一个影响今年楼市的大事来了！房地产贷款集中管理！

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一个影响今年楼市的大事来了！房地产贷款集中管理！

作者：知识星球找老齐的读书圈

在2020年末的最后一天，一个大家都没怎么关注的时间段，却出现了一个重要的消息，央行，银保监会下发通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，并且已经从昨天，也就是2021年的1月1日起实施，那么这个制度到底意味着什么呢？

首先，去年我们都听说过，给开发商定了3条红线，通过资产负债率这些指标，从而限制开发商的融资，强行给开发商降杠杆，一下让很多开发商十分担忧，自己的资金链会吃紧。但这只是从资金的需求端来调降杠杆。如今建立银行金融机构房地产贷款集中管理，这就是从总的供给端，再带上一道枷锁。目的还是要降低资金流向房地产的总数量。

其次，房地产贷款集中度管理制度会对各个银行，订立一个贷款上限，也就是说一个银行的的涉房贷款，应在你的贷款总比例中，提出一个上限的要求，不能超过这个数字。具体能有多少，每家银行可能不一样，但可以肯定的是，工农中建交几大国有银行最多。国有大行涉房贷款能到40%的比例，个人住房贷款占比上限是32.5%，而一般的中小银行将受到比较大的影响。招商兴业民生这样的中型银行，比例将下降到27.5%和20%，一些城商行和民营银行，最高只能22.5%和17.5%。

第三，从实际效果来看，对于大行们的影响不大，只有建行和邮储略高于规定的上限，基本跟现在的水平差不多，明显受到抑制的将是城商行，比如青岛银行，厦门银行，郑州银行，这些城商行都明显超标，现在有两个解决方法，1是往回收个人房贷，2是多增加实体经济的信贷。也就是说要么你降低分子，要么加大分母。

综合来看，这个政策的意图就是逼着银行们，把更多的钱投放到实体经济当中，而不只是在那里发放房地产贷款，目前阶段，虽然影响不会特别大，因为大部分银行，还是能够达到标准的，但是这个标准他也在动态调整，现在是经济复苏周期，所以各方面贷款比较多，这样房贷的占比显得没那么高，而一旦经济减速下来，那么房贷的问题就会超过红线，房地产贷款就面临快速收缩的压力。另外，这个百分比也不是一成不变的，央行和银保监会的目的已经很明确了，就是要从供给和需求两端，来给房地产行业去杠杆，给居民端去杠杆。居民负债过高，已经严重影响了经济内循环，更影响了需求侧改革的大局。所以这个必须要给予改变。

老齐从一些开发商那里也了解到，其实现在金融监管已经有了非常大的转变，今年经济会议我们提出了明确的建立租房市场，而针对地产商这块，现在金融上是鼓励大家去盖房自持出租，而不再鼓励开发销售，也就是说你盖房往外出租，我可以给你贷款，但是如果你借钱拿地卖房，那么银行原则上不支持。这就让开发商的资金更加捉襟见肘，为了能从银行获得更多的贷款，开发商估计要被迫转向自持物业的开发，去建设那种长租房。预计这两年开发商自持物业的长租房可能会越来越多。

对于我们个人来讲，住房贷款这块可能未来会越来越紧，所以我们还是那个观点不变，如果你是刚需，你买房要自己住，那是可以买的，特别是在长三角和珠三角地区，可能未来房价不会大涨，也会小涨，所以早点买，可能心里也会好受一点，年初买比年底买要好，年底贷款额度就会比较紧张。而且未来可能个人住房贷款额度，会越来越少。一旦经济拐点下行，可能一下下半年就没有额度了，所以要买房自住的，确实可以考虑了。

但是，要买房投资的，甚至是买房改善的，最好还是谨慎，未来房贷逐渐收紧，也就意味着二手房接盘的会越来越少，目前贷款已经在向新房倾斜，因为新房才能拉动土地销售，各个地方对于二手房都做了贷款上的各种限制，现在基本二手房要付出很大的首付比例，而且贷款也不怎么爱批了，房贷额度下降，首先砍掉的也肯定就是二手房的贷款。所以买房的钱进得去出不来，看着房子市值好像再涨，但是卖一下就知道了，他到底有多难卖，如果你还不在长三角和珠三角的经济带上，那么就更难了。特别是北方的房价一直都在跌，估计2021年，也依旧会继续回落。所以我们给的建议是，非必要不买房，投资的坚决不买，改善的可以先换租。现在租金很便宜，租金回报不到2%，都不够贷款利息的一半，相当于你跟房东各出一半钱，但房子是你在住。非常的划算。

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