独家对话⑦【1】蓝绿双城: 轻舟已过万重山

本期#思考词#

合力·盒力·核力

蓝绿双城董事长曹舟南

撰文| 王迪

出品| 风财讯

即便是距离2020年春节仅剩十余天，曹舟南依旧如同上了弦的发条：参加完北京业内交流论坛后，马不停蹄约见天津项目方洽谈合作，第二天又折回北京约见了几位项目总。

他的微信头像是“蓝绿双城”特有的标志，主色调选用了“蓝”“绿”，在外方内圆的构图之下，利用色彩切割的搭配构图，显得活泼、俏皮。

于2018年8月辞任绿城中国行政总裁后，曹舟南花了4个月的时间走访了相关部门和机构，涉及宏观政策、金融政策，用他的话来讲，他在寻找这个行业未来发展方向和一些确定因素和不确定因素，希望建立一个和中国社会经济发展现状相结合的新公司。

让曹舟南欣慰的是，2019年先后签约杭州、北京、深圳、济南、成都、兰州等重点城市项目，特别是12月接连签约惠州、北京后海、岳阳等多个项目，今年1月初杭州主城区拿下首个自投TOD项目、融信集团原首席营销官张文龙加盟，都预示着蓝绿双城已经步入发展正轨。

“大利就是大义，大义就是大利。蓝绿双城想要打造的是社会公器的企业。它更注重创造社会价值，更注重社会的公共平台、公共容器、社会价值。这表现在老人、青壮年、青年甚至少年、儿童，在这个公器里面都能分享蓝绿双城的发展。”

外界给予的声音是，曹舟南越来越像宋卫平了，因为两人性格都有固执的一面，且离开绿城之后，一个扑身“蓝城”品牌打造，另一个则为“蓝绿双城”奔走奔忙，兜兜转转之间，“蓝”“绿”“城”成为两人身上挥之不去的标签。

传承“师傅”对产品品质的理想主义情怀基因之外，曹舟南又增添了些理性的成分，这大概源于早期浙江铁投体制内的工作，加上财务出身的背景让他对经济指标有更加灵敏的嗅觉。

韦斯伯德曾提出一个著名的六盒模型理论，“不管业务和组织架构怎么变，六个盒子跑一遍。”从组织内部视角、检视业务实现过程的利器，从盘点现状切入，着眼去打开未来可能性，同样“盒子”成为曹舟南在采访中反复提到的词汇。

在关于房企生命周期图谱至关重要的“钱”“地”“人”中后两者皆迎来阶段性厚积薄发的关键性节点，曹舟南试图通过企业目标愿景、结构组织、关系流程、员工激励等多维架构呈现出一个脱胎于绿城，又不同于绿城、蓝城的“蓝绿双城”。风财讯独家对话蓝绿双城董事长曹舟南，听他讲述蓝绿双城的盒子理论。

1 

分割式销售？基金购房？

两类人群穿行中的三大服务

通过对不同机构和人群的拜访和交流，曹舟南有了自己对房地产行业的判断：行业进入下半场，一方面，以房地产为主导的城镇化切换到以新经济和新产业为主导的新形式上，制造业加服务业成为房地产下半场需还原回归的内容；另一方面，城市增量开发增速趋缓，城市存量更新和资产管理、运营服务成为重心。

所以，曹舟南的答案是，在市场陷入同质化红海之争之时，将企业的客群边界锁定青年人及老年人身上，重点打造具有品质的青年创业公寓及新型养老公寓。

养老公寓可以做成分割式销售，根据经济条件，老年人可以自主选择是面积及户型。于年轻人而言，大学毕业生可以通过购买蓝绿双城的基金，累计达到相应年数以此达到买房的目的。

在产品上，聚焦高品质、高性价比，融合物理空间和数字空间作“双开发”；在服务上，以泛会所为载体，配套餐饮、住宿、洗衣、理发、健身、超市等基础服务，扩围教育、医疗、养老、康养等品质服务，且面向周边街区打开，作社会化服务。这就是蓝绿双城倡导的盒子理论，不仅规划和营造安定的盒子形体，同时创造和丰富美好的盒子内涵。

这一系列看似理想的方式，是曹舟南对于蓝绿双城的最新构想。聚焦欣欣向荣的青年买房难题和几近垂暮的老年养老人群，曹舟南将公司长焦镜头俯视在整个中国的宏观经济之下，这两大社会性待解难题之上。

