来源丨法务之家
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民事案例解析
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景来律师导读
截至2022年10月，在中国裁判文书网通过案由检索“拒交物业费”，显示民事裁判文书56555篇，其中由高级人民法院裁判的有284篇，由中级人民法院裁判的有11570篇，由基层法院裁判的有44585篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。
通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书分别为（2020）豫民申7878号、（2022）京民申2420号、（2022）沪02民终6349号、（2021）辽民申5769号、（2021）桂05民终1579号。
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根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”由此可知，在物业管理收费中应遵循公平原则，即在物业服务管理过程中当物业管理服务存在严重瑕疵时，可以适当减少业主物业管理费的缴纳，其目的在于维护业主合法权益，同时，也可以避免物业管理企业因业主不支付任何费用而造成重大损失。此外，物业管理费用应当以物业服务收费办法中的标准进行收取，可以在政府定价的基础上，基于业主的需求和同意适当调整，物业企业也可以基于自己提供的特定服务收取相对应的合理费用。物业管理中的法律关系分析
想要解决物业管理纠纷，首先要理清物业管理过程中所产生的法律关系，其主要涉及三方当事人，即业主、业主委员会或组织、物业管理企业。1.业主与业主委员会之间的关系业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会通过行使作为业主组织成员的权利来行使对建筑物共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主组织成员的义务来履行对小区共有部分的共有财产义务，即业主委员会代表业主行使权力、履行义务，两者之间存在代表关系。其设立目的在于解决各区分所有权人的纷争并协调其共同利益，处理公共事务。由此可知，业主与业主委员会的关系是物业管理法律关系的核心。2.业主委员会与物业管理企业之间的关系在现实生活中，物业管理一般涉及业主委员会与物业服务企业之间的法律关系，即业主委员会代表业主的利益选择物业企业并与之签订合同。因此，业主委员会与物业企业之间最主要的法律关系是合同关系。物管公司有根据物业管理服务合同的规定提供管理服务的义务，同时享有从业主委员会获得报酬的权利。业主委员会享有获得合同约定的物业管理服务的权利，同时负有按约定向物管公司支付物业管理服务费的义务。但是，在物业服务过程中，我们常见的是物业企业直接向业主要求支付报酬，即物业企业代替业主委员会向业主要求支付物业费，由此可知，物业企业与业主委员会之间还存在代理与被代理的关系。3.业主与物业服务企业之间的关系基于物业服务合同，物业管理费的缴纳是发生于物业服务公司与业主之间，因此物业管理法律关系似乎只是简单的业主与物业服务公司之间的关系。但事实并非如此，如果把物业管理法律关系视为业主与物业服务企业之间的关系，那么单个业主便可因物业服务企业的服务有瑕疵而要求拒缴物业费。此时，因为其他的业主仍然在缴费，物业服务企业不能因为单个业主的不缴费而停止对整个小区的管理，不缴费业主仍然会通过“搭便车”的方式享受到物业服务企业的服务，这对于其他缴费业主而言是不公平的，这只会导致越来越多的业主想要“搭便车”而不缴费，最终导致物业服务企业经费不足，无法提供正常的服务，使居住环境恶化。因此，业主与物业服务企业之间不存在直接的法律关系。
《民法典》中关于物业服务收费的相关规定
第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
裁判规则
实务要点一：业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。
案件：黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案案号：（2020）豫民申7878号来源：中国裁判文书网河南省高级人民法院认为：本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。实务要点二：在没有证据证明业主家中被盗与物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系时，业主因家中被盗而要求物业公司承担损失并拒绝交付物业费的，人民法院不予支持。案件：王某峰与北京万通鼎安国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷案案号：（2022）京民申2420号来源：中国裁判文书网北京市高级人民法院认为：结合本案查证事实，王某峰家中被盗一事是由案外人实施，在万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通鼎安物业公司”）配备安保的前提下，王某峰并未提交证据证明其家中被盗与万通鼎安物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系。因此，王某峰要求万通鼎安物业公司承担其相应损失，并以万通鼎安物业公司存在违约为由主张同时履行抗辩权而拒交物业费的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持，二审法院处理得当。实务要点三：业主以物业服务公司的服务标准未达物业公司的资质等级为由主张调整物业费金额的，人民法院不予支持。案件：秦某鸣、陈某燕与上海龙邸物业管理有限公司物业合同纠纷案案号：（2022）沪02民终6349号来源：中国裁判文书网上海市第二中级人民法院认为：秦某鸣、陈某燕以上海龙邸物业管理有限公司（以下简称“龙邸公司”）承诺以三级物业服务标准提供服务，实际服务未达标为由上诉主张调整物业费金额，但是，秦某鸣、陈某燕对其主张未提供证据予以证明，合同中载明龙邸公司的资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准，服务标准仍需由签约当事人在合同中予以明确。秦某鸣、陈某燕因物业公司提供的人员配置、小区清洁时间等服务标准未达三级资质为由拒付物业费的主张，不予支持。实务要点四：前期物业服务合同到期后，在业主委员会未选聘出新的物业公司之前，原物业公司继续为业主提供物业服务的，业主应当向原物业公司缴纳物业费。案件：王某有与辽阳市光大物业管理有限公司及王某物业服务合同纠纷案案号：（2021）辽民申5769号来源：中国裁判文书网辽宁省高级人民法院认为：经审查，涉案小区的前期物业管理服务合同到期后，因小区未产生业主委员，不具备更换物业公司的必要条件，在其未选出新的物业公司之前，辽阳市光大物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，且王某有作为小区业主实际享受了物业服务。此外，前期物业服务合同于2016年到期，王某有于2017年3月交的物业费，即对合同延续已经默认。因此，王某有应当支付物业服务费。综上，王某有的再审申请不符合法定情形，驳回王某有的再审申请。实务要点五：在物业服务过程中，物业公司在履行合同中存在较大瑕疵时，业主请求适当减少物业服务费的，人民法院应予支持。案件：隋某军与玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司物业服务合同纠纷案案号：（2021）桂05民终1579号来源：中国裁判文书网广西壮族自治区北海市中级人民法院认为：本案的争点是隋某军应否向玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称“和黄物业”）交纳物业服务费。经审查，上诉人隋某军与被上诉人和黄物业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。然而，根据隋某军的举证，和黄物业在履行物业服务合同期间，小区有较多的电动车失窃；小区内路面有破损、凹陷且不设置路灯，楼道大部分照明设备有坏烂无人修理；消防器材破损；公共区域存在车辆乱停放、乱堆放杂物等乱象，且和黄物业没有证据证明其已经尽到了相应的维护义务，说明和黄物业在履行合同中有较大瑕疵。上诉人隋某军作为案涉小区业主，可以请求适当减少物业服务费并支付与和黄物业提供物业服务的水平相适应的物业服务费。