华润万象与禹洲物业，一宗奇奇怪怪的并购

禹洲集团1月5日晚间公告，拟转让公司旗下禹洲物业，转让代价不高于10.6亿元。同日，华润万象生活亦宣布，与禹洲方面就收购禹洲物业订立了相关框架协议。

2020年12月9日，华润万象生活上市，在仅相隔一天的12月11日，禹洲旗下物管平台禹佳生活服务第一次递表。

一年多以后的今天，经历两次递表失败的禹佳，选择把自己的住宅物管业务卖给华润万象生活，这或许也是一种巧合。

但是，这个2022年第一宗物管并购，却显得奇奇怪怪。主要体现在以下四点：

1、为什么卖给华润万象？

走到卖物管公司这一步的开发商，一般都是极度缺钱，想要回血。

根据1月6日市场消息，禹洲集团与摩根大通、海通国际等财务顾问，就其1月23日到期美元债的潜在交换要约展开讨论。根据公开资料，上述美元债发行于2019年1月，当前余额2.42亿美元。

前不久，禹洲还将总部大楼质押，获得11亿元贷款。

但如此缺钱的禹洲，却将物管公司卖给华润万象生活，就让人有些不解了。因为国企的效率大家都懂的，等到流程走完，禹洲估计也快凉了。

在两个月前华润万象生活的投资者交流会上，管理层就曾坦言，作为国企，收并购的决策流程上以及尽职调查的颗粒度等方面会有相对劣势，但在国企并购上有优势。

华润万象生活此次的公告中也透露出，目前只是一个并购的框架协议，最终价格还要参考：

• 最终尽职调查结果

• 目标集团的债务及相关类债项目

• 确保目标集团项目正常稳定且合规运营所需的管理人员成本

• 独立合资格估值师于2021年10月31日对目标进行的最终评估

最终以向国资委备案的结果为准。

不知道最终结果出来的时候，禹洲还挺不挺的住。

同时，华润万象方面可能也是怕夜长梦多，专门在协议中著明，过渡期间，天津禹佳应促使目标履行适当的管理义务，诚实、谨慎、适当及合理经营并使用目标的资产及业务，并确保目标的资产、业务及财务状况不会发生任何重大不利变动。

2、为什么没有商管的交易？

目前来看，国企物管公司的市盈率都相对较高，截至1月6日，华润万象生活的市盈率为46.9，高居上市物管公司第一，其高估值主要还是靠商管的特色来支撑。

但是，华润万象生活的这第一单并购却并非商管业务。

禹洲旗下的禹佳生活服务拥有物管和商管两块业务，华润万象生活却只准备买下住宅物管板块，商管并不在此次并购之列。

市场对华润万象生活的商管并购寄予厚望，相信大家更喜欢与碧桂园服务争夺仲量联行商管业务的华润万象，而不是并购普通住宅物管业务的华润万象。

但细看禹佳生活服务的招股书，其商管业务也没有多大的规模和特色，商管业态组合中一大半都是只有几千平米的商业街项目。

3、10.6个亿，22倍PE，凭什么？

根据禹佳生活服务的招股书数据，截至2020年12月31日，禹洲物业在管面积约为1763万平方米，合约面积约为2658万平方米。关联方禹洲集团总土地储备约为2300万平方米。

禹洲物业管理的住宅项目，基本都是禹洲集团开发的，2020年平均物业费为2.06元/平米/月，基础物业管理服务的毛利率为18.1%。

根据公告，禹洲物业2020年税后净利润约为0.49亿，按照10.6亿的交易对价，pe高达22倍。比上市物管公司绿城服务和金科服务还高。

不过一年前的净利润水平并不能代表现在，根据2021年的净利润估算，可能pe也就没有这么高。但是通过面积、平均物业费、毛利率等指标来看，对于一个规模不大、增长无望、数据平庸的非上市物管公司，这样的价格也属实有点贵了。

不过索性这不是最终价格，如果有最终价格的话，应该会更低一些吧。

4、禹佳生活服务为什么两次递表失效？

禹佳生活服务两度递表，2020年12月11日第一次递表，然后在2021年6月份失效，随后2021年6月16日第二次递表，并在2021年12月份再次失效。

第一次递表时的小伙伴融信服务、新希望服务、德信服务早已挂牌上市，而禹佳生活服务却一直爆冷，确实令人惋惜。

要说是因为太过依赖母公司、第三方拓展不行，那新近通过聆讯的几家都一样。凭什么通过聆讯就未来可期，没通过聆讯就是先天不足。

可能更多的原因，还是出在母公司禹洲集团身上，毕竟去年的变脸才艺和调表操作，让港交所大开眼界。而禹佳生活服务又是分拆上市，阻力不可谓不大。

接下来禹洲集团并未终止分拆禹佳生活的上市计划，正在积极调整上市方案及策略，将更加注重商业资产的运营及管理。这一表态似曾相识，花样年也在做着同样的事。

最后，用公告中的一句话结尾：收购事项未必会进行，股东及意向投资者于买卖本公司证券时务请审慎行事。不久前，融创服务收购第一服务时，也是这么说的。

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