最近看房的一个感觉是,“老破小”都很好卖
最近看房的一个感觉是:广州连“老破小”都比以前好卖了。
好闺蜜最近一周分别在五羊新城、体育西、客村看了三套“老破小”笋房,都没有等她细想,就火速被别人买走了。
闺蜜是首次置业,这阵仗,没见过。
她说:首次买房就被市场狠狠地教育了一顿。
01
最近陪好友“五羊邨仙女”看房,惊讶地发现,五羊新城的二手房单价基本上都5万+了,稍微好一点的直接7、8万,最贵的已经破10万(富力东堤湾、东海嘉园)。
谁能想到,现在的5万+,只能买到最最朴实的老破小,这价格水平跟天河南(六运小区)有的一拼了。
要知道,在上半年以前,五羊新城的单价比起六运小区大概有1万/平的差价,现在二者差不多了,五羊新城还值得买吗?
为什么拿五羊新城和六运小区对比?对于想住市中心、对居住环境又有一定要求(能接受楼龄久的房子,但无法接受脏乱差)的朋友,一朵通常会推荐这三个板块:六运小区、五羊新城、客村。
它们虽然分处于天河、越秀、海珠三区,但有很多“神相似”之处,比如:
一、都是近地铁站的“老破”房(主流房源楼龄在20多年左右),六运小区有体育西地铁站,五羊新城有五羊村地铁站,在建的地铁10号线也在此设有站点,这里的客村板块指的是客村地铁站周边约800米以内的范围;
二、生活配套丰富,出门就有菜市场、便利店、餐馆、商场,吃饭、购物都非常方便。特别是六运小区,附近有华南最大的商圈——天河路商圈,步行几分钟就到天河城、天环广场、正佳广场等购物中心。客村则有丽影广场和珠影星光城,吃喝玩乐一应俱全。五羊新城没有大的商业综合体,只有超市和相对零散的小店,不过可以过天桥享用珠江新城的高德置地等商业配套。
三、虽然很多都是单体楼,但整体来说,环境都还可以,不会脏乱差,且都有闹中取静的居住氛围,天河南的六运小区、育蕾小区,五羊新城的五羊小区、东兴小区,客村的珠影大院、鸿运花园、南丽苑等都是如此。可以说,这三个板块都不是传统意义上的“老破小”,而是地处市中心、二手房中的“古着”。
四、价格水平相差不大,适合中产阶级上车或改善。如果按房价水平排序,六运小区>五羊新城>客村。今年年初,六运小区二手房均价5万多/平,五羊新城是4万多/平,客村是3万多/平,形成了一个阶梯价差。
无论从地理位置、交通通达性还是配套来看,六运小区都是完胜五羊新城的(有人会说五羊新城与珠江新城仅一条广州大道之隔,但六运小区离珠江新城也很近呀,黄埔大道对面就是了,都是步行可达)。所以现在看到五羊新城的二手房价“超5赶6”,差不多赶上了六运小区,我还是挺惊讶的。
02
对于五羊新城的二手房价,一朵是挺有感受的。去年底,有个朋友以4万出头的单价卖了一套五羊新城的老破小。今年4月份,另一个朋友入了一套东海嘉园的两房,总价400万左右,单价5万多,这是五羊新城片区品质最高、最贵的二手盘之一。
但我今天打开链家,发现东海嘉园只有一套房源,挂牌价竟然将近11万元/平。5月成交的一套4室2厅户型,单价超过了6.27万元/平。板块内其它小区价格变动情况也差不多。
从4月到5月,短短一个月时间,五羊小区每平米就涨了5000-10000元。为何?
这波涨价,拜所谓的“片区改造”所赐。
5月份,广州市规划和自然资源局就越秀区五羊新城片区、环市东片区的控规调整必要性论证进行征询意见公示。其中,五羊新城片区涉及的调整范围东至广州大道,西至杨箕涌,北至中山一路,南至珠江北岸,面积121.8公顷。
关于怎么改造,并没有具体的细则,但提到要“改善居住条件,提升人居环境品质,激活片区发展,提升城市形象”。因此中介和卖家像打了鸡血一样兴奋,特别是中介,把这个改造直接翻译为五羊新城要拆迁,搞得那些有着“猎德村民梦”的买家蠢蠢欲动。短短几天,片区的二手房价就从4万多涨到了5万多。
就这个事儿,一朵问了身边的一些朋友。他们都觉得大拆是不可能的,最大的可能性是“穿衣戴帽”,像天河南的六运小区一样,把外观搞得漂亮点,对于房价的影响很有限。自住可以考虑,如果要搏拆迁,胜算不大。
除此之外,还有一个地铁10号线设有站点的利好。公开报道显示,地铁10号线将于2024年开通。不过这已经是去年的旧闻了,利好早就释放得完了,早就体现在二手业主的放盘价里了。
03
嫌贵归嫌贵,五羊新城的二手房市场还是挺活跃的。中介说,5月份改造消息一出,一下成交了近200套二手房,其中又不少是专门来扫房的投资客。
“五羊邨小仙女”上周在五羊新城看上了一套60多平左右,总价299万的小两房,因为楼龄近30年,且是单体楼,所以有些犹豫。没想到第二天下午房子就被卖掉了。中介说,片区内最普通的楼梯房都要5万多了,这套房子单价低于5万,自然有很多人抢。这套笋盘出了之后,整个片区很难再找到户型不错,且单价低于5万的小两房了。
中介介绍,这几个月以来,六七十平的小两房,八九十平的小三房是最好卖的,因为总价低又比较实用,所以这个面积段的户型单价也是最贵的。
04
于是,“五羊邨小仙女”转战六运小区和客村,几天下来,也有了一些心得。
六运小区和五羊新城的价格确实差不多了,但是六运小区靠近中轴线的位置,还是比五羊新城贵一些,而且放出来的房源很少,不好买。
一朵认为,可以多关注六运小区,因为五羊新城已经涨了一波,而六运小区还没有,但从珠江新城的领涨态势来看,天河南尤其中轴线两侧的六运小区板块,在今年底明年初肯定还有一轮上涨,现在入手是比较划算的。
就在我写稿的当头,“五羊邨小仙女”(没错,头像是“钱超多”哈哈)发来消息,在天河南附近看上的一套房子,前一秒还在考虑,下一秒就没了。
客村普通的二手房单价普遍在3-4万左右,相对实惠一些,但是不如天河南和五羊新城方便。如果考虑性价比,客村也是个不错的选择。不过海珠区的学位整体不太行,客村也没有特别好的学校,未来孩子上学肯定要再换房。
因为“五羊邨小仙女”在五羊邨地铁站附近上班,有个热心的朋友觉得,小仙女还是应该再看看五羊新城,他认为就算不会大拆,这里也值得入手。理由如下:
一、五羊新城离珠江新城太近了,珠江新城正在“全面10万+”化,就是一街之隔的珠江新城西区,至少也是7万+,五羊新城5-6万的价格,仍有上升空间。
二、五羊新城属于越秀区,越秀区只有30多平方公里,配套各方面曾经都是NO.1,现在也仅次于天河。从这个层面来说,越秀是可以闭着眼买的区域。
三、五羊新城虽然破旧,但居住氛围还行,也算闹中取静。
哈哈,这个朋友一定有一份“五羊”情怀。
但如果是我呢,我比较倾向于选六运小区,不为别的,就为这里是世界级中轴线,属于城市形象展示区。这种地方,政府不会允许它差的,迟早会价值修复。
你怎么看呢?如果让你在这三个板块选择,你会选哪个?
扫描二维码
添加镁地产工作微信