都经历了太多太多。2022年对于地产企业而言，“本土化”现象将越来越明显，聚焦区域、低负债、做品质将成为共识。对于金融机构而言，“属地性”特征也将越来越明显，选择属地范围内的交易主体或属地项目的投资合作亦将是更多投资机构的选择。此外，因资管新规行将结束，回归本源，操作标准化、非标转标业务则是发展的大趋势。

一、地产融资机构及开发商生存现状

（一）开发商

随着开发商信用风险事件的持续暴露，能活下来的民营开发商已为数不多，当下开发商的需求（特别是民营开发商）也已经不再是融资拿地，而是如何“续命”：

1. 今年开发商可谓是“裁员”滚滚，保工作成为开发商员工（特别是民营开发商）的首要任务。

2. 大部分房企目前都将回款作为当务之急，亦表示未来也不会大规模拿地，即使拿地也更加谨慎地关注项目的利润率，项目准入方面提高城市准入标准。在合作开发的选择方面则尽量减少摩擦成本。此外，向“管理”要效益的理念越发深入人心，所谓的向管理要效益具体则包括现金流管理、交付管理、舆情管理等的，以此促进和上下游、合作伙伴、客户等的共生关系。

3. 在开发贷无额度或放款速度受限的情况下，对于开发商而言前融资金即将到期，当下则希望有资金能置换前融资金。

4. 对于合作开发类的项目，则希望能有资金可以就其持有项目公司的单边股权提供融资。

5. 部分开发商已逐渐转向以融资代建为主的轻资产业务，但对于融资代建业务而言，短期内可以作为养团队的方式之一，但未必是长久之计。

6. 大部分开发商目前均在重点处置一些商业、办公楼、酒店等重资产，转让、抵押融资均是能接受的合作方按时。

7. 少部分“地头蛇”开发商尚有喘息余地，仍积极上马新项目，表示在新政传导的风口，慢有慢的好，可以考虑得更周全，把工作做得更扎实。

（二）资金机构

当下的资金机构有的在忙于应付“踩雷”，或防止“踩雷”而强化风控；有的则已表示要转型，逃离地产，积极物色产业投资、不良资产行业的投资机会，或顺应政策走向，探索二级市场、北交所“专精特新”的投资机会；但是，回头来看，还是地产“香”。有的资金机构则处于迷茫的状态，对于地产业务则表示还要再持续观望。

1. 银行：正在逐渐满足合理的融资需求。对于银行的传统融资产品，其中对于合理的按揭贷款放款确有提速；开发贷的发放则需视交易对手资质情况而异；响应政策的号召，对于优质企业的并购贷业务亦有所松动。此外，因受《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》(银保监发(2021)15号，下称“15号文”)的影响，部分银行分支机构暂停了更新贷的发放，并表示与政策导向存在冲突。现在部分银行表示，对于开发类项目，不必太在乎主体，毕竟“大而不倒”是个神话，在项目选择上更加关注稳健主体的“小而美”的项目。

2. 信托：大部分信托机构均不同程度地“踩雷”，整体处于观望或特别谨慎的状态。交易对手方面，觉得国央企最好；业务方面，现在主动管理的地产基本不敢接；ZF平台业务也比较难（成本也比较低，加上隐形债务的影响），担忧平台业务违约；通道业务还是可以做一做，保险资金、银行出表（投永续债模式）、一般企业通道、家族信托以及债券类业务因为是标品业务也可以操作。

3. 国企金控平台：踩雷的国企金控平台正在进行风险处置或隔离，并表示后续更加注重属地的投资，尝试选择参与基础设施类投资。

4. 私募：因地产私募基金备案的暂停，大部分专注于地产投资的私募管理人暂时无存续产品，亦有部分地产私募机构收到了属地证件局或金融办要求限期清退无存续产品的基金管理人，因此部分基金管理人目前在通过投资非房主体的方式进行“保壳”操作。自今年9月份地产私募基金产品暂停备案后，至于地产私募产品何时放开备案仍是未解之谜。

5. 金交所/金交中心：近期，清理整顿各类交易场所部际联席会议（以下简称联席会议）办公致函 29 个辖内有金融资产类交易场所（以下简称金交所）的省级政府办公厅,要求立即组织省级地方金融监管局商人民银行、银保监会、证监会派出机构开展对辖内金交所的现场检查工作，此次联席会议聚焦金交所非标融资业务的检查，另外大量“野鸡所”亦是重点清理的对象。现阶段主要是清理整顿，明年业务的开展还需要看监管的具体意见，在过渡期间则重点操作诸如处理国有金融机构产权、不良资产交易、债权资产、股权转让、金融资产收益权转让等本源业务。

6. 股交所/股交中心：在政策支持的范围内，积极挖掘专精特新培育板四板挂牌业务。“机构资金+股交所可转债通道+非房主体可转债产品”融资模式，目前仅有少部分股交所仍在操作。

