广州楼市，正在无情地抛弃两房
01
最近看了好几个网红新盘，发现它们卖爆的秘诀之一就是：不做两房。
我们看看这个户型▼
真·三房户型，如果加上入户花园，就是3+1户型，你猜面积多大？
答案是73平。
再看看下面这个3+1户型▼
四房两卫，南北对流，你猜多少平？
建面86平，来自珠江花城二期。
别以为只有刚需盘才能把户型做得如此极致。
看看下面这个户型▼
四房两厅两卫，按照过去的经验，至少得130平以上吧。
不好意思，它只有95平，出自定位改善盘的金地·天河峯睿之手。
难度进一步升级。如果把尺度拉到110平以上，不做成五房，怎么好意思秀出来？
同样出自天河峯睿，115平的五房两厅两卫户型，五开间朝南，正宗的南北对流▼
很多人看了户型图，觉得户型这么紧凑，舒适度要打个问号。
但据一朵现场踩盘的观感而言，除了入户花园小一点，只能做个书房，其他户型各个房间的空间都还OK，每个卧室或书房都能放下床或榻榻米，属于正常尺寸的房间，不会觉得空间局促（也许我已经被高昂的房价驯化了😭）。
金地·天河峯睿样板间实拍图
金地·天河峯睿样板间实拍图
特别是天河·峯睿115方的五房户型，看完之后我脑海只蹦出两个字：极致。
想不到的是，面对我如此洋溢的热情，销售小哥显得有些为难：这个户型......很少的，想买不一定能买到，要摇号......
好吧，扯远了。一朵想给大家分享的是，现今广州所有的新盘，主流户型都是三房起，而两房户型近乎绝迹，肉眼可见地正在被市场抛弃。
当然，也不是完全没有开发商做两房户型的，两年前我在广州看过一个楼盘，该楼盘主要做两个户型，一个90平米大两房，另一个是140平米四房，结果您猜怎么着？
140平米的户型很快售罄，而90平米大两房，至今还没清盘。开发商承认他们这个产品定位失误，如果做成90平米三房或者70平米两房，早就卖爆了。
市场宁愿接受80平米的紧凑三房，也不愿意接受90平米的舒适两房！这是开发商们接受市场的毒打教育之后，才领悟到的真相。
02
不仅是新房，二手住宅市场，对两房的关注度也远不及三房。
据安居客最新发布的2020年《10月国民安居指数》，10月份三房户型找房热度占到所有户型的47.4%，比前一个月略有上涨，而两房户型热度只有31.1%。
图片来自安居客
即使是楼市淡季，小三房也最受市场欢迎▼
而在楼市升温之后，小三房更是抢手货。前不久，中海花城湾一套93平的小三房，卖出了15万+/平的高价（小三房单价破15万？！珠江新城能否追上深圳湾？），更是奠定了小三房在市场无可比拟的至尊地位。
对比中海花城湾近期的在贝壳APP上的历史成交记录，两房户型成交价为10万多/平，而三房户型可以卖到12-13万多/平。
再看看同样位于珠江新城中区的保利心语花园和利雅湾，保利心语花园是网红盘、中区人气最旺的盘，楼龄也稍新于利雅湾，但它的两房户型价格卖不过利雅湾的三房户型。
下图保利心语花园两房户型近期的成交价，都在10万/平以内。
下面是利雅湾小三房最近的报价，单价达到12.6万/平。而且中介告诉我，因为利雅湾的小三房太抢手，只要价格不是太夸张，基本放一套成交一套，很多业主见此情形，更是收盘惜售了。
再举个例子，珠江新城还有个品质不错的次新房，叫做星汇云锦，产品本身、物业管理都很OK，很多老外都租住在那里，但是呢，就因为户型不够实用，价格迟迟上不去，以下是贝壳上该楼盘的放盘价：
97平米大两房，应该来说是很舒适的，但它的放盘价才8万多一点。而在500米之外的中海花城湾、利雅湾，90平米小三房，放盘价都在12、13万以上。
即使是凯旋新世界这样的顶豪，90平米大两房，同样卖不起价：
凯旋新世界171平米的大两房，单价11.2万，还不如中海花城湾、利雅湾这两个珠城的普通小区。
同样是珠城，价格相差为何这么大？户型的重要性，可见一斑。
03
为什么两房户型越来越不受待见？
归根结底，是因为房价太高。即使是千万级房产又怎样？买家首先看的还是房子的功能性，而不是舒适性。
所有的大两房，甭管你的定位有多高、交标有多豪，都一样被市场毒打。
一线城市中，高房价之下，购房者没有太多选择，只能寄希望于用有限的资金，买到足够多的功能空间。开发商推出的60、70多平的小三房，正投他们所好。
而在二手房尤其是老破小中，60-70多平的范围内，以两房居多，不少刚需族没得挑，只能先上车，有条件再置换。对他们而言，两房只是过渡，如果条件许可，他们宁愿不要这个过渡。
至于那些有改善需求的买家，基本上考虑的都是三房以上的户型。大两房户型空间尺度够，但房间数量不够啊。只要有孩子的家庭，两房就不够用。特别是在房价高企的背景下，大两房有些奢侈了，是富豪阶层才能拥有的产品。
所以，凯旋新世界的大两房相对好卖；但普通住宅，如果没有地段、地铁的加持，难卖程度升级。
就像下面这套，满五唯一，挂牌价低于小区平均价近1万元/平，挂出来21个月都没买出去，期间还降价了40万。
定位改善型的楼盘，户型至少是三房起，不少楼盘为了迎合二胎家庭的需求，尽量把户型做得方正，过去那些不规则的户型，早已难觅踪影。
下图是广粤尊府234方的三房户型。广粤尊府的优势在于地段、园林、大面积产品和圈层，户型设计并不占优势。
下图是侨鑫汇悦台的四室两厅户型，非常方正。
所以，不管是小两房，还是大两房，都已经不合时宜了。前者只是上车族的过渡，后者无法满足改善需求，两房户型就像一个过气的明星，找不到自己的市场定位，徒留尴尬。
04
那么，两房逐渐消失，是一件好事还是坏事呢？
对于开发商来说，抛弃两房是基于市场趋势的必须选择。躺着赚钱的黄金时代已经过去了，要想不被市场淘汰，必须多花心思做产品，不断挑战自我，在有限的空间里做出更多的花样，两房变三房、三房变四房、四房变五房......
对购房者来说，也是利大于弊。
用同样的钱，可以买到更多的房间，性价比变高了。深圳房子就是因为户型普遍做得比较好，实用面积大，所以单价高一点大家也能接受。随着房价持续上涨，二胎家庭不断增多，未来小三房、小四房会比两房户型更好转手。
那些两房房主，也不用那么悲观。尽管开发商已捕捉到三房以上的消费趋势，但两房也没那么快被市场抛弃，毕竟，还有大把的刚需要上车。不过，还是建议未雨绸缪，有条件可以考虑置换三房。
如果一定要说“弊”，那就是空间尺度、舒适度要打折了。所以，有的朋友说，宁愿要大两房，也不要小三房。
但一朵觉得，高房价之下，我们当务之急是如何用有限的总价，买到尽量满足要求的房子，至于舒适度、情怀，都必须适度让步。就像我们可以住大县城180平的大四房，也能接受一线城市60平的小两房、80平的小三房。
尽管高房价下没有情怀。但我还是祝你，早日买到理想的房子。
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