龙光地产:穿越周期

编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。

来源|风财讯 作者|戴文君

10月24日，南山城市更新和土地整备局发布了关于龙光总部中心（曾用名“康佳集团总部厂区更新单元”）项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。龙光地产首个城市更新项目正式官宣亮相深圳楼市。

1996年-2019年，历经23年，龙光版图扩展到全国近30城，同时跃居中国地产23强。

在粤港澳大湾区战略规划发布之际，龙光凭借前瞻眼光与敏感的城市发展触角，全面布局湾区：在总货值达7520亿的土地储备中，81%土储位于大湾区，其中深圳拥有1800亿货值，惠州、东莞等周边城市土储量为1500亿元。

客观的土储数额，旧改储备占43%。城市更新项目是粤港澳大湾区的独特机遇，也是龙光地产补充土储的重要来源，在大湾区龙光已经深耕了17年，在参与城市更新方面拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。

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跨周期纳储

“中国房地产市场，只要地买的便宜，赚钱只是时间的问题。”这句话特别适合早早进入到地产行业做开发的房企，而龙光地产就是其中一员。

跨周期拿地，是龙光地产穿越牛熊的不二法门。公开资料显示，2007年龙光拿下惠州龙光城项目，平均地价仅300元/㎡，现在该项目售价1.55万/㎡，毛利率超过70%以上。

在2014年-2016年上半年，深圳房价如“火箭般”上升，龙光又前瞻性地布局龙光玖钻、龙光玖龙玺、龙光玖龙台、龙光玖云著这4个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率超40%。

据凤凰网房产了解，从2016年下半年开始，龙光避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。2017年龙光地产以总价69.8亿元拿下深圳康佳集团总部地块，占股70%，之后又通过协议成交夺得剩余华侨城30%股权，最终将“龙光总部中心”收入囊中。该项目建设用地面积237250.84㎡、总建筑面积392797.57㎡；其中，含66000㎡商务公寓，19920㎡的商业面积以及60000㎡的办公面积，其中，研发面积为56480㎡、产业配套面积为15000㎡，有望于2020年入市。

同年，龙光地产以超过30亿元相继拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。2018年12月，龙光地产又在南山区拿下利丰雅高城市更新单元，深圳市中心旧改土储大大增加。

资料显示，2019年上半年，龙光地产通过公开市场、收并购及城市更新等多渠道新增货值1330亿元。其中通过招拍挂方式新增项目16个，新增建面417万平方米；城市更新类项目龙光地产在10个城市拓展62个，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区。

龙光地产坚持“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略，实现粤港澳大湾区城市群全覆盖，以多元化和逆周期方式精准布局，在大湾区一、二线城市拥有充裕的低成本优质土储，并聚焦于主流人群的住宅开发业务，具有显著的差异化竞争优势。

截至6月30日，龙光地产土储总面积约5469万平方米，土储总货值约7520亿元，其中大湾区土储货值6111亿元，占总货值比重81%，进一步凸显大湾区头部房企地位。

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业绩增长重要支撑

通过城市更新获取土地储备，一直是龙光地产的销售业绩及盈利能力长期稳健增长的重要支撑。

截至2019年6月30日，龙光地产在深圳土储货值超过1800亿元，地铁物业项目增加至13个，近两年成交套数连续位居深圳第一，先发优势显著；在惠州和东莞等临深区域龙光地产土储货值超过1500亿元，将长期受益于深圳购房需求的溢出效应。

值得一提的是，龙光地产土储成本较低，而城市更新项目土地成本占售价不到25%，将有力支撑销售和利润的长期稳健增长。此外，公司销售强劲，已售待结资源丰富，若完成今年销售目标，可锁定八成以上的2020年预期收入，预期未来两年核心盈利将持续稳步增长，确定性较强。

龙光地产管理层在2019年中期业绩说明会上曾表示，龙光地产今年上半年新增城市更新类项目货值852亿元。截至6月30日，龙光地产在10个城市拓展了共计62个城市更新项目，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中90%以上位于粤港澳大湾区；在项目改造性质上，有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市，占比达80%，转化能力较强。

按照计划，龙光地产预期2019年还将成功孵化深圳蛇口自贸区、惠州大亚湾和深圳侨城东（即康佳总部地块项目）3个项目，货值超700亿元。

在龙光地产看来，城市更新项目具有投资少、价值高的特点。龙光城市更新项目孵化周期短，盈利可见性清晰，已经产生了良好的业绩记录，城市更新项目在2019上半年贡献了约18亿元核心利润，已经成为公司业绩增长的新引擎。

未来，龙光地产表示，计划每年孵化城市更新项目货值不低于300亿元，每年利润贡献占公司核心利润10%至20%。

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坚持房地产主业  多元化不盲目

数据显示，截至9月30日，龙光地产2019年累计实现合约销售额约为人民币716.7亿元，同比增长30.7%，按此进度，龙光地产前9个月已完成全年850亿元销售目标的84%，任务完成率位居行业前列，并有望超额完成全年销售目标。

拨开不俗的业绩背后，我们能够清晰地看到，龙光地产的成功之道来自于颇具前瞻的战略布局，在战略上始终坚持“有所为”和“有所不为”。

孟子说：“人有不为也，而后可以有为。”龙光地产一直以来坚持房地产主业，不盲目多元化，正是秉承着这样的信条，龙光地产由弱变强，盈利能力已经跻身第一梯队。

“房地产不好干，可谁能找到比房地产更好的产业？”龙光地产创始人纪海鹏曾公开表示。

纪海鹏深知把核心资源都集中于主业，没有做跨行业的非地产投资，也没有把大量资金投入到持有型物业，从而有效避免资金沉淀，可以做到轻装前行，实现投入产出最大化和股东利益最大化。

“龙光一直坚持不要去做多元化，我们要高度投资主业，而且要去做可销售的物业，因为周转快、利润高。”纪海鹏对于龙光地产战略投资一直有着清晰地规划。

在城市更新板块，龙光地产更是沿袭这种投资方向，“甄选高价值的旧改项目，注重转化周期，实现快速孵化”来开发城市更新项目。

万科郁亮曾经说过，指望新业务赚大钱是痴心妄想，目前还是房地产业比较赚钱，很难找到比房地产更好的市场和行业。

不少房企都在大搞“多元化”发展，而龙光地产坚持房地产主业，押注一个极具潜力的市场，逆周期拿地，目标更加专注，让其在资本市场获得肯定。

据凤凰网房产了解，花旗、瑞银、汇丰、华泰证券等多家国内外大行，给予龙光地产行业首选股推荐；龙光地产评级持续上升，标普和惠誉评级展望上调至“正面”，标普、惠誉分别将龙光地产信用评级从“BB-”调升至“BB”，中诚信、联合信用维持“AAA”最高评级。

完

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