针对青年人、老年人这两类人群，曹舟南想要呈现给他们的是，不仅仅为他们提供基本生活需求的物理盒子，而是要创造生活、工作、创业或养老的平台和生态。“第一，老年人在一个城市几十年生活，不可能简单地离开，候鸟式养老不现实；第二，老年人关键是要有尊严地养老，不能没有质量地等待生命的终结。所以，实现社区养老、居家式养老、机构养老的三位一体结合是最好的方式。”

例如，对于老年人来说，他在比较健康的情况下，如居家一样，是一种正常养老生活。如果说他有小恙，下面有护理院，有医生、护理，包括吃饭、洗衣，基本生活服务全部到位。

再如，各城市都在争取青年人才的落户，像杭州每年新进青年人才超过40万，如何帮助青年人才更好地实现安居、乐业的理想，既能尽早住进心仪的房子，享受舒适的配套和服务，把精力集中到工作和价值创造中，又能得到创业空间、创业政策的支持和帮助，这是一座城市对青年人才的真正尊重，当然也是蓝绿双城重点推进落地的事情。

曹舟南透露，目前比较典型的青年创业公寓在宁波及杭州都有落子，宁波远洲项目属于拿地建设，体量在8万方，杭州打铁关项目为合作项目，有接近18万方的体量，目前正在加快推进建设，预计明年4月份会在市面销售。老年公寓目前也在进行中，难点是找寻具有规范医疗设施的项目场地。

2 

卖酱油计分兑价购房“硬通货”？

房地产下半场的区块链闭环体系

从“开发商”转化为“运营商”，房地产行业步入资产管理阶段，重新划定的边界同时，以区块链为主网络科技正在重塑一种新的可能。

曹舟南对凤凰网房产风财讯道出了区块链时代的买房创新逻辑：“买一瓶酱油积5分，买一套房子积5万分，这意味着平时生活消费都可以正儿八经地硬兑现。”

他进一步解释道：业主在蓝绿双城的消费将形成区块链的数字技术计算，通过区块链技术，虚拟结算，但是可以达到硬兑现，真正做到从物理的概念做到智慧数字科技相结合。

“房子不过是美好生活的一个盒子，是一个载体。房子提供之后，美好生活落地的根本是服务。”曹舟南认为，今后房地产开发商和运营商必须要学会经营城市资产。房地产下半场一定要进入到城市资产管理，不像上半场土地红利很多，开发卖掉即为赚钱。

他将蓝绿双城定义的是中国美好生活的建设者、服务者，并采用“双开发”模式，即物理开发+数字开发，在实现物理开发的同时，通过数字开发，打造与物理空间相对应的数字空间和数字生活。

此外，把原来传统的房地产开发体系中涉及到的三大服务，营销服务、物业服务、生活服务，将人员结构及组织模式形成“三合一”大服务体系也是曹舟南希望达成的特色。

“行业内营销体制是低底薪、高提成，置业顾问在房子卖了70%、80%以后，一般会换到另一个新项目，问题是，这批人是最早接触客户的，他对客户的性格、脾气、家庭结构非常了解，而当房子后续出现问题时业主往往联系的是另外一批人，这就大大提高了交流成本和服务成本。”

曹舟南表示，蓝绿双城想要打造这样一个平台、一支队伍，服务人员是贯穿在销售、物业、生活服务全生命周期中，与业主形成紧密的粘性及共契度。

“今后，物业可以成立一支队伍，他们可以进入房产销售端，也可以进入资产管理里面，营销和物业两支队伍形成的人才进入我们的盒子进行管理，把营销服务、物业服务、园区服务人员打通，只有这样，我们今后在中国城市中发展中才是所谓的邻里空间，园区生活具体内容，服务内容一体到位，否则没有服务团队，没有服务平台，都是无本之木。”

3 

轻模式升级共建+合伙人   

合力=核力

融资渠道收窄，企业重资产周转路径红利收缩，不少房企踏上了轻资产的转型之路，想要构建壁垒，就要做自己最擅长的那部分，蓝绿双城也在集合共同之力形成企业的核心竞争力。

事实上，早在2010年，曹舟南便用轻资产的思维方式组建了中国第一家真正的轻资产地产公司，原为绿城的代建公司---绿城建设管理集团，用绿城的工厂为其他企业建造房子，此种代建模式也为绿城贡献了三分之一的销售额。

