10月20日晚间，恒大物业、中国恒大、合生创展同时发布公告，合生收购恒大物业50.1%股权的并购案正式告吹。根据合生创展公告内容，合生拟以200.4亿港元的现金，购买恒大物业50.1%的股权，对应恒大物业的整体估值为400亿港元整，相当于每股股价3.7港元，而当前恒大物业的股价为5.12港元，市值553.5亿港元。
合生收购恒大物业，主要目的是接收恒大物业既有的运营体系，并利用恒大物业的经验、行业知识及人才。收购完成后，可使合生创展旗下的合生活，在相对较短的时间内开拓新的本地市场并扩大其运营规模及市场占有率。一开始这200亿的收购款是打到恒大物业的账上的，只有等恒大结清与恒大物业的应付应收款项后，才能把钱给恒大，这也是为了保证合生的自身利益。但恒大显然短期内做不到，所以要求合生把钱直接付给恒大。一方面，恒大物业有3.6亿的未交付面积，这其中大部分来源于母公司，将来存在一定的交付风险，或延期，或交付质量不及预期，这都将对恒大物业未来的增长和物业管理服务带来不小的挑战。另一方面，受母公司事件的影响，会有部分项目更换物业，同样也会有受影响的人才离开公司。首先是物业管理收入，在母公司的营销活动中，送物业费这一形式频频出镜，买房、买理财以及其他等等。这些费用都将成为母公司对恒大物业的应付款项，未来都有无法兑现的风险。
其次是非业主增值服务收入，这部分收入主要包括前期物业管理服务、交付前服务、维修和保养服务及物业交易协助服务等。2021年上半年收入19.77亿，2020年全年收入29.23亿。受母公司的影响，这部分收入存在收缩的风险。最后是社区增值服务收入，这部分影响相对较小，但同样存在拖欠供应商款项的风险。
根据恒大物业的中报数据，恒大物业目前应收母公司的款项为25.67亿，这部分款项存在坏账风险。随着后续业务的发展，以及不断持续的关联交易，这部分应收款项还会继续扩大。
2021年6月30日，恒大物业将宁波雅太酒店物业80%的股权质押，获得了银行3亿元的贷款。
如果是其他行业的公司，拿银行3个亿贷款真的是鸡毛蒜皮的小事，无可厚非。但物业管理公司，尤其是上市物管公司，真的是不差钱，大部分都几乎没有什么有息负债。
怀揣140亿现金的恒大物业，居然质押了刚收购的公司的80%股权来融资。这一操作，确实让人浮想联翩。
物业公司间的并购，是为了扩大规模，一般需要并表。单纯入股的很少。
按照此次合生给恒大物业的估值来算，买下50.1%的股权，需要200亿港元。但紧接着就需要向市场发起全面要约，并有可能会私有化退市，这就需要更多的资金。
所以，匠朴研究所重申我们之前的观点：现在不是出售恒大物业的好时机。
恒大的问题不能有效解决，恒大物业的资产质量也不能保证。现在不是要等卖掉恒大物业来救恒大，而是等恒大的问题解决，才能救恒大物业。
匠朴研究所组建了物管行业交流群，进群可添加研究员微信。