近日，青岛市发布了一个房展活动规则，引起了热议。其中两条非常引人注意，第一是他主动调整了限售政策，出售1套以上原有住房，新购1套住房的，把5年限售变成了2年，第二就是调整限购政策，因为继承拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不再按其拥有一套住房计算。当时我们没有马上立即点评，就是怕他第二天就撤回，毕竟之前已经有过先例，河南驻马店和广州，两个城市都是因为松绑楼市调控，结果第二天就自己打脸，不但政策收回，还公开写了检查。那么青岛会怎么样呢，这显然也被解读为了赤裸裸的放松楼市调控的信号。但是2天过去了，这个政策还没有被撤销，说明有可能已经得到了默许。但是我们看到青岛这个政策，也是无比纠结，明明是非常想放松调控，但又不敢，犹抱琵琶半遮面，小心谨慎甚至故意把话说得让人难以理解。但事实上却起到了放松限购和限售的效果，这就是日拱一卒的节奏，慢慢的试探上面的底线，既然完全放开限购不行，那么我就先放开那些仅占一部分份额的，比如父母去世，多个子女共同继承一套住房，以前就是占了房票，现在就不算了。你们还可以单独购买。而限售也加了一个门槛，那就是必须是换购住房，才把5年限售变成2年，那意思就是说，你要不是卖旧买新，只是纯粹的卖房，那对不住，还是5年限售。这就相当于什么？相当于不放购房人离场，一般换房都是加钱买更贵的，所以这个政策意思就是，你得继续拿钱到房地产市场里面来，否则还是不让你跑。
那么我们来综合分析青岛得政策，打开限购是增加需求，打开限售是增加需求和供给，那么你觉得是供给增加多，还是需求增加的多，需求是那些要换房的人，之前被继承和拆迁限制住的人，而供给也是那些等着换房的人，要知道换房有可能买二手房，也可能去买新房，现在新房的贷款政策肯定更好，总价和税费也比二手房有优势，所以换新房的恐怕不在少数，而他们卖出来的房子全都是二手房，这就是青岛的算盘，只要增加换房需求，就肯定有钱会流入新房市场，而限售放松，二手房的供给会大幅增加，所以你手上的房子肯定会更加难卖。换句话说，你卖不掉，换不了房，对于当地经济也没啥损失，但是一旦你卖了，就有可能有利于新房成交，就有利于当地的经济和土拍。所以这个政策出台，对于当地来说，没什么坏处，只有好处。之所以被放行，没有被驳回，估计上面也是有这个考虑。对于楼市调控，似乎没什么坏处。只要二手房不涨价，财富效应就不会产生，至于新房，都被限价按的死死的，也不会涨价，放开二手房供给，增加新房需求，反而有可能会让二手房价格下跌。而且还保护了换房需求，那么那些正常换房需求的人会怎么样呢？大家会先挂上试试，有枣没枣打一杆子，一看房子那么难卖，没准也就打消换房的念头了。换房这种事，很少有特别急迫的。真有着急的，比如要给孩子换学区房的，你也只能低价卖。能卖的房源多了，你就得挂更低的价格才行。至于前两年炒房的那些人，他们就比较尴尬了，本来想离场的，但你如果不买新房还是跑不了，那么他们会怎么办呢？要么死等，要么选择降低损失，也就是卖大的买小的，卖掉总价高的，买入总价低的，尽快回收资金，能收回多少是多少。所以总价高，面积大的二手房，反而可能出现大降价。相当于这些炒房投资的，要跟开发商提供的新房抢跑道，你没有贷款优势，所以只能去拼价格，如果新增的换房需求都跑到新房那边去了，二手房就更难卖了。
所以青岛这个政策，你细品之后，就会发现他挺有意思，未必会像大家说的那样，成为刺激楼市的政策，如果说刺激，只是对新房销售利好，对开发商是利好，对于二手房可能反而是坏消息。今年的经济形势大家都是知道的，青岛又是以外贸为主的城市，估计肯定非常艰难。所以大家都没钱了，就会想到卖房回收资金，维持资金链，所以今年青岛楼市非常不看好。未来青岛这个政策可能还会被多个城市所效仿，因为地方上不会管你是否能炒房赚钱，人家在乎的是开发商能不能赚钱，利好新房，利好土拍的事肯定会被推广，所以大家应该能看出来，现在每出台一个政策都是利好新房，而不利于二手房的。我们投资买房，最后要赚钱肯定得靠二手房的出手，新房只是买入价，二手房才是卖出价，现在的政策就是把需求引向新房，反而让二手房多杀多。不着急你就扛着，这样价格也不会大跌，着急你就只能贱卖，一两套低价房销售问题不大，除非发生大规模失业，否则应该不会发生大规模的二手房抛售潮，也就不会改变整个市场预期，这大概就是央行所说的三稳吧，也就是通过促进新房销售稳地价、稳房价、通过限制二手房稳预期。所以现在楼市逐渐变成了单行线，只能进很难出。已经非常不适合投资了。买房自己住的也要量力而行，升值的事就别想了。你很难再把它变现。一个只有市值，很难变现的东西，就跟假古董差不多，平常觉得他很值钱，但是要用的时候，却根本找不到买家。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们一直以来都给大家提供了一组稳健的组合，过去这么差的市场环境，指数一点没涨的情况下，3331组合，过去6年年化回报达到8.5%，442组合达到年化10.5%，3322组合更是高达13.9%，这三个组合没有一年是亏损的。5个2组合和DIY组合更加激进，是在为未来的牛市做准备，他们的年化回报也超过了10%。回撤幅度通常只有指数的三分之一，所以这就是组合的作用，跌的时候很小，涨的时候很快，市场越震荡，我们也就赚的越多。投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球app，找齐俊杰的粉丝群开始，每个交易日都有投资的课程，老齐只在这里回答大家的提问。在知识星球老齐的读书圈里，我们继续讲，枪炮，病菌与钢铁，这本书，昨天说到了很么欧洲人率先发展起来，主要的差别就在农业上，率先进入农业社会的，就取得了先发优势，但是别的地方为什么不进入农业社会呢？因为农业一开始的时候，是非常丑陋的，甚至还不如采集狩猎活得更潇洒。加入知识星球找老齐的读书圈，每天10分钟语音，一年为您带来50本财经类书籍的精读和精讲。利用好运动健身和上下班通勤的时间，听老齐说书，您就可以在潜移默化中得到明显提高，读书圈和粉丝群独立运营，也单独付费，千万不要走错了。苹果用户请到齐俊杰看财经的公众号里找二维码加入，三天内不满意全额退款，可以过来体验一下。
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