北京百湾家园公租房，让租房者住得更有“尊严”丨城市案例分享④

中国北京：百湾家园公租房

——基于尊严居住的社会包容

案例通过政府、企业和社会相结合的方式，以开放街区、立体社区、阳光权等理念在大都市中心建设大规模高质量的公租房，使得大城市的无力购房者通过租房实现尊严居住，实践了大城市从“居住排斥”到“居住吸纳”的社会可持续发展。

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案例背景

百湾家园公租房（图 2.7）是在北京市中心实践的社会住房项目，以促进低收入群体通过尊严居住实现社会整合。

项目通过政府、企业和社会相结合的方式，以开放街区、立体社区、阳光权等理念在大都市中心建设大规模高质量的公租房，使大城市的无力购房者通过租房实现尊严居住，在社区整合基础上实现了城市社会的可持续发展。

百湾家园设计工作由MAD建筑事务所承担，项目主要设计师马岩松在设计时突出对“人”的关注。他在重视效率和功能性的同时，兼顾建筑整体美观，规划公共活动空间，建立社区与城市的连结。城市连结方面，MAD将百湾家园社区打开，六个街区之间有道路穿过，与城市道路连通。城市中的车流可以从社区中间穿过，社区内外的人可以交流融合；社区营建方面，MAD将百湾家园的设计立体化。在地面之上架空了二层，增加绿化，并提供属于社区内部的活动空间。租户可以在二层跑步、遛狗、打球、跟邻居聊天；建筑外观方面，家园由 12 栋住宅楼围合成的六个小街区组成，每栋单体建筑都采用“Y”形结构，层高 6 到 27 层不等，优先保证每一间住房都能有日照。

图 2.7　百湾家园俯视图

资料来源：i-mad.com

项目由北京市保障性住房建设投资中心管理，是北京市百余个已入住公租房项目中有代表性和示范性的一个项目。家园位于北京东四环外，紧邻地铁站。项目占地 9.39 万平方米，总建筑面积47.33 万平方米，一共可容纳 4000 户租户。

2014 年，北京市住房保障中心邀请 MAD 建筑事务所承担百湾家园的设计工作。2019 年底，百湾家园建成，2020年下半年首次启动配租，2021年底，入住率达到 7 成，约有 3000 户租户入住百湾家园。

实践过程

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问题导向

社会住宅是二战后全球范围内的社会福利实践。巴黎和伦敦虽然建造了最早一批的社会住宅，但也产生了未预料到的副作用。

选址偏远是社会住宅的顽疾，容易造成所在区域贫民窟化问题。1958年，伴随着法国战后的短期住房需求激增，法国政府急需在居民与城市空间中制造平衡、缓解城市中心交通，以及人口拥挤所造成的压力，于是大批公共住宅在城市边缘被建造起来。但今天，巴黎市中心的居民对城市边缘的这些密集建筑已经不甚了解，大量社会住宅年久失修，区域外表萧条凋敝，内部更成为滋生各种社会问题的“敏感社区”（Sensible Communities）。

居住隔离容易产生社会隔离，往往与社会住宅运营有关，法国 20 世纪勒· 柯布西耶设计的马赛公寓是具有纲领性质的一例。设计师希望利用现代建筑技术，在为更多工薪阶层提供住宅基础上，提供多元公共空间。然而位置偏远的住区不能成为人们接入都市经济系统的理想居所，庞大建筑群中的多处阴暗角落和市郊紧张的警力为犯罪提供了有利条件，留守的居民也不愿意再使用公共空间。逐渐地，住区内居民的交流、住区与城市交流趋于停滞，社会住宅区演变为城市边缘被隔离起来的一片区域。

质量较差也是社会住宅问题中反馈较多的。2017 年，位于西伦敦的“格伦费尔塔”（Grenfell Tower）发生的大火即为警钟。这座公寓原是建于 1970 年代的社会住宅，近年来越来越多原来的社会住宅房源通过“购买权”计划（Right to Buy Scheme）被放进私有产权房市场出售。零碎的产权转换使得负责维护的非营利组织没有动力保持建筑内部的整洁和安全，只愿做些外部的表面修缮功夫。格伦费尔公寓就在出事前不久重新装修了外墙，用了疑似可燃的保温材料，最终导致起火并演变成一场大灾难。社会住宅的商品化、公共服务的难以维系，是社会住宅在当今面临的困境。

