遗产地保护利用全流程实施的“DIBO 方案”——以景德镇河东老城工业遗产保护利用系列项目为例

摘 要

Abstract

不论是在遗产保护利用理论研究中，还是在城市更新实际工作中，规划的落地问题和规划原则的实施问题，都是多年来城乡规划建设领域的痛点。跨行业、跨领域地解决问题，是多年来规划建设行业已经达成的共识，但一直难以适用的行之有效的途径与方法。项目团队在景德镇工业遗产保护利用系列项目中探索的从规划设计到投资、建造、运营一体化、全流程实施的“DIBO 方案”，或许是破解上述难题的方法之一。

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“实施”卡了“原则”的“脖子”

并非景德镇一个城市的问题

毋庸置疑，“不改变文物原状”“最小干预”以及“小规模、渐进式、微循环”，是遗产地保护利用发展必须遵守的原则。但在实际操作中，由于多种原因，功能和业态往往与保护利用的规划设计脱节，技术原则与政策性建议难以在实施中解决资金、内容、运营等问题；而前期的策划与后期的运营处于“两层皮”的状态，又加剧了规划实际落地后的矛盾。由此产生的建设浪费、投资亏损等问题十分突出，严重阻碍了遗产保护和可持续利用事业的发展。

随着我国社会主义建设进入高质量发展的新阶段，城市发展的驱动力正在从传统的投资驱动转向创新驱动。创新产业的城市空间载体从CBD（ 中央商务区） 式的“ 效率至上”方式，转向丰富性和多样性的空间环境要求。

在这一背景下，工业遗产等遗产地有机会跳出文创产业和旅游“当家”的现状，为更广阔的创新经济发展提供丰富多样的空间产品，也为城市空间提供更好的发展契机。

从长远来看，过去四十年，城市经营的房地产逻辑向“税收预期+ 资产包”逻辑转变的趋势不可逆转。巨大的惯性以及分专业、分部门的条块思维，已不能适应这种发展的要求。例如在规划方面，对“用地性质”的政策安排，虽有“兼容性”一类，但仍然无法鼓励规划做到用地竖向、立体的全方位混合。这些做法的根源还是采用了简单的土地开发的思维，因为“用地平衡表”“容积率”等要求，是最有利于实现现金流获利的方式。

同样，用策划替代运营，用商管替代地推运营等方式，都是“快进快出”的开发思维。景德镇河东老城工业遗产保护利用系列项目实践，正是在这种背景下开展的一次时间跨度近十年的探索。

在景德镇各界力量的大力支持下，清华团队与景德镇市委、市政府携手，以“DIBO 理论”为指导，探索景德镇当代陶瓷工业遗产保护与城市复兴的新途径（图1）。

图1 景德镇“DIBO 方案”工作模式图

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全流程实施的“DIBO 方案”

理论背景与技术要点

2.1 “DIBO 方案”形成的理论背景

1973 年，面对社会经济的巨大衰退，丹尼尔·贝尔（Daniel Bell）敏锐地注意到了西方工业国家正在由传统工业社会转向后工业社会。他指出，在后工业社会，经济将从产品生产经济转变为服务性经济，知识将是社会变革的源泉。高附加值的服务业、高科技企业以及后来被称为“创新经济”的模式，将逐渐成为带动发达经济体发展的重要推力。

美国学者理查德·佛罗里达（Richard Florida）曾把创意产业发展较好的城市的主要特征归纳为“3T”，即人才、技术、宽容度，提出了“新地理”的概念。这一概念指出，创意人才“选择的都是具有多样性、包容性以及容易接受新思想的地方”。

受佛罗里达研究的启发，“场景城市”理论对具有引领性的后工业城市社区进行了高度概括。所谓场景，就是由一系列令人愉悦的设施（自然的或人工的）或事物（包括功能或活动）组成的环境的总和。鼓励自我表达、富有特色和人文气息的场所，是经济发展的沃土。