在蓝绿双城的轻资产之路上，曹舟南想换个新玩法：将原有的“代建”升级为“共建”。以小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发等为主要方式，形成一个业主、投资人、事业合伙人、战略合作方的共建生态。

曹舟南指出，之前的代建模式存在责任、权利不对等，所有方方面面的风险都在委托方、土地方。因为代建方不承担任何责任，开发速度快慢及质量好坏都一样，从商业伦理角度讲，值得商榷。

蓝绿双城所呈现的“共建”模式则强调，“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”基本原则，“如果约定要达到多少售价，如果我达不到这个（目标）我就要赔你的。即使是纯代建，也不同于以往，在取费基数中扣除了地价，以售价-地价为取费基数，因售价的构成中一大部分是地价，特别是一二线城市的地价占比较高，剔除地价后作为取费基数，这是对市场规则的充分尊重和回归，更体现代建方的价值创造。”

曹舟南改变通过简单的品牌输出和管理输出方式，按照他的设想，如果项目拿地时间很久，但是没有启动资金，蓝绿双城给它提供启动资金，一起进行合作开发，这种“大同式”运营方式革新了目前既有的开发格局与模式。

虽然员工持股更偏向于传统的合伙人模式，但也不难看出，步入“白银时代”的房地产行业正在寻找加快转型的利器，作为根本机制，蓝绿双城创新全面启用了事业合伙人模式。让价值创造者通过股权拥有工作成果的分配权、分享权，既是合伙人的价值体现，也将提纯队伍成长。

在蓝绿双城高管的名片上，出现了清一色的“合伙人”字样。曹舟南任绿城行政总裁一职期间，曾在公开场合多次强调希望在绿城内部推行事业合伙人制度。这份未完成的梦想，在蓝绿双城全面推行。

据曹舟南介绍，目前蓝绿双城的合伙人分为三类，一种是创始合伙人，主要包括创始团队成员，在总部里，属于核心层。第二种是高级合伙人，有十几个，从公司经营层到集团公司主要部门，涵盖营销口、营销口、服务口等；第三种是事业合伙人，更多的是在项目公司或者总部里面的，如高级经理等级别。

“我理解未来公司的组织形式就是合伙人制，不是打工者，我们一起来创业，一起做事业，一起担当风险、分享成果。”

此外，针对业主方面，曹舟南也希望通过购买基金的方式达到合伙人的目的。“全国这么多业主，他既是我的业主，也是我的投资人，他是蓝绿双城的投资人，他也一定是我未来的事业合伙人。”

4 

谈行业薪资：存在很大水分

人才结构体系方面会引入服务型人才

有情怀的人身边总是不乏新才旧将跟随，从蓝绿双城2018年11月1日注册成立，公司主要管理层多出自中交入股前的“老绿城”，过程中多有来自万科、中海、龙湖等企业和投行、金融机构的中坚力量加盟，加上今年1月初加入的融信原首席营销官张文龙，蓝绿双城在人才方面不断扩盈。

对于未来蓝绿双城在人才结构方面的规划，曹舟南解释称，一方面我们需要非常优秀的营造口的人才，但是我更注重，更在意服务，这个是关键中的关键；这样的人才在房地产行业里面找很少，更多的是在其他的产业里面。比如说，旅游、酒店积攒的大量的服务人才，甚至包括高质的物业服务人员及公务员等。

在曹舟南看来，中国目前服务行业缺少的是专业技能及骨子中的自信，“在新加坡餐厅吃饭，服务员，端菜、跑菜，点菜过程中满脸笑容，他们从事这个行业能感受到非常光荣，这是目前行业人员骨子里缺少的东西。”

此外，对于房地产下半场的发展方向，曹舟南认为人才结构需要大幅度的调整。“行业发展到今天为止，薪酬水平，管理费用的比例，我认为需要做到认真反思，一个医院院长、专家一年的收入不到200万，在房地产行业一个项目总超出这个数额的人比比皆是，行业的薪酬水平结构，我认为是有很大的水分。”

在蓝城官网的董事长致辞里，宋卫平曾称：蓝城脱胎于绿城，而蓝一定会比绿好，蓝是我最喜欢的颜色，大海的蓝好过树上的绿。

青出于蓝而胜于蓝？于曹舟南而言，有“绿”又有“蓝”的蓝绿双城又会创造出怎样的佳话？

完

完完完

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