2

解决方案

百湾家园公租房项目从项目选址、住宅设计、社区规划、运营管理等方面着手做出尝试。

首先，百湾家园项目位于北京中心城区东面，是同方向所有公租房项目中距离中心城区最近的项目。

百湾家园租户面向多样化的住房困难群体（图 2.8），而市中心的位置实现了社会整合的功能。百湾家园的租户居民中有来京务工人员、年老无房的本地市民等住房困难群体。租户中的务工人员多从事基础服务性工作，更靠近市中心的居住区位对他们意味着更少的通勤成本和更多的工作机会；老年本地市民虽然大多已经退休，没有通勤需求，但他们如果搬得太远难以维系过往的社会关系一个固定的、正式的居所能在一定程度上帮助弱势群体更好地融入社会。

图 2.8　百湾家园的居民群体

资料来源：i-mad.com

其次，邀请先锋建筑师设计社会住宅，提高建设标准。项目方表示邀请马岩松进行公租房设计，为的是确立公租房的标杆。马岩松为国际知名建筑师，其建筑风格以大胆创新为主。在住宅设计方面，不是单纯从空间关系出发，而试图通过建筑设计回应社会问题（图 2.9）。马岩松团队2014 年开启了一个关于“社会住宅的社会性”的研究课题，调研各国社会住宅的发展历史和设计理念。研究采用了大量的田野调查和社会对话的方式，通过实证调研方式对居民的需求和向往进行探索。在百湾家园设计过程中，设计师想突破传统公租房在大众心目中“住得将就”的印象。马岩松认为，人的生活幸福感和价值来自社区，来自社区的开放程度、与城市的融合，以及留给人与人交流的空间（图 2.10）。

图 2.9　百湾家园建筑师马岩松在社会对话现场↓

资料来源：南方人物周刊

↑图 2.10　MAD 提出社会住宅倡导

资料来源：i-mad.com

强调“阳光权”等尊严居住原则。百湾家园公租房项目房间有各种朝向，但设计团队希望大家都能有南向的阳光（图 2.11），因为阳光可能是所有人都能感受到生活美好的地方，这个是自然赐予的、脱离于社会阶层的、最基本朴素的公正。

为促进社区与更广范围的城市社会产生更多联系和融合，百湾家园社区被设计成开放式，但这就与提供更多社区内公共空间目标相冲突。于是设计团队将社区立体化，将社区的公园与景观空间放在了第二层，用桥连接架空层，将那些由开放式街道分隔的社区内单元重新连在一起。设计中的公共空间促成了不同群体的社区活动。下沉广场（图 2.12）为儿童、年轻人和老年人等不同群体在各个时间段内提供了活动的空间（图 2.13）。同时，居民们在生活过程中也开拓了非正式的公共空间。女性群体将闲置的汽车道路开辟成广场舞空间（图 2.14）。这种空间使用并不在已有的规范内，但是一种主动的女性群体的社区参与。

图 2.11　阳光权的空间实践

资料来源：archdaily.com

图 2.12　社区内的下沉剧场

资料来源：CreatAR Images

图 2.13　下沉剧场的活动

资料来源：archdaily.com

图 2.14　社区阿姨将闲置车道开辟为广场舞空间

资料来源：《百湾家园》纪录片摄制组

经验借鉴

1. 社会住宅要具有社会性，回应居民的需求

居民的需求不只是低的居住成本，同时还应有高质量的居住条件和便利的交通环境。百湾家园公租房在选址、成本和居住环境等多维度的人民需求面前实现了平衡，实践了社会住宅的社会性。

2. 社会住宅项目应当追求建设从“从社区到社会”兼容过渡的住区

拆掉社区的围墙，促进不同人群之间交流、融合，建成从社区到社会兼容过渡的住区有助于防止社会隔离和撕裂的产生、维护社会稳定。

3. 动员租户的自组织能力，发掘社区自治和相互支持的潜力，实现可持续发展

自组织的成立可以增强社区成员之间的连结和信任，成为社区中的个人的社会支持网络的重要组成部分。同时，各种自组织在日常运营中形成的一套成熟的“动员 - 行动”模式，也可以使自组织在面对外部冲击时快速响应。因此，租户的自组织能够增强租户社区应对危机的韧性和稳定性。

本案例出自：2022版《上海手册》第二章社会篇

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