最近看房的一个感觉是，“老破小”都很好卖
最近看房的一个感觉是：广州连“老破小”都比以前好卖了。
好闺蜜最近一周分别在五羊新城、体育西、客村看了三套“老破小”笋房，都没有等她细想，就火速被别人买走了。
闺蜜是首次置业，这阵仗，没见过。
她说：首次买房就被市场狠狠地教育了一顿。
01
最近陪好友“五羊邨仙女”看房，惊讶地发现，五羊新城的二手房单价基本上都5万+了，稍微好一点的直接7、8万，最贵的已经破10万（富力东堤湾、东海嘉园）。
谁能想到，现在的5万+，只能买到最最朴实的老破小，这价格水平跟天河南（六运小区）有的一拼了。
要知道，在上半年以前，五羊新城的单价比起六运小区大概有1万/平的差价，现在二者差不多了，五羊新城还值得买吗？
为什么拿五羊新城和六运小区对比？对于想住市中心、对居住环境又有一定要求（能接受楼龄久的房子，但无法接受脏乱差）的朋友，一朵通常会推荐这三个板块：六运小区、五羊新城、客村。
它们虽然分处于天河、越秀、海珠三区，但有很多“神相似”之处，比如：
一、都是近地铁站的“老破”房（主流房源楼龄在20多年左右），六运小区有体育西地铁站，五羊新城有五羊村地铁站，在建的地铁10号线也在此设有站点，这里的客村板块指的是客村地铁站周边约800米以内的范围；
二、生活配套丰富，出门就有菜市场、便利店、餐馆、商场，吃饭、购物都非常方便。特别是六运小区，附近有华南最大的商圈——天河路商圈，步行几分钟就到天河城、天环广场、正佳广场等购物中心。客村则有丽影广场和珠影星光城，吃喝玩乐一应俱全。五羊新城没有大的商业综合体，只有超市和相对零散的小店，不过可以过天桥享用珠江新城的高德置地等商业配套。
三、虽然很多都是单体楼，但整体来说，环境都还可以，不会脏乱差，且都有闹中取静的居住氛围，天河南的六运小区、育蕾小区，五羊新城的五羊小区、东兴小区，客村的珠影大院、鸿运花园、南丽苑等都是如此。可以说，这三个板块都不是传统意义上的“老破小”，而是地处市中心、二手房中的“古着”。
四、价格水平相差不大，适合中产阶级上车或改善。如果按房价水平排序，六运小区>五羊新城>客村。今年年初，六运小区二手房均价5万多/平，五羊新城是4万多/平，客村是3万多/平，形成了一个阶梯价差。
无论从地理位置、交通通达性还是配套来看，六运小区都是完胜五羊新城的（有人会说五羊新城与珠江新城仅一条广州大道之隔，但六运小区离珠江新城也很近呀，黄埔大道对面就是了，都是步行可达）。所以现在看到五羊新城的二手房价“超5赶6”，差不多赶上了六运小区，我还是挺惊讶的。
02
对于五羊新城的二手房价，一朵是挺有感受的。去年底，有个朋友以4万出头的单价卖了一套五羊新城的老破小。今年4月份，另一个朋友入了一套东海嘉园的两房，总价400万左右，单价5万多，这是五羊新城片区品质最高、最贵的二手盘之一。
但我今天打开链家，发现东海嘉园只有一套房源，挂牌价竟然将近11万元/平。5月成交的一套4室2厅户型，单价超过了6.27万元/平。板块内其它小区价格变动情况也差不多。
从4月到5月，短短一个月时间，五羊小区每平米就涨了5000-10000元。为何？
这波涨价，拜所谓的“片区改造”所赐。
5月份，广州市规划和自然资源局就越秀区五羊新城片区、环市东片区的控规调整必要性论证进行征询意见公示。其中，五羊新城片区涉及的调整范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，面积121.8公顷。
关于怎么改造，并没有具体的细则，但提到要“改善居住条件，提升人居环境品质，激活片区发展，提升城市形象”。因此中介和卖家像打了鸡血一样兴奋，特别是中介，把这个改造直接翻译为五羊新城要拆迁，搞得那些有着“猎德村民梦”的买家蠢蠢欲动。短短几天，片区的二手房价就从4万多涨到了5万多。
就这个事儿，一朵问了身边的一些朋友。他们都觉得大拆是不可能的，最大的可能性是“穿衣戴帽”，像天河南的六运小区一样，把外观搞得漂亮点，对于房价的影响很有限。自住可以考虑，如果要搏拆迁，胜算不大。
除此之外，还有一个地铁10号线设有站点的利好。公开报道显示，地铁10号线将于2024年开通。不过这已经是去年的旧闻了，利好早就释放得完了，早就体现在二手业主的放盘价里了。
03
嫌贵归嫌贵，五羊新城的二手房市场还是挺活跃的。中介说，5月份改造消息一出，一下成交了近200套二手房，其中又不少是专门来扫房的投资客。
“五羊邨小仙女”上周在五羊新城看上了一套60多平左右，总价299万的小两房，因为楼龄近30年，且是单体楼，所以有些犹豫。没想到第二天下午房子就被卖掉了。中介说，片区内最普通的楼梯房都要5万多了，这套房子单价低于5万，自然有很多人抢。这套笋盘出了之后，整个片区很难再找到户型不错，且单价低于5万的小两房了。
中介介绍，这几个月以来，六七十平的小两房，八九十平的小三房是最好卖的，因为总价低又比较实用，所以这个面积段的户型单价也是最贵的。
04
于是，“五羊邨小仙女”转战六运小区和客村，几天下来，也有了一些心得。
六运小区和五羊新城的价格确实差不多了，但是六运小区靠近中轴线的位置，还是比五羊新城贵一些，而且放出来的房源很少，不好买。
一朵认为，可以多关注六运小区，因为五羊新城已经涨了一波，而六运小区还没有，但从珠江新城的领涨态势来看，天河南尤其中轴线两侧的六运小区板块，在今年底明年初肯定还有一轮上涨，现在入手是比较划算的。
就在我写稿的当头，“五羊邨小仙女”（没错，头像是“钱超多”哈哈）发来消息，在天河南附近看上的一套房子，前一秒还在考虑，下一秒就没了。
客村普通的二手房单价普遍在3-4万左右，相对实惠一些，但是不如天河南和五羊新城方便。如果考虑性价比，客村也是个不错的选择。不过海珠区的学位整体不太行，客村也没有特别好的学校，未来孩子上学肯定要再换房。
因为“五羊邨小仙女”在五羊邨地铁站附近上班，有个热心的朋友觉得，小仙女还是应该再看看五羊新城，他认为就算不会大拆，这里也值得入手。理由如下：
一、五羊新城离珠江新城太近了，珠江新城正在“全面10万+”化，就是一街之隔的珠江新城西区，至少也是7万+，五羊新城5-6万的价格，仍有上升空间。
二、五羊新城属于越秀区，越秀区只有30多平方公里，配套各方面曾经都是NO.1，现在也仅次于天河。从这个层面来说，越秀是可以闭着眼买的区域。
三、五羊新城虽然破旧，但居住氛围还行，也算闹中取静。
哈哈，这个朋友一定有一份“五羊”情怀。
但如果是我呢，我比较倾向于选六运小区，不为别的，就为这里是世界级中轴线，属于城市形象展示区。这种地方，政府不会允许它差的，迟早会价值修复。
你怎么看呢？如果让你在这三个板块选择，你会选哪个？
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