由于创意阶层的流动性大，一个城市能否积极主动地营

造有支撑力的“人文环境”，成为“知识时代”城市竞争力的重要方面。而可塑性和功能混合，是场景城市重要的表达方式。

不论是贝尔的后工业时代认知，还是佛罗里达的多样性与包容性认识，乃至西尔（Daniel Searle）等人的场景城市理论，都强调了后工业时代城市的发展与工业时代的不同。这一趋势在我国也表现得十分明显：从深圳的存量规划探索，到全球金融危机后城市扩张的减缓，再到“新常态”和“创新驱动”，都意味着我国城市发展的方式正在进行着深刻的变化。

场景包括人与环境，以创新产业为驱动的场景，是以创新业人才为核心的综合社区与作为创新产业支撑的综合设施环境的互动的整体呈现。

这一场景的营造，必然要围绕新的社区构建、综合设施环境建设，以及这两大要素的互动来展开。这两大要素

与规划、设计领域相关，也离不开投资、运营等领域的紧密合作。为此，我们针对遗产保护利用提出集咨询设

计（Design）、投资（Investment）、建造（Building）、运营管理（Operation）于一体的“DIBO 方案”。

2.2 “DIBO 方案”的技术要点

“DIBO 方案”经过在景德镇、北京、杭州、南京、梧州、嘉善、龙泉、铜川等地若干项目中的反复实践，建立了由四个阶段构成的基本流程和十个技术要点。

第一阶段，以规划设计为引领，在宏观、中观层面引导项目方向并作项目管控，避免投资主体越位。该阶段的技术要点：遗产资源的性状辨识技术、遗产资源与城市发展的空间整合技术、建筑与用地更新校核技术、资源的可持续管控技术。

第二阶段，在大的规划确定的战略与方向的指导下，操盘思维取代规划思维成为“龙头”，场景营造和内容引领“双管”齐下，根据运营要求，规划设计和投资应找到两者耦合的触媒点，并深化、完善相关的技术内容。该阶段的技术要点：触媒点决策技术、触媒点“三定”技术、触媒点空间结构化技术。

第三阶段，运营、设计团队联合管控工程，控制细节，减少反复。该阶段的技术要点：遗产地设计管理要点、设计与运营结合的多线程管理流程。

第四阶段：用地推运营替代传统商管，长期陪伴。该阶段的技术要点：触媒点带动的可持续运营与扩展。

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景德镇工业遗产保护利用的“DIBO 方案”解析

3.1 规划引领，整合利用空间资源

对景德镇而言，陶瓷产业已经渗入景德镇城市发展的方方面面，这些废弃的陶瓷工厂，既是景德镇千年陶瓷生产脉络的有机组成部分，也是这个城市社会、经济、环境系统的关键要素。所以，项目组把视角放大到景德镇整个旧城区共25 km² 的范围内，并最终形成了不同尺度的DIBO 工作内容（图2）。

图 2 景德镇“DIBO 方案”在不同阶段的具体内容

3.1.1 全面评估，甄别遗产的价值与可利用性状

借鉴考古学和历史文化名城保护的相关做法，从历史地理、瓷业遗址分布、城址格局、建筑特色、文化传承等角度，对景德镇的整体城市特色进行分析与归纳，对保护传承价值的各类要素加以提炼和汇总（图3）。

图3 景德镇旧城风貌评估

在此基础上，对景德镇河东旧城25 km²范围内建筑的风貌、质量、年代进行了全面评估，并据此推荐了154 处优秀近、现代工业遗产，形成了景德镇工业遗产普查的第一手资料，同时提出了系统地保护现代陶瓷业工业遗产的原则。

从价值和现状评估看，景德镇这座城市与我国大多数历史城市一样，其中蕴藏的各类遗产要素呈现出多样、分散的特征。要把这些特色要素整合并呈现出来，实现保护与活化的融合，首先就要对遗产资源的展示与利用性状加以辨别。这一技术包括两个方面的要点：

