11月12日，中南服务通过港交所聆讯，成为近段时间以来，除京城佳业以外，第二个迈入港交所大门的物管企业。
我们仔细研究了中南服务的招股书以后，先是感叹现如今物管企业上市的不易，因为港交所要求披露的数据真的是越来越详细。
而后则是疑惑，中南服务这两年，为什么没有随着物管行业的市场变化而做出改变？这主要体现在以下几个方面：
1、市场外拓的缺位
自物管上市潮开始，尤其是近两年，物管公司的市场外拓能力，成为最重要的评价指标。
众多的物管企业纷纷攻城略地，不管是进入新城市，还是提升浓密度。外拓人才成为物管公司的香饽饽。明星物管公司每年的外拓面积都在千万平米以上。
而反观中南服务，结庐在人境，而无车马喧，彷佛这场行业盛宴与自身无关。
截至2021年11月4日，中南服务合约面积7050万平方米，其中6760万来自中南集团及其合联营企业，占比96%。在管面积4560万平方米，其中4420万来自中南集团及其合联营企业，占比97%。在物管外拓上半场已经结束，下半场已经进入惨烈的白热化状态时，中南服务则刚刚起步，只有不到300万的外拓合约面积和140万的外拓在管面积。让我们惊讶的是，中南服务甚至都没有外拓团队，在其招股书中对未来三年的外拓计划中，排第一的居然是：组建一支专业市场拓展团队。
2、并购刚迈出第一步
没有外拓团队的中南服务，在4个月前刚完成自己的第一单并购：2021年7月，完成收购上海莘闵60%的股权，代价为人民币3000万元。
上海莘闵成立于1996年，截至2021年5月31日，共有16个物业项目，在管总建筑面积约50万平方米，主要负责管理上海的政府和公共服务物业。
花3000万仅并购了50万平米的面积，并且还只有60%的股权。中南服务的第一笔并购，不仅有点小，还有点小贵。
由于中南服务在管项目多来自母公司，所以其大部分收入也都是来自母公司开发的项目。
不仅如此，中南服务的大部分直接收入与利润，也来自与母公司的关联交易。2018-2019两年间，中南服务与母公司的关联交易收入占比一直在50%以上，直到近两年才降到50%以下。而在毛利润中，来自非业主增值的毛利占比甚至一度超过60%。未来中南服务的面积增长主要还是依靠母公司，但中南集团的贡献毕竟有限。截至2021年5月31日，中南集团有2140万平方米已订约但尚未交付中南服务管理的项目。截至2021年3月31日，中南集团有合共有4570万平方米且处于不同开发阶段的总土地储备。这两个数据，与明星上市物管公司相比，都是处于相对较低的水平。另外，在当前的地产政策环境下，中南集团的发展也充满不确定。
根据招股书披露，2021年1月1日至2021年9月30日期间，中南集团开发的项目出现延迟物业竣工和交付的数目由2020年同期的21个减少至11个。同时，中南集团并无重大财政困难，即使中南集团交付物业出现重大延误，董事预期，中南服务仍可自现有在管建筑面积产生稳定收入及现金流量。
由于外拓方面的短板，中南服务的面积增长计划指标，也相对较低。2021年底之前，合约面积计划增加600万平方米，其中招投标增加400万-500万平方米，收购增加100-200万平方米。2020年中南服务参与第三方物业开发商开发的21个项目的投标程序，仅中标9个。截至2021年5月31日止的五个月，参与第三方物业开发商开发的31个项目的投标，仅中标4个。同时，收购也仅完成上海莘闵的50万平方米。大梦初醒的中南服务，这样的形势下，未来在市场上的估值也不会高到哪里去了。相信在这之前，已经有很多买家找到过中南服务，但终究她还是没有像富力物业和阳光城物业一样卖掉，上市是否一定是好事，可能只有亲身经历才能懂。
匠朴研究所组建了物管行业交流群，进群可添加研究员微信。