最高法院:购房多年,买受人长期未办过户能否排除执行?
来源丨保全与执行
作者丨李舒 李元元 李营营（北京云亭律师事务所）
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称之为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。如何认定买受人是否无过错呢？本篇文章通过检索最高法院近三年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务经验总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。（Jlls）
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裁判要旨
买受人在签订房屋买卖合同后，未积极通过诉讼维护权利或者发函等方式要求出卖人协助办理过户手续。如果买受人不能举证证明其不存在怠于行使权利情形的，应认定买受人有过错，无权基于无过错买受人身份排除执行。
案情简介
1. 2005年12月，案外人孟宪有与孙家屯粮库签订《出售固定资产营业室协议》，孟宪有购买案涉房产并依约支付购房款，且实际占有使用多年。
2. 自2005年至案涉房屋被查封的十余年时间，案外人孟宪有一直未通过诉讼或者要求孙家屯粮库协助办理过户等方式予处理案涉房屋未过户的问题。
3. 2015年10月，长春中院依据吉林银行凯旋支行申请，对孙家屯粮库强制执行，查封案涉房产。孟宪有以案外人的身份向长春中院院提出书面异议，长春中院裁定驳回其执行异议。孟宪有不服，向长春中院提起诉讼。
4. 长春中院一审认为，案外人孟宪有在长达十年的时间内始终未办理过户，怠于履行权利，存在过错，判决驳回其诉讼请求。孟宪有不服，上诉至吉林高院。
5. 吉林高院二审判决驳回案外人孟宪有的诉讼请求，孟宪有向最高法院申请再审。
6. 2018年12月20日，最高法院判决驳回案外人孟宪有再审申请。
裁判要点及思路
本案中，最高法院在认定案外人孟宪有是否对案涉房屋未办理过户存在过错时，裁判思路如下：
1.《执行异议和复议》第二十八条明确规定，买受人排除执行必须满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。
2. 根据谁主张谁举证的一般证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
3. 本案中，自2005年至案涉房屋被查封的十余年时间，没有证据证明此间案涉房屋存在权利负担，孟宪有可以督促孙家屯粮库或者吉粮集团协助办理权属变更登记手续，亦可通过诉讼等方式予以救济。案外人孟宪有不能提供证据证明案涉房屋未办理产权过户登记系非因其自身的原因，据此，认定孟宪有存在怠于行使权利的情形。
4. 综上，孟宪有对案涉房屋未办理过户登记存在过错，对于诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，驳回其再审申请。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
《执行异议和复议规定》第二十八条中“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利三种情形：
1. 买受人对他人权利障碍的忽略。一般情况下，如购房人购买的是已经设定抵押的房屋，则购房人对房屋未能办理过户登记存在过错。最高人民法院多数观点认为，买受人在购买前房屋已设立有其他人的抵押权登记，则买受人购买房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故买受人存在过错，无权基于《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除执行。
2. 买受人对政策限制的忽略。对于这一问题，最高法院的裁判观点较为统一。最高法院认为，只有有可能取得所有权的主体，才有享有物权期待权的必要。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。如果买受人在购买房屋前，房屋所在地区已有相关限购政策的，买受人对于房屋限购政策内容应是明知的。如果买受人不符合限购政策的条件，买受人对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。在部分案件中，最高法院有观点认为，在违背限购政策的情况下，即使买受人满足购房消费者条件，亦无权排除执行。
3. 买受人消极不行使权利。例如，在部分案件中，最高法院认为，购房人未及时办理权属变更登记无合理原因的，无权基于无过错买受人身份排除执行。在房屋不存在办理权属变更登记不能的情形时，购房人应当对其未及时办理过户登记的原因进行合理说明。如果购房人不能证明其在合理期间内向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。为有效避免这一风险，本所律师建议：
（1）在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利，并注意留存相关诉讼、发函文件，避免未来进入诉讼程序被法院认定怠于行使权利，从而败诉的法律风险。
（2）如果房屋存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应注意保存相关证据。例如，因政府行为导致不能办理过户，应注意保存相关行政行为的证据；因出卖人涉诉所购房屋被法院查封，应注意保存法院保全、执行的文书等。
（3）如果房屋买卖合同明确约定买受人应按期履行一定义务的，买受人应依据合同约定积极履行义务。例如，买受人购买二手按揭期房时，未能及时一次性付清房款并及时办理交房和一手产权证，则对办理产权登记手续存在不合理的迟延，未来存在被认定为对房屋未能办理过户登记手续有过错的法律风险。