第一， 双因子评价， 即稀缺性和吸引力、人群活动习惯的结合度。

我国的遗产保护是基于遗产资源的价值评估，一般是从保护等级、遗产类型两个角度对遗产资源进行划分。而当我们把目光聚焦在这些遗产资源的可展示、可利用性状方面时，能够引导我们对这一性状进行分类的外部因素有两个方面：一是遗 产资源自身的吸引力和稀缺性；二是遗产资源与人群活动习惯的结合度。这两个特性与遗产的保护等级、类型并没有直接的关系。

第二，根据遗产资源保护分类和外部因子影响结果，可以把遗产的展示利用性状分成三种类型：关键性资源、潜力型资源、可变资源。

关键性资源：从旅游角度看，具备稀缺性，或遗产资源与人群的活动习惯结合紧密的资源。其稀缺性和吸引力较高。

潜力型资源：指那些不能被归入关键性资源，但具备一定吸引力，或在一定区域内具有稀缺性，同时能够与人群的活动习惯良好结合的遗产资源。

可变资源：指那些虽然被作为重要的文化遗产，但稀缺性和吸引力不足，与人群的活动习惯结合度较弱，除非有较强的外力介入，一般难以成为展示利用标地的遗产资源。

3.1.2 通过特色空间规划，促使空间资源与城市发展相适配

在全面评估、甄别的基础上，项目组利用规划的技术手段，对景德镇的各类可利用资源进行空间整合，形成了串联遗产、融入城市的特色空间结构。为了校核特色空间实现的可能性与时序，项目组对景德镇河东旧城25 km² 范围内的各类建筑质量、土地性质进行了逐一筛选和甄别。

空间校核技术的具体方法是：首先，依据保护要求、建筑质量、用地性质、征收难度，将土地和地上地下建筑根据利用的可能性分为若干种类型。

其次，根据不同类型的不同处置方式，归并形成更新、改造利用、长期保留三种类型。值得注意的是，这三种评估结果并非绝对意义的“非此即彼”，往往存在着交叉状况，这使得评估结果更加复杂，也更加贴近实施的真实情况。

再次，基于上述工作内容，形成城市更新用地的评估测算图表，并计算各类型更新改造用地的总量。最后，将特色空间规划与城市更新评估的“总账”进行叠加校核，最终形成可操作的空间结构和分期判断结论（图4）。

图4 综合了理想结构与现实校核的特色空间规划

3.1.3 管控指标体系的创新

在特色空间结构确定后，对空间的管控成为规划的重点。项目组结合多年来在各个历史文化名城实践的经验，为景德镇河东旧城制定了新的指标体系。

这一指标体系由两部分构成：一是维护历史城区格局完整、风貌延续的保护性指标；二是改善历史城区居住生活环境、提升生活服务水平的建设引导性指标。

同时，在景德镇河东旧城的部分地区，项目组提出了用“保护更新单元”来约束开发边界与开发时序的做法。这种依据街巷肌理和院落边界来划分的保护单元，在遗

产保护和城市更新两个方面都起到了积极的作用。

3.2 确定触媒点，促进内容与场景的共同作用

3.2.1 两次筛选，找到触媒点

触媒点选取之初，须先从区域特色空间结构中选取各类要素的结合点，作为触媒点选取的备选。在初次筛选的基础上，根据触媒点与城市发展条件的成熟程度，建立评估指标体系。

这一体系包括的主要指标有：遗产资源的富集程度、片区管控条件和用地及区位条件、地段征收和空间改造难度，在此基础上还要进行资产收益匡算（表1）。

表1 景德镇潜力街区发展类型的初次与二次筛选

遗产资源的富集程度主要是指关键性资源和潜力型资源的绝对数量和密度，这是触媒点形成的先决条件；遗产地管控条件适度、用地性质具备资产包属性、区位良好，是触媒点形成的基础条件；征收与空间改造难度则是从专业角度进行判断的重要附加条件。

