浑水摸贝，偷珠不成，小心划手

01

12月16日晚，知名做空机构浑水针对贝壳发布了一份沽空报告，洋洋洒洒77页，剑指贝壳数据造假。

而针对这突如其来的指控，贝壳也在24小时之内予以回击，内容如下：

1. 关于新房交易GTV和收入。

浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

贝壳提供新房交易的通路有四条：

一、链家门店；

二、平台连接门店；

三、新房销售团队；

四、其他销售渠道。

而在浑水报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。

不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

2. 关于存量房交易GTV和收入。

浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。

它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。

同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。

此外，浑水利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。

比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时，将数值上调了9.66%。

实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。

3. 关于门店数和经纪人数。

报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵，这是由于它的信息源是不完整的。

贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。

同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。

因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

02

贝壳的回应，起到了抛砖引玉，一呼百应的效果。

好多地产经纪从业人员和常年深耕于该行业的研究员旁友们，也给出了很多细节。

首先一大波人，都在花样质疑浑水数据真实性的，各方指责包括但不限于数据来源、交叉验证、以偏概全的问题：

「Sandalwood、yipit、百观公开的数据都跟浑水算的差别很大。只能说浑水还是过于自信，只根据自己查的一些数据就匆忙得出结论，也没去做交叉验证。」

「在国家对互联网和房地产史上最强监管下，凭在廊坊的调研（不明白为啥选廊坊，应该来上海呀）作为样本，推测说贝壳虚增一倍多的交易额，让人懵逼。」

「用爬虫数据就是**，不说数据口径问题，怎么验证你爬虫代码写对了呢（手动狗头）」

「整个地产经纪的人员流动性非常高，新人有试用期，一个店里面七八个人的团队基本上一年多就全换一遍，再加上最近因为行业震荡，人员流动进一步走高，所以我感觉任一时刻采样是有可能很多人并没有来得及拿执照的。」

「贝壳app上也有很多第三方商家仍保留原有的品牌，所以我觉得用报告里的那种方式非常难以查的全 （报告里自己也说了他们在贝壳app上也找到了43万名经纪，这和贝壳自己报的数字误差也不大）」

「通过虚假投资门店洗成营收，按照浑水说的虚构体量，要搞多少这种关联交易才能做出来？所以这个东西想一想就觉得不实际。」

----来源于知乎

尤其是以偏概全的这个问题，更有内部人士表示：

「他（浑水）调查的都是四五线城市，北上广深都没调研，不具备代表性。」

----来源于7x24快讯

别说这些地产界的朋友不同意，连同行都看不下去了。

Yipit Data在今天中午就曾表示，浑水对贝壳的分析方式有很大风险。

「在检查浑水的信息收集方式后，Yipit Data认为其利用门店层级的销量作为底层数据的分析方式有很大风险。」

「故而，浑水统计经纪人数的方式可能只能代表部分城市50%的经纪人总数。由此基础上得出的门店数也有可能是不完整的，计算出的相关数值也有低估真实数据的风险。」

03

浑水最大的问题，还是对中国地产经纪行业不甚了解，妄图用以前“坑”瑞幸的那一套来给贝壳下套。

「浑水根本不了解中国中介门店在实际经营中的快速的灵活变化，比如：门店、员工等随着业务形势的变化快速的适应。这大概是外国人常见的以西方世界的缓慢速度在衡量和观察中国商业的变化速度。」

----来源于知乎

其实，中国的房地产中介市场和美国的“重资产”运营模式区别相当之大，受到的监管也更多。

想在层层监管的眼皮子底下搞小动作，难，难于上青天。

知友的观点，接地气一点就是：中国速度，你跟不上，也看不懂。少说话，多做事，比啥都强。

除此之外，还有一位资深网友针对“克隆店”的疑问，给出了相当专业的答复：

「克隆店属于一店双组模式，有的城市限制此类行业门店数量（属公安意义上的特殊行业），或者由于特定原因不再颁证（限制行业扩张），或者由于管理上的因素，会产生同一牌照存在多个物理门店地址和不同的人员（AB店）」

----来源于知乎

学到了学到了，想来一直在空中楼阁的浑水，是不会懂得这种灵活性操作的。

最后我们再引用几个比较权威的机构观点：

• 在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。包括贝壳在内的二手和新房平台，在To C 端，都并未披露所有城市，所有的成交明细数据。

• 自上而下的房屋交易数据，除非不披露，否则有相当可靠性。中国房屋交易实现了以网签为基础的全国范围联网，虚增房屋交易规模，其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录。

• 在经纪人中，只有具备一定年限和完成一定培训的经纪人，是配备端口的。行业的初级员工具备很强流动性。经纪人队伍是强管控，强运营，多层次的队伍，而不是人人都独立作业，并接入端口。

• 廊坊对全国楼市完全没有代表性。河北廊坊是中国房地产市场过往表现最差、房价下跌幅度最大的城市之一。过去五年，廊坊房价下跌超过40%，且基本没有反弹。

----来源于中信证券

这怎么说呢，浑水抓着玩具小锤，捶了贝壳一下，各路英雄豪杰和贝壳直接还给浑水一个雷神之锤。

04

浑水这两年陆陆续续“狙击”了不少公司，巧的是，大概半数以上都是中概股，这典型的“司马昭行为”，真是槽多无口。

与其说它是做空，不如说是来中概股的高速路上“碰瓷”来了。

其实，上市公司的数据披露还是比较严苛的，内核审计一个都不能少，所以在真实性方面还是有相当的可信度的。

投资人朋友们也要注意，不要被一些具有煽动性的、有失偏颇的言论所左右，还是要根据真实准确的数据，独立作出自己的投资判断。

推荐阅读：

匠朴研究所组建了物管行业交流群，进群可添加研究员微信。