瑞士瑞银集团认为斯德哥尔摩房市有泡沫

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瑞士瑞银集团（UBS）每年都会对全球多个大城市的房市进行分析，并发表一个世界“房地产泡沫指数“。今年的报告如下图：

瑞典首都斯德哥尔摩的房地产泡沫指数为1.62，而指数超过1.5即意味着房地产市场有泡沫存在。而去年斯德哥尔摩的房地产泡沫值数还是1.11，即有一定的估值过高问题，但还没到泡沫的程度。

瑞银集团表示斯德哥尔摩的房价已经持续增长20多年了。在2017年，瑞典政府出台了政策收紧了房贷，成功遏制了房价的持续增长，防止了房地产泡沫的产生（注：其实2017年前瑞典政府就已经逐步加强还本金的要求了，但效果一直到2017年才出来）。到了2019年，实际房价下跌了10%。但新冠疫情下导致房价再次疯狂，从2020年中到2021年中，房价增长了17%。从上图中斯德哥尔摩房价每年的变化率看，去年是瑞典房价20年来增长最猛的一年。虽然政府现在又重新收紧房贷政策，但是由于瑞典整体的金融环境鼓励买房，同时租房市场又被严格管制导致供给不足（导致瑞典首相被弹劾的市场化房租到底是怎么一回事？），所以房市的泡沫可能还会继续吹大。

根据瑞银集团的计算，一个高级技术人员在斯德哥尔摩靠近中心的地段买一套60平米的房子需要工作8年，而这个数字在10年前，也就是2011年的时候是6年。工作多少年才能买到房子不仅取决于房价，也取决于当地买房所要求的首付比例以及房贷利息，还有对还本金的要求。

不过小编其实觉得瑞银算的8年这个数字有些高了。下面给大家算一下。

瑞典目前买房要求支付15%的首付，利息大约是1.2-1.4%。还多少本金取决于你的贷款比例，贷款比例在房价70%或者以上一年还2%，贷款50-70%之间一年还1%，贷款比例低于50%则不需要还本金。从2017年开始，房贷超出家庭税前年收入4.5倍的部分要求每年再还相当于房贷数额1%的本金（北欧模式帮你解读瑞典新的房贷还本金政策）。

斯德哥尔摩非最中心的，距离中心比较近的房子，大概6万克朗（约合4.4万人民币）一平，这样60平方米的房子，就是360万克朗。首付54万，贷款306万。306万需要每个月支付利息3315克朗（按1.3%的利息算），还本金7650克朗，物业费一个月大约4000克朗，就是每个月花费1.5万克朗。但银行审批贷款时一般会要求你能承受5-6%的利息，即一个月15300克朗的利息，加上一个人一个月9000克朗的生活费，即你需要收入达到税后3.6万克朗，约等于税前一个月4.8万克朗的工资。这差不多是一个36-40岁之间的IT工程师的平均工资水平（瑞典IT工程师VS医生工资大揭秘）。

这名IT工程假设26岁工作，起薪3.6万克朗，税后2.8万克朗，租一个1万克朗一个月的房子，生活花费8000克朗一个月，则每个月能存1万克朗，一年最少存12万克朗。那么要存够54万首付，只需要4年半时间，也就是30-31岁就可以攒够买房的首付。攒够了首付之后如果工资还没达到4.8万的水平，则可以通过找到一个可以跟自己共同承担房贷的另一半买下一套一室一厅的房子，或者自己一个人买套小点儿的也行。

参考新闻：

https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/insights/2021/global-real-estate-bubble-index.html

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