5份物管中报，揭露一个行业盲区
又到中报季，上市物管公司，陆续开始披露中期成绩单。匠朴研究所在几家已披露业绩的物管公司中，发现了一个共同标签：非住宅。
一直以来，市场对于物管公司的研究和观察，更多的集中在住宅领域，而对于非住宅的关注则相关较少。
匠朴研究所通过5家上市物管公司的中报数据发现，非住宅业态内部存在不同程度分化。
非住宅领域细分赛道众多，包括商场、写字楼、产业园区、政府办公楼、学校、医院、公共场馆等。
匠朴研究所将以上业态分为三类：
第一类是商场；
第二类是写字楼和产业园区；
第三类是其他非住业态。
非住宅业态的分化，主要体现在以下4个方面。
1、拓展方式的分化
商场业态的拓展方式，主要依靠母公司，轻资产模式则主要依靠品牌。竞争对手相对较少。
目前头部的以商场管理为主的商管公司，如万达商管、华润万象、宝龙商业、新城商管等，大多依靠母公司及品牌来拓展。
写字楼和产业园区业态的拓展方式，一部分依靠母公司输送，一部分依靠第三方外拓。竞争对手相对较多。
写字楼和产业园区业态的玩家，长期以来以五大行为主。但随着国内物管企业的觉醒，开发商的写字楼、产业园区陆续开始交由旗下物管公司管理。
远洋服务承接了远洋地产开发的大部分写字楼，雅生活旗下的绿地物业承接了一部分绿地集团开发的写字楼项目。
其他非住业态的拓展方式，主要依靠招投标。竞争也最为激烈。
2、收费模式的分化
商场业态的收费模式最具成长空间，主要包括5个方面：
开业前筹备，一次性收费；
物业管理服务，主要面向商户提供，费用按照面积收取；
租户管理及收租服务，按照当期租金或利润的一定比例向业主收取，也叫商管费；
物业租赁服务，从业主手中租入整个商场、商业街或商铺并进行分租和管理以获取租金和管理费；
增值服务，主要是停车场、广告位、公共区域的管理服务收入。
写字楼和产业园区的收费模式相对比较繁杂，主要可以分为4类：
基础物管服务，与住宅业态物管类似；
资产服务，与商场业态类似，包括前期物业顾问咨询、空间运营、二手物业租售代理、轻资产运营服务等；
企业服务，包括入驻企业的行政管理支持以及为入驻企业雇员提供的服务；
特定增值服务，包括工程改造、办公场所清洁等。
其他非住业态的收费模式以标段化服务收费为主，由于主要采取成本定价的方式，低价竞争也较为激烈，利润空间较小。
3、毛利率的分化
商场业态的毛利率最高，毛利率在34%以上；
写字楼和产业园区业态其次，以远洋服务、雅生活为例，承接母公司项目的毛利率约在28%左右，但管理第三方写字楼的毛利率比较低，仅为8.6%；
其他非住业态的毛利率水平多在20%以下。
4、估值的分化