旭辉控股2021年度体检报告

1. 土储减少，拿地趋于谨慎

这个事情，是意料之中，更是情理之中。2021年的地产公司，全年处于行业寒冬，每落一子都十分谨慎，尤其是拿地。在行业内扩张期，只要地段好，不怕没溢价，分分钟拿捏他；而到了收缩期，每一块土地都要细细评估，性价比才是王道，最忌盲目冒进。公司现在的谨慎行动，更多的是以“稳”为考量。从这个角度出发，土储规模缩减，并不完全是一件坏事。

2. 一二线集中度提升，持续深耕长三角

城市分布的这个情况，可以结合销售均价一起来分析。旭辉目前一二线城市的销售占比已经达到了87.2%，比去年的72.7%高了不是一星半点。集中度的提升，也带高了销售均价，在去年15000元/平方米的身价基础上，成功地加上了一把光轮2000，达到了17000元/平方米。在这轮疫情中我们也看得出来，三四线城市抗压能力差，复苏速度慢，下沉路线在下行区间，确实不好走。旭辉这种专注一二线城市的公司，在这种时候，就展现出了一定的韧性。

3. 期间费用占比低，运营效率相对高

旭辉的销售费用占比在2020年的时候，还是相对较高的，直逼3.0%，但是21年的数据看上去还是蛮不错的。对比绿城的2.87%，龙湖的2.45%，都是比较低的水平了。管理费用下降得也非常明显，目前是和绿城的5.15%和龙湖的4.84%基本打平。虽然说5%上下的管理费用占比并不是很低，但从下行的变化趋势上来说，还是有可取之处的。

4. 核心净利率明显降低，购买金融产品需谨慎

旭辉2021年的毛利率相比于上年略有下行，公司官方表述为维持了利润率。波动在所难免，我们不多赘述，但是这核心净利率的下降情况看着就不太乐观了。尤其是在期间费用占比减少的情况下，仍旧下跌了近5个点，还是挺让人惊讶的。

各科目中，出现巨大变动的，就是以公平值计入损益的金融资产项目。2020年，金融资产账面浮盈4.01亿元，着实使得其他收入这个科目脸上有光。而2021年，金融产品账面浮亏5.8亿元。这样算起来，这些金融资产两年间规模缩水近10亿元。虽说根据2021年金融市场的情况，产生亏损也是没办法的事儿，不过这也说明了公司持有的金融产品，也是悬在头顶的达摩克利斯之剑。

我们倒也不是要求公司不对现金做保值和增值管理，只是希望公司能够关注到这些隐性的盈利和亏损对报表的影响，要抓住机会创收，忍痛择机止损，确保利润的稳定性。

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