特发服务上市后股价波动大 毛利率连降、市场开拓方面或存隐忧

12月21日特发服务正式成为登陆A股的第四家物业公司。

12月21日，特发服务（300917.SZ）在深交所创业板上市，成为继南都物业、招商积余和新大正之后的第四家登陆A股的物业公司。

与大多数在港上市的物业公司上市即破发不同，上市当日特发服务开盘价50.00元/股，较其18.78元的发行价大涨166.24%，直至当天收盘价格为47.6元，涨幅153.46%。

不过，记者也注意到，上市第二天特发服务股价跌幅逼近20%，收盘价为38.9元。此后股价大涨大跌，犹如“过山车”，至12月31日特发服务股价为40.5元，总市值为40.5亿元。

上市首日涨153% 上市以来股价波动较大

近两年来，物业公司纷纷赴港上市，仅2020年就有17家，包括正荣服务、金科服务和世茂服务等。因此，在物业公司赴港上市的大潮流中，特发服务在深交所创业板上市显得“与众不同”。

同策研究院资深分析师肖云祥认为，大多数的物业公司都选择到港股上市，相对应的，稀缺性在慢慢降低，估值也在回归。而A股物业服务上市公司数量很少，特发服务在A股上市，其市场估值会比较高。

从股价来看，特发服务的表现也确实优于在港股上市的大多数物业公司，特别是不少港股物业公司还存在上市即破发的情况。12月21日上市当日，特发服务开盘价50.00元/股，较其18.78元的发行价大涨166.24%，当天收盘价格为47.6元。

而此前在港股上市的远洋服务、世茂服务以及合景悠活上市开盘价较发行价均是下跌状态，其中合景悠活下跌17.87%。其余物业公司中，华润万象生活涨幅最高，为38.12%。

在同为A股上市的物业公司中，特发服务目前也表现抢眼，特别是ROE（净资产收益率）方面，特发服务的ROE为22.25%，比第二名的南都物业要高出9个百分点。

此外，特发服务的市盈率和市净率也维持在一个较高水平，根据巨潮资讯网的数据，截至12月31日，公司市盈率和市净率分别为41.70和5.33。一般而言，高市盈率代表着较高的市场认可，而市净率较低的股票，投资价值较高。

不过，东方证券地产研究院吴尘染表示，特发服务公司本身体量较小，这种情况很难引起机构投资者的兴趣，更多的可能是散户和游资在关注。

需要提及的是，上市第二天特发服务跌幅逼近20%，收盘价为38.9元，此后股价大涨大跌，犹如“过山车”，比如12月22日至31日之间的8个交易日，特发服务股价涨跌幅分别为-18.28%、4.63%、32.48%、-18.32%、15.80%、-14.80%、-2.62%和-4.28%。

毛利率连降 需在市场开拓方面发力

招股说明书显示，特发服务的主营业务是非住宅物业，截至2020年6月底，园区物业、政务服务收入、住宅物业、公共物业、商业物业占公司营业收入的比例分别为69.57%、14.3%、4.77%、3.58%和3.5%。

因此，虽然都是房地产企业分拆下属物业公司上市，但特发服务主营业务点在园区物业，对母公司的依赖程度远低于其他在港股上市的物业公司。2017年至2020年6月底特发服务来自母公司——深圳市特发集团有限公司的营业收入均未超过5%，关联度较低。

尽管如此，特发服务客户集中度偏高的情况。2017年到2020年6月底，公司来自前五大客户的服务金额占营业收入的比例合计分别为62.30%、55.78%、54.68%和53.57%，且主要集中在华为、阿里等大客户。

肖云祥认为，特发服务这种服务大客户的模式，使得公司的议价空间不大，收费价格很难有大的突破。“从行业来看，物业服务行业本身盈利水平就不高，再加之各方面成本的不断走高，压缩了盈利的空间”，肖云祥说。

公司对此是否有采取相应的措施进行应对，记者就此致函特发服务，截至发稿，未获对方回应。

而从特发服务的经营数据来看，其盈利能力确实在走低。招股说明书披露，2018年和2019年特发服务营业收入增速为37.71%和27.50%，同期净利润增速为50.71%和22.33%，均有所下降。

知名地产分析师严跃进认为，造成这种现象的原因本质上还是公司收入来源狭窄，未来想要进一步发展的话，需要在市场开拓方面发力的同时盘活存量项目。

此外，特发服务的综合物业管理毛利率已由2017年的17.52%下降至2018年的16.54%，2019年继续下降至15.17%。2020年上半年特发服务的毛利率回升至17.78%，不过并非来自业务拓展的贡献，而是因为地区政府相应的社保减免政策，导致人工成本支出减少。

对比A股上市的另外三家物企，2019年，招商积余、新大正、南都物业的物业管理服务毛利率分别为9.83%、21.10%和22.26%，特发服务仅优于招商积余，与新大正、南都物业差距较为明显。

招股说明书显示，特发服务在运营来自关联方所属的特发信息大厦停车场、特力大厦停车场等项目时，并未向业主方支付停车场租金。而这些未支付租金的停车场所涉及泊位费毛利，在2017年到2019年间，占公司净利润的比例分别为16.58%、13.32%和10.96%。也就是说，这些得益于关联方租金减免而来的“净利润”，不能体现特发服务在运营和服务方面的竞争力。

*资料来源：特发股份招股说明书

肖云祥认为，对于特发服务这种盈利能力较低的企业，可从增加一些高毛利的增值服务业务入手。至于未来如何发展，他则表示，“企业竞争的核心更多在于运营模式的创新，服务的创新上”。

另外，截至2020年6月底，特发服务的资产总额仅有4.85亿元，在管项目数量160个，在管项目面积为2283.69万平方米。中指研究院的研究数据显示，2019年百强物企在管项目均值为212个，在管项目面积均值为4278.83万平方米，特发服务两项均未达到平均值，是比较典型的中小型物企。

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