我建房，你掏钱？剖析Plano市政府推行纳税人资助的经济适用房的新规划

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原作：Plano Citizens' Coalition

翻译：Maggie

“住宅趋势分析与战略规划”于今年三月开始启动。规划是由Denver的一家经济与规划系统咨询公司为Plano市政府的社区服务处准备的。该计划包括了对Plano住房市场当前供需趋势的研究，以及去年五月Plano市政府主办的住房民调结果。研究的同时，讨论了可能采取的政策措施。所列政策的实质尤其令人担忧。

在11月12日的初期公开会议上，最近刚完成的“住宅趋势分析与战略规划”被提交给市议会。会议期间没有采取任何行动。但是，我们必须注意到，如果该规划以目前的形式被批准，它对Plano的未来将意味着什么。

“住宅趋势分析与战略规划”主要是寻求在不久的将来解决整个Plano的住房负担能力问题。在给市政经理的备忘录中，社区服务主任表示：“鼓励Plano市有意识地采取具体措施解决报告中强调的住房问题。”然而规划本身并没有详细说明区域具体化的措施，备忘录建议“Collin Creek Mall、Oak Point Area、Four Corner零售店的重新开发应包括混合收入住宅（出租房和自住房）。”规划在备忘录中作了总结，比如“重新开发的目的是划拨土地来建劳工住房，并且创造一个面向公众的协助首付的援助项目。"

在第21页的”政策选项”下，该规划包含了一个政策措施，这个措施就是将住宅视为“城市基础设施”。这个想法也就是要把住宅变成城市基础设施的一部分，即由市政府来负责建设。一般责任债券将被用来支付经济适用房。第153页，该规划指出Austin市政府是执行这种政策的一个例子。在2013年，Austin选民通过了一项6500万美元的债券以支付经济适用房和劳工住宅项目。该规划还提到Austin选民将在11月6日，考虑通过另一个2.5亿美元的债券项目来支持经济适用房。Austin选民已批准了这个条款及数项主张。如果Plano也批准相同规模的类似债券，那么利息和Sinking Property税率就会升高。那些利息本用来为一般债券还本付息的。换句话说，该规划主张由市民们通过交付房地产税来负担建经济适用房的费用。该规划直言“一些措施需要政治意志”。

另一条款有可能通过“土地使用控制”来进一步限制开发行业。住房负担问题的责任被直接归咎于住房开发商。该规划声称开发商设定的价格“有时就是问题的一部分”。该规划列出了相关政策，比如包容性区划、商住连锁项目作为解决方案。如第142页所述，包容性区划要求开发商预留一部分新房建设，使其在特定收入水平下能够负担得起。商住连锁项目则要求开发商给市政府付一笔资金来建造经济适用房。具有讽刺意味的是，尽管提出了这样的政策措施，但该规划指出，强制性的包容性区划和连锁计划在德州是非法的。然而，自愿的包容性区划是合法的。这意思是你可以请开发商而不是要求开发商建造经济适用房。通常的做法是给开发商奖励去建造经济适用房。

该规划也参考了市政府最近关于Envision Oak Point计划的行动。规划甚至要求在整个Plano，针对将来的重新开发，生成更多类似于Envision Oak Point的区域特定计划。此外，备忘录也提到为具有再开发潜力的地段列一个“库存清单”的讨论。还可以使用一种称为“区划上调（upzoning）”的政策。“区划上调”的意思是将主要由住宅组成的区域朝商业化方向引导。对此，人们是有争议的，因为这通常会导致该地区拥堵和人口密集。哪里有“区划上调”，哪里的居民生活就会受到负面影响。目前，尚不清楚Plano将在何处实施“区划上调”，因为该规划没有做出进一步的解释。

根据第29页的“政策方向”，该规划考虑增加市场住房供应量。 它公然暗示这样做是为了鼓励建造更多的住房，这些住房“设计实惠”，如联排别墅，或更高密度的住宅类型。 该规划要求为劳工和低收入住房提供额外的资金和监管支持。

“住宅趋势分析与战略规划”在这点上是正确的，即指出Plano的就业数量超过住宅发展的增长。也许这是短期内住房可负担性问题的根源，因为需求大于供应。不幸的是，这可能部分是由于市政府有意通过反复使用经济发展激励措施来扩大城市内的就业机会造成的。最终，该规划如何解决这一现象是有问题的。如果我们认真分析会发现，这些政策措施，将构成当地政府对城市住房市场的前所未有的干预。可能会对纳税人施加巨额成本，以资助旨在实施经济适用住房的新计划。在过去的五年里，城市房地产税平均已增加了39.7％。实际上，该规划未能解决的一个问题就是住房负担能力问题。Plano市为提高房价承受能力应该采取的第一步措施是，停止大规模增加房产税，并削减浪费的开支。由于房地产税的重负，许多居民很有可能被迫从自己的家搬出。而且难以确定，在Plano按目前房价，人们还能继续负担多久。没有预知能力，无法知道房地产市场将来运行的情况。该规划是市政府的过度反应，实际上是利用瞬间经济形势和提高城市影响持续发展的力量的手段。值得注意的是，市政府工作人员在2018至2019年预算过程中指出，房地产价值似乎开始趋于稳定。政府权力的增加是否是有意的是无关紧要的，重要的是它造成了监管范围的扩大和公众成本的增加。“住宅趋势分析与战略规划”有利于更高密度的住房开发，这并非巧合。该规划是实现目前Plano市议会多数议员的愿望，就是增加政府支出，走向中央计划发展趋势，并且是扩大地方政府作用的一系列措施中的最新举措。

Plano Citizens' Coalition（PCC）相信Plano的远景是由自由市场和最小化的政府成本决定的。区域划分（Zoning）过程的存在是为了最大限度地减少冲突和使用功能的问题。因为开发商对彼此靠近的土地使用上，具有不同的兴趣和目标。但这不是民选官员用来重新配置他们认为合适的社区的工具。纳税人上缴的税款应该严格限于公共安全、基础设施和其它基本服务建设上。该规划在财政上是不负责任的，因为它增加了不必要的没收来的东西，而这种方式对于所有获得资金的人也没有利。 PCC恳请市议会积极主动，不要授权于任何可能对社区产生巨大副作用的市场干预。值得注意的是，在“住宅趋势分析与战略规划”的附录A中，住房民调参与者的评论数量惊人，这反映了人们对房地产税上涨的紧迫感和对高密度住宅过度发展的不满，以及人们对公园式开放空间的渴望。现在是时候让我们的市政府开始倾听那些他们应该服务的人，及时悬崖勒马，使Plano成为一个人人向往的美好社区。

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