终于看到了一份画风清奇的2021年报

龙湖集团于2022年3月28日召开业绩发布会，管理层和投资人针对公司运营和财务情况进行了讨论和交流，内容脱水如下：

1. 业务回顾

2021年全年，龙湖住宅及其他非商的物业收入合计86亿元，其中物业管理部分的收入49亿、非业主增值服务19亿，社区增值服务18亿，毛利率24.4%，在管面积约2.4亿方。

地产业务全年实现合约销售金额2901亿，销售面积单价约17000，回款率维持在90%以上。

在售的68个城市中，一线占比13%，二线占比81%。从区域来看，长三角28%，环渤海25%，西部22%，华南15%，华中10%；重庆、杭州、北京、成都、武汉的销售金额集团排名前5。

商业运营方面，新开12座商场，开业率出租率均接近100%；截至目前，龙湖一共开业61个商场，覆盖13座重点城市，开业总建面594万方。

租赁住房品牌冠寓，2021年是盈利元年，实现利润贡献1.4亿。截至21年末，冠寓已经在全国30多个高能级城市开业10.6万间房源，规模稳居行业前二；出租率创历史新高，达到92.9%，整体实现租金收入22.3亿，同比增长23%。

2. 未来展望

2022年的全口径销售目标为3100亿，已准备可售货源4,700亿，其中主力推盘项目263个，主力全新项目54个，约97%的可售货源集中在一二线和环都市圈。

商场方面，22年全年将有13个重资产商场在上海、北京、重庆、成都等一二线城市亮相。目前龙湖的商业数量已超过120个，总建面超过1,200万方，分布在31座高潜力城市，未来几年将每年新开15个左右。

3. 交流问答

Q1：龙湖2022年对内和对外的核心目标和要求是什么？

A：当前行业面临着一些短期和长期压力的叠加，但公司更关注长期影响：一是城市化的进程，二是中国经济增速，三是人口数量拐点，四是居民杠杆提升。

22年内部更多的是应对长期的挑战，公司计划：

（1）聚焦于高能级城市

（2）加强航道协同

（3）提升销售运营投资等能力

（4）组织提效

龙湖的销售费率一直保持在相对较低的水平，近几年的波动也不大。

管理费率2021年略有上升，是由于公司聚焦了高量级人才，人员支出随之提高。

在通过AI等技术手段降本增效后，预计管理成本将回归正常水平并实现小幅下降。

Q2：对于龙湖的转型，可以看到土地权益比例有所降低，原因是？

A：公司2021年获取的土地权益在60%以下，主要是以对半的股权去获取一些TOD项目。

公司未来权益比还是会维持65%的趋势，不会在地产开发这一块去转轻，有权益、有利润才是维持公司生意的基本盘。

Q3：龙湖与其他公司合作合资的情况？

A：一直以来公司合作的策略非常清晰，整体权益比65~70%，并表比80%以上，操盘90%以上。目前，合作项目占比在50%以上。

公司合作项目基本原则：

（1）不做任何前融非标，不做信托

（2）整个合作名单管理

（3）资金分配由龙湖主导，留足未来开发的资金，营运资金由财务进行分配

有几个尾盘的合作方可能出现了一些风险暴雷，但公司的项目都已经投完，也没什么资金缺口，整个而言对项目的运营没有任何大问题。

如果合作伙伴出现了问题，留足了钱就不用慌，完全可以让项目自身合理的往下运营，龙湖没有义务去收购股权。

Q4：龙湖的效率在哪些方面能做得更好？

A：人员提效方面，一方面使用数字化的工具，结合AIOT技术，减少无效岗位；另一方面是城市聚焦，只聚焦在二十几个城市。

此外，公司从去年开始就在各个航道都在拉通供应链系统，降低在基础运营物料方面的成本。

Q5：龙湖2022年境内境外的融资计划是什么？

A：银行可能会把名单做窄，但是对名单里面的企业做深做大，以满足自身业务增长。

龙湖是各个银行的名单里面最靠前的几个，目前来看公司取得开发贷抵押贷款的难度并不大，而且利率还在进一步下探。

另外，公司每年都会去提前还债。目前，公司的刚性还款只有70多亿，且主动规划了大概300多亿的还款。

从现金短债比来看，短期内公司存在偿债问题的可能性较小。

在计算现金短债比的时候，龙湖的现金采用的是扣除受限现金以及预售监管资金后的数值。在这种计算口径下，还能达到近4倍的覆盖率，着实优秀。

整体来看，龙湖的表现，在一众地产公司中脱颖而出。

鉴于2021年的市场情况，大家对地产公司的表现，预期都不高，愁云惨雾仿佛一幅泼墨山水画，黑白为主，色调浅淡。

而龙湖则像是一幅油画，浓墨重彩地给市场来了一剂强心针，提振市场信心。

我们也期待在行业的下行周期中，能够出现更多企稳的公司，成为中流砥柱，助力行业早日恢复生机。

推荐阅读：