由于政策的原因，上市物管公司股价近几日经历了一波惨烈的调整。但我们认为，市场对于此次的政策存在一些误解。市场的误解主要集中在两个方面：一个是公区收益问题，可能影响收入和利润；另一个是社保问题，可能影响员工成本。针对这两个误解，个别上市物管公司通过电话交流会与投资人做了深入的沟通，匠朴研究所对会议的主要内容做了脱水总结。公区收益问题：融创服务在上市之前已经做过非常规范的处理，公区收益在2020年收入占比在1%左右。融创服务的公区收益是与业主合同约定好的，没有合同约定的都归属于业主。社保问题：在上市之前已经计提了2000多万，招股说明书中有说明。从外包结构来看，公司自有员工较多，外包比例在44%左右。外包合作时有明确要求缴纳社保，有的外包合作方也在逐渐改善社保缴纳。外包员工中有相当一部分是保洁，年龄超过50岁，不在社保缴纳范围内。非常极端的假设下，所有该缴纳的都未缴纳，金额数目将会相当大。所有外包人员依法缴纳社保和公积金，也只影响收入的1%至2%。公司自有员工，按最严格要求的话，上市之前测算，社保可能会有500多万的差异，这个数值不会有太大的变化。在市拓和收并购两方面，会投更多注意力在市拓方面。收并购方面，市场行情可能会助力和卖方谈判价格。公区收益问题：新城悦的公共区域管理的模式，是严格按照业委会的授权去开展的。获得收益与业委会有具体约定，账目上会做详细的记录，并按照要求进行分配。若没有业委会，则会单个和业主签署业主公约，不超过30%的收益给物业。社保问题：基本上保安和保洁都是外包，保洁人数没有明确计算，外包比例比较模糊。并购项目中，自有的比例较高。自有员工是全额交付社保，收购的大连华安可能是部分交付社保。公区收益问题：公区收益占世茂服务收入1.9-2.0%左右。世茂服务在公区收益的分成比例为30%，每个月会对其进行公示。社保问题：世茂服务自有员工正规交社保，外包员工占比大概为30%，社保缴纳比例估计80%。通过新城悦服务以及世茂服务披露的数据，我们可以看出，公区收益中，物管公司的分成比例一般在30%左右。同时我们也拿到了某上市物业公司在公区收益上的分配详情，能够印证这一数据。针对公区收益以及人工成本问题，中信证券也提出了相同观点：
大多数上市品牌物管公司都有严格审计，基本不存在侵占小区公区收益的问题，反而能在未来整改中相比于中小物管公司明显占据上风。不同于外卖，快递行业，物管行业选聘的员工，大多为50岁以上的，按照法律规定并不缴纳社保。同时，科技的应用，也将帮助物管公司降本提效。
7月28日，物管公司股价开始反弹，主要集中于头部物管公司，其中13家物管公司股价上涨比例超过10%。