4. 特殊情况下，即使购买房屋上存在他人权利障碍，购房人对房屋未能办理过户登记也不存在过错。例如：
（1）在开发商取得商品房预售许可的情况下，最高法院有观点认为，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
（2）在出卖人与买受人约定涤除抵押权条件的，最高法院有观点认为，买受人基于约定产生出卖人在满足一定条件时（如经过一定期间或者代为清偿债务），出卖人、抵押权人将会配合其办理过户登记的合理信赖，作为买受人，对这一问题已经尽到充分的注意义务。即使未来因该房屋之上存在抵押未能过户，法院也应认定买受人不存在过错。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
根据原审查明的事实，孟宪有与孙家屯粮库于2005年12月28日签订《桦甸市孙家屯粮库出售固定资产营业室协议》，孟宪有原审提交证据证明其已向孙家屯粮库交付房款，且已实际占有使用多年。本院认为，孟宪有依据合同约定享有民事权益。孟宪有主张，双方签订协议后，2005年至2008年间孙家屯粮库改制，无人具体负责此项工作，无法办理房屋产权变更登记；2013年，因政府对含案涉房屋在内的区域进行棚户区改造，停止为拆迁房屋办理产权变更登记，故案涉房屋未能办理产权变更登记。本院认为，即使存在上述情况，在2009年至2012年间，孙家屯粮库被吉粮集团收购，没有证据证明此间案涉房屋存在权利负担，孟宪有可以督促孙家屯粮库或者吉粮集团协助办理权属变更登记手续。自2005年至案涉房屋被查封，十余年时间，孟宪有亦可通过诉讼等方式予以救济。据此，原审认定孟宪有存在怠于行使权利的情形，基本符合本案实际。孟宪有提出的再审申请不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定的情形，对其提出的主张，不予支持。
案件来源
《孟宪有、吉林银行股份有限公司长春凯旋支行再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5920号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1. 如果购房人不能证明其在合理期间内向房产登记部门申请办理房屋的过户登记或要求房屋出卖人办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。
案例1：《丁波与绥阳县农村信用合作联社申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申2416号】
最高法院认为，依照丁波与聚源房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，在聚源房开公司未能按照合同约定办理预告登记的情况下，丁波可以单方办理预告登记。本案中，案涉房屋并未办理预告登记，丁波亦未合理说明未办理预告登记不是出于其自身原因。举轻以明重，丁波在2015年12月8日至2017年聚源房开公司将案涉房屋办理过户登记的这一段时间内，丁波更应积极地向聚源房开公司或房屋登记机关要求办理过户登记，现丁波并未举示证据证明其在上述期间内向房产登记部门申请办理案涉房屋的过户登记或要求聚源房开公司办理案涉房屋的过户登记，亦未进行合理说明，应承担举证不能的不利法律后果。
2. 如购房人购买的是已经设定抵押的房屋，购房人对房屋未能办理过户登记存在过错。
案例2：《贵州贵远信贸易有限公司与中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书》【（2019）最高法民终479号】
最高法院认为，本案中，贵远信公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。贵远信公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人贵远信公司自身的原因。
3. 考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
案例3：《林卫明、姚仲毅申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申2999号】
最高法院认为，在开发商取得商品房预售许可的情况下，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
4. 虽然房屋上存在抵押，但买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错。
案例4：《朱静岩、刘百茹申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申2575号】
最高法院认为，根据原审查明的事实，刘百茹与徐成海签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权,无法进行正常的更名过户手续，但刘百茹与徐成海签订的补充协议约定徐成海协助刘百茹办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到刘百茹、刘某、徐成海名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因朱静岩与徐成海之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定刘百茹对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
5. 房屋出卖人认可房屋未过户系其不配合所致，在无证据证明房屋出卖人与买受人之间存在恶意串通、虚假诉讼等损害申请执行人利益情形的，认定买受人对房屋未能过户无过错。