7. 保理：部分保理公司处于弱化保理公司本身风险的考量，正在物色地方城投作为主体来授信或担保的合作；或者以国央企建筑企业作为融资主体，建筑单位对业主方的应收工程款作为底层资产，并由建筑单位签署回购协议。作为ABS、ABN的资产服务机构，探索与银行理财子资金的合作机会。

8. AMC：回归本源，操作不良类项目的并购融资，对于相对成熟的城市更新项目融资业务的合作，则需要项目本身或融资主体带有不良的属性和理由。

9. 民间资金：踩雷的在积极维权；或选择休养生息，另辟赛道；或因高额成本无法物色合适的项目。

10. 外资：对于国内的形势表示无法判断，因为爆雷还在持续，市场还未触底，目前还未到抄底的时刻，当下先持续观望。此外，少量的外资机构在尝试收购物流类资产及有现金流支撑的资产，但落地难度很大。

二、市场出清与行业信用基本面的逐渐修复

（一）政策底

随着2021年9月份后政策持续纠偏，目前政策底已现。近期一些领导在公开场合的讲话亦再次重申房地产是支柱产业、是国民经济的重要组成部分，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

外债方面，虽然2021年10月26日召开的部分重点行业企业外债座谈会传递了“将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求”的信号，但市场却不买单，据我们财富中心的不完全统计，11月仅有港龙在境外发行了1.58亿364天美元债，利率为13.5%；12月，绿地发行了3.5亿美元8个月高级无抵押票据，利率为7.947%；绿城发行了1.5亿美元3年期高级票据，利率为5.95%，市场惨淡。

11月、12月国央企及部分优质民企公开市场发债有所回暖，11月房地产ABS审核也有所加快。针对刚需的按揭贷款放款目前亦有所加速，部分银行的利率有所下降。近期“优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设；鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务”的政策释放了并购贷融资松动的信号。市场也有观点表示，在政策纠偏对需求端无法立竿见影的情况下，以优质企业作为信用中介，逐渐向供给端注入流动性。

（二）市场底

2022年第一季度系美元债还债高峰、非标融资集中到期，届时房企的命运将基本定性，尤其是高杠杆、高负债的房企将迎来最终的劫数，经市场的收并购、债务重组后，洗牌的结果也将在2022年上半年初步出炉，伴随着部分安全边际明显不足的房企逐渐出清，大概到2022-2023年，行业信用基本面或将逐渐获得修复。

 三、未来地产金融监管政策走向及地产融资业务调整

（一）未来地产金融监管政策走向

1. 信用风险事件均系个案，监管部门目前的重点是“保交楼、保民生”。市场普遍认为，未来的政策调控仍将以“房住不炒”为总基调，以“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”、“维护房地产业健康发展和良性循环，维护住房消费者的合法权益”为主要政策方向，房企将逐步进入“稳健发展”阶段。

2. 房地产行业的融资走向在于监管层要求的“合理”二字。对“合理”两个字的理解，简单来说，房企土地保证金的融资、土地款的融资肯定是不合理且不合规的，大部分城市的招拍挂文件中也都有明令禁止；房企以后想通过各种方式实现“一鱼多吃”也肯定是行不通。于地产投资业务而言，“房地产业健康发展和良性循环”的核心要义其实就是地产项目本身能够实现资金和产品的闭环，比如开发商和地产投资机构的资金输入归口于目标项目，收益来源亦取自于项目，也即破除开发商的资金抽调和杠杆操作空间。金融端需支持房地产企业合理正常融资，比如银行端需合理发放房地产开发贷款、并购贷款。以优质企业作为信用中介，向供给端注入流动性。

（二）地产融资业务调整

1. 心态上积极乐观：这一轮爆雷潮下房企完成降杠杆和降负债后，叠加更严格的政府管控措施（比如预售资金监管等），其实对地产投资业务来说有着更好的安全边际，因此地产投资业务的操作逻辑其实已更加清晰。

2. 交易对手的选择：未来国央企、有实业板块支撑的地产企业、深耕地方的本土龙头房企将成为资金机构重点考虑的合作对象。财务能力（即低杠杆、低负债）、融资能力、管理能力及产品能力强的主体将成为追逐合作的对象。

3. 投资业务策略调整：比如对于项目的选择，提高准入城市要求，聚焦以居住属性为主的城市，利润率方面不能光看投资测算报告上的利润等表面数字，以后更要实地踩盘，了解市场、融资环境、销售环境、竞品情况等等。

4. 投资人的选择上：物色具有抗风险能力的机构型投资人进行合作。

5. 投资方式及产品方面：非标融资将成为“奢侈品”，通过搭建股权或优先股投资架构等进行项目投资或许是以后更加常规的投资方式。在银行只能“合理”发放开发贷款、并购贷款的前提下，前融业务基本只能在房企交完土地款之后，另外前融资金也无法跟银行开发贷并存。此外，2022年并购或将成为另一个浪潮。标准化产品、非标转标类业务则是未来重点发展方向。

6. 后续的地产投资中，资金机构的投后管理将不再流于形式，风控的落脚点肯定也得回归到项目本身，扎实落实投后管理也将成为共识。

作者：西 政 财 富

来源：西 政 财 富

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