“黑天鹅”下的新城Q3：结算面积"反常"现峰值，权益占比入低谷

来源|风财讯 作者|王婷婷

10月14日晚间，新城控股公布了9月及前三季度业绩简报，9月份公司实现销售金额约262.25亿元，销售面积约223.26万平方米；1-9月累计合同销售金额约1976.91亿元，同比增长23.89%，累计销售面积约1723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。

从今年第三季度主要项目销售结算情况可见，Q3新城控股结算了196万平方米，同比增长126.7%。

在新城控股“B转A”上市的这四年中，Q3都是新城控股结算的一个低点，在今年却成为了峰值，从二季度向三季度持续回升了近4个百分点。

随之，今年1-9月新城控股的结算面积435.2万平方米，对比去年同期上涨64.68%，增幅也是近三年的最高值。

由于房企结算收入和当期三费的“错配”，今年三季度及至全年，预计新城控股的利润水平将继续提升。

但值得注意的是，新城控股第三季度的结算面积中，权益结算面积137.8万平方米，权益占比70%。相较往年74%和75%的权益占比，有微幅下滑。

风财讯拉通今年1-9月数据观察，新城控股的权益销售结算面积292.6万平方米，权益占比67%，达到近四年最低水位（2016-2018年该指标为71%、69%、73%）。

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权益占比减少 需关注归母净利润

不能否认第一季度的影响仍在消化，今年Q1新城控股的权益结算面积同比减少了38.9%，是近年最低点，受此影响新城控股归母净利润一度在Q1同比减少约42.63%至2.07亿元。

随之，从2019中报可见，新城控股上半年归母净利润25.9亿同比增长2.13%，相较去年同期（归母净利润25.4亿、同比增长122.81%）也有大幅放缓。

不过第二季度开始新城控股归母净利率下降幅度快速收窄，显现出一定拉升趋势。

就目前来看，TOP100房企销售金额权益比呈下降趋势，2016-2019年（前9月）这一占比平均值已由85%降至74.8%，大多数企业倾向降低经营风险和资金压力。不过也有恒大碧桂园等头部房企倾向高比例自有开发，毕竟高权益占比意味着更大的利润空间。

新城控股三季度70%的销售权益占比，大致处在行业TOP30-TOP50区间水平。就目前的销售行情而言，新城控股宜在后市考虑更高利润的操作方式。

因为其不能忽略，一个隐藏的情况——销售均价的缓步下行。

新城控股今年上半年销售均价为11956元/平，这一指标在2018年上半年为12305元/平，2017年为12556元/平。

今年的7-9月，新城控股销售均价分别为11107元/平、10687元/平、11746元/平，有所波动，但基本回稳，略低于上半年平均线。

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成本控制较好 商业或成利润助长剂

实际上，新城控股拿地成本控制是较好的，今年上半年新增的80幅土地，平均楼面地价2989.76元/平方米。就在9月，新城控股打破“空窗期”在萍乡市入手一宗商住地，总价1.15亿，楼面均价仅1600元/平方米。

虽然今年上半年，新城控股三费24.6亿，销售费用、管理费用、财务费用涨幅分别在60.44%、11.56%和-47.64%（由于美元债汇兑损失较多），但增量不算明显。

“在成本相对可控的情况下，新城控股不妨可以考虑进一步通过产品运营、合作模式等方式，提升经营和投资溢价，展现整体乐观的盈利趋势。”有分析师告诉风财讯。

其实就利润而言，新城控股的商业板块不容忽视。

1-9月份吾悦广场的租金及管理费收入为27.62亿元，同比增长95%，去年同期吾悦广场整体租金涨幅则达到158%。

数据显示，目前新城控股已布局约120座吾悦广场，今年将开业64座。今年下半年吾悦广场的集中结算，将成为净利润的不小助力。

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逆势“小高潮”提前锁定年度目标

总体而言，在7月黑天鹅事件之下，新城控股第三季度的业绩数据反而出现了一波“小高潮”，也开始恢复拿地，利润预期虽有波动，但或影响不大。

另有消息称，融资曾遭全面中断的新城控股，已获得浦发银行、民生银行、招商银行、浙商银行、齐鲁银行、渤海银行等多家银行的贷款，向天津、包头、青岛等区域的新项目融进了超十亿资金，国有四大行也恢复对其融资。

新城控股前三季度销售额已完成年度目标的73%，按照企业今年月均249亿销售额的频率，至年末能够实现2700亿目标，企业整体面向上。

也由此，新城控股今日开盘29.29，涨1.13%，最高位突破了30，得到投资者认可。

完

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