案例5：《李振宇与白雪松申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书》【（2019）最高法民申2450号】
最高法院认为，白雪松为证明其对案涉房产占有以及未办理过户登记原因的情况，举示了其将案涉房产出租给案外人的四份租赁协议、租金收条以及《包头市二手房交易结算资金监管规定》等证据材料；房屋出卖人周海也认可房屋未过户系周海不配合过户所致；目前亦无证据证明周海与白雪松存在恶意串通、虚假诉讼等损害李振宇债权的情形。同时，李振宇未举示足以推翻白雪松证据的反驳证据。一、二审判决综合双方当事人的举证、庭审情况，认定白雪松就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，不违反民事诉讼优势证据原则，并无明显不当。
6. 在房屋可以办理网签备案手续的情况下，房屋买受人一直未办理网签备案系怠于行使权利，应认定为因自身原因未办理过户登记。
案例6：《张鸿涛、赵平生再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3678号】
最高法院认为，关于非因买受人自身原因未办理过户登记。“买受人自身原因”主要包括对他人权利障碍、政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。根据已查明的事实，至一审法院查封案涉房屋之前，案涉小区可以办理网签备案手续，张鸿涛签订购房合同时间为2015年11月4日，案涉房屋被查封时间为2016年6月21日，张鸿涛在此期间一直未办理网签备案，系怠于行使权利，应认定为系自身原因未办理过户登记。
7. 买受人在购买房屋时即知晓房屋处于查封状态或者买受人从未主张办理权属过户登记手续，应认定为买受人对所购房屋不能办理过户存在过错。
案例7：《程从兴、福建省建新建筑公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申4321号】
最高法院认为，据原审查明事实可知，案涉房产自2003年7月1日已被一审法院查封，2011年11月10日福州市房地产交易登记中心向一审法院的函告内容亦表明该房产在登记系统中自始处于查封状态。程从兴与和平公司系于2011年4月22日签订《商品房买卖合同》，作为理性房屋买受人，购房时理应向福州市房地产交易登记中心询证确认所购房屋情况，而其在再审申请书中亦陈述福州市房地产交易登记中心在房产档案中记载案涉房产处于查封状态，表明程从兴在签订《商品房买卖合同》时对于案涉房产的登记状态系为明知或应知。同时，双方在《商品房买卖合同》中对案涉房产逾期办理产权登记的违约责任等内容并未进行约定,既有违常理亦可从旁印证程从兴对案涉房产权属登记可能存在困难有所预期。现并无证据表明程从兴曾主张办理权属过户登记手续，故原审法院认为即便如程从兴所述，其签订合同时案涉房产并非为查封状态，亦存在怠于行使自身权利，未及时办理过户登记之情形。
8. 在签订房屋买卖合同前，房屋所在地即存在限购政策的，应认定为买受人对于房屋因限购措施而无法办理过户登记明知，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。
案例8：《魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司二审民事判决书》【(2017)最高法民终354号】
最高法院认为，山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施，案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏琳二审主张因中海盛明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明。虽然魏琳本人名下并未有商品房登记信息，但根据魏琳在前述执行异议案件中提供的情况说明，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。因此，魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。
9. 买受人购买房屋后，长期未申请办理过户登记、未向法院主张房屋权利。如买受人不能举证证明存在不能过户的客观情形，应认定买受人存在过错。
案例9：《秦皇岛银行股份有限公司、兰州倚能电力（集团）有限公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申848号】
最高法院认为，本案中,在秦皇岛银行表示于1998年清理材料过程中发现涉案房产至2013年其就涉案房产提起诉讼主张权利前后长达十几年的期间内，秦皇岛银行既未申请办理产权过户登记手续，亦未向人民法院主张过涉案房产权利，且在为何始终没有办理涉案房屋产权过户登记手续的问题上，秦皇岛银行仅表述是因珠海四维公司名下房屋处于涉诉状态所致，并未提供有效证据予以证实，故不足以认定秦皇岛银行对未办理涉案房产过户登记手续无过错。
10. 买受人未及时催告出卖人办理过户登记手续，应认定买受人怠于行使权利，对房屋权属转移登记办理存在过错，无权排除执行。
案例10：《张春梅、魏丹再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申4287号】
最高法院认为，根据本案查明的事实，张春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，二审法院认定张春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以支持。
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