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央企物管三巨头大PK,谁更技高一筹?

子谦 匠朴研究所 2022-07-20

3月24日,中海物业发布2021年度业绩,至此四家央企上市物管公司中,已有三家公布2021年度业绩,包括保利物业、招商积余、中海物业


由于华润万象生活更多以商业管理为主,其余三家主要侧重于基础物业管理,所以保利物业、招商积余、中海物业,是我们此次的主要对比对象。


首先来看各家的核心年报数据对比:




1、管理规模对比

从管理规模上来看,保利物业管理规模最大,招商积余次之,中海物业规模相对较小

我们也将三家物管公司的主要管理业态拉了一个清单,保利物业、中海物业在住宅业态方面要比招商积余更有优势,但在非住宅方面,中海物业与其他两家仍有较大差距。


保利物业从2018年开始,就实施「镇兴中国」计划,大力拓展非住宅业态。招商积余则是整合并购了A股非住宅物管头部玩家中航善达


而作为行业元老级人物的中海物业,之前的发展颇为「佛系」,直到最近两年才开始逐渐发力。


不过「姜还是老的辣」,中海物业虽在规模扩张方面稍慢了一拍,但在赚钱方面是绝不含糊



2、盈利能力对比


从整体毛利率上看,保利物业以18.7%的毛利率水平,暂居第一。中海物业17.4%紧随其后,差距并没有很大。但招商积余则属实是落后了很多,仅为13.8%。

物管公司的毛利率,受多种因素的影响,在此我们仅讨论收入结构和收费模式两种。

首先是收入结构,社区增值等高毛利业务,可以拉高整体毛利率

保利物业在社区增值服务方面有一定的优势,2021年社区增值收入占比达到了21.3%,而招商积余则仅为2.5%。

另外招商积余住宅业态的毛利率仅为6.6%,确实是太低了,未来在降成本方面还要下大力气。

其次是基础物管业务的收费模式,酬金制的收入确认模式决定了其100%的毛利率水平,所以酬金制占比高的,其基础物管业务的毛利率水平也相对较高。

三家虽都未披露酬金制业态的占比,但从其主要拓展的业态上看,保利物业与招商积余主要瞄准公共业态,包干制相对较多。中海物业主要瞄准商写业态,酬金制相对较多

虽然毛利率方面影响因素多,对比感没有很明显,但从影响因素较少的净利率方面看,中海物业却以10.5%拔得头筹。

而这主要与其管理效率有关。


3、管理效率对比

由于物管公司多是轻资产无负债,所以对于物管公司来说,行政费用、销售费用是主要的期间费用。

而从期间费用与总收入或总毛利的比重这一数据上,就能大致了解到这家公司的管理效率

由于物管公司业务结构和收入确认方式各不相同,所以总收入水平并不能真正的反映出一家物管公司的真实情况

比如酬金制与包干制,在收入确认上差距很大,但毛利润上却相差不大。再比如车位销售,有的物管公司将车位总价确认为收入,而有的仅将佣金确认为收入。

所以,我们此次仅对比期间费用与毛利润的比值


从对比结果来看,中海物业表现较为突出,全年销售及管理费用仅4个多亿,而保利物业却高达10个亿

造成这一结果,一方面有管理效率的因素,但差距如此之大,其实还有另外一个原因。

2018年开始,中海物业对人力资源分配架构进行了调整:令部分后勤人员调移至前线项目工作,加强一线员工应对能力。增加项目管理人员的直接投入,以巩固中海物业作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。


后勤人员成本从管理费用当中转移到项目上,成为服务成本了。

具体这一措施对管理成本的影响有多大,我们无法衡量,但可以证明一点,中海物业的管理效率虽然高,但并不是一骑绝尘


4、增长对比

从在管面积的净增规模上看,招商积余9000万平米,保利物业8500万平米,中海物业7300万平米。

三家央企物管的规模增长都很强劲,中海物业略逊一筹。

从新增面积结构上来看,招商积余的非住宅占比最高,将近80%。其他两家均在50%左右


由于非住宅的毛利率水平相对较低,其实主要拓展非住宅业态,并不会给整体利润带来较大增长

所以,从净利润增速上看,中海物业39.5%,保利物业25.1%,招商积余仅为10.2%。中海物业也算是高质量增长了。



5、总结


从以上三家的数据对比来看:


保利物业,规模最大,增值服务做的最好,整体毛利率水平最高,但管理效率相对较低,净利润增速不断下滑。


招商积余,非住宅业态方面优势突出,但毛利率、净利率都相对较低,盈利能力差。


中海物业,毛利率、净利率水平都相对较高,盈利能力强,利润增速稳定,但管理规模和规模增长方面还需进一步发力




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