在这些要素齐备的基础上，还要进行初步的投资收益分析：资产增幅达到城市相似区位地段开发的资产回报水平时，从经济意义上讲已经具备成为触媒点的可能（图5）。

图5 景德镇老城北、“宇宙—为民”两个高分片区的规划设计方案

3.2.2 内容场景共同作用下的设计路径调整

在景德镇的触媒点项目筛选的推进过程中，项目组尝试将内容和场景交叉合并推进。经过三年多的磨合，将过去单一的设计路径变更为全流程实施的“操盘”路径（图6）。

图6 从分离逻辑到“场景+ 内容”，“两条腿”走路，重构设计路径

在新路径中，由内容和场景两部分内容相互交叉，在不同阶段起到不同的作用。特别要指出的是，纵向统筹是促使横向合作融合的关键。在这个路径中，在大的规划引导下的操盘思维是实施项目的“龙头”，规划、设计等各个专业围绕这个“龙头”各司其职，发挥作用。

3.2.3“三定”：定调性、定功能、定规模

（1）“调性”的确定方法

“调性”一词来源于传统乐理，常见于资产管理和商业管理领域，用来表达项目传达的正面、积极的信息，以及在市场中区别于其他类似标的物，能够深入人心的东西。触媒点的调性，应当从两个角度来确定：

第一，通过区位比较法和市场调查法，判断触媒点的潜在客户群，然后对潜在客户群进行数量判断和人群画像。利用江西省课题的实践机会，运营团队对景德镇的客户群需求进行了大量调研，认为在一个消费力不足的城市中，“生产者”才是自我造血的动力之源。

这个判断与规划设计团队提出的“功能延续”的愿景高度契合。在后续工作中，项目组围绕“景漂”这个群体，形成了老城集中、工业遗产集中、维持散布的“三个三分之一”判断。按照这个方式执行的陶溪川项目的成功，也从实践的角度印证了运营团队对触媒点调性判断的准确性。

第二，调性的判断还应当植根于触媒点自身的资源禀赋。违背资源自身特征的调性和定位，往往需要强运营、大投入来支撑，“自我造血”的可能性往往比较差。

对于长期处于“工厂办社会”状态的景德镇而言，工业遗产是一个“有血有肉”的生活场景。这个生活场景不仅能够唤起中年人的记忆共鸣，也应该能够尝试着被Y 世代和Z 世代所传承。运营团队的这个判断，与规划师的工业遗产保护愿景再度统一了起来。“为生活造”“创业家园”的基本调性，成为了触媒项目陶溪川的核心目标。

（2）功能的确定方法

运营团队围绕生产者和消费者的功能需求，提出了“二生三交”的功能配套思路。在以生产者为核心的功能布局中，“生产、生活、交流、交往、交易”都是从人的需求出发的功能认识，取代了用“商业、零售、酒店”等单一功能表述的方式。这种更加贴近使用者需求的功能布局方式，在实践中更容易被跨行业和领域的社群所

接受（图7）。

图7 生产者社群的“二生三交”模式

（3）规模的确定

从运营的角度考虑，触媒点的规模在很大程度上决定着触媒点能否真正带动城市中遗产资源的活化利用。触媒项目的总量不宜过小，否则会导致运营坪效变低、单位成本增高，影响社会、经济效益的发挥；但如果触媒项目总量过大，则会导致活力的集聚效应难以发挥。

在景德镇项目实施的过程中，规模的测算采取了两种做

法。一是采用单位面积类比法和不同功能空间计算法，测算客户群数量对应的面积；二是仿照资产证券化的方

式对资产包和现金流进行测算，预估生产与金融两个维度的空间需求。

3.2.4“四步法”：触媒项目的空间结构化组织

针对陶溪川的建设和运营，运营团队对成熟的商业综合体落位分析方法进行了针对性的改进：将传统记忆和公共生活作为主要动线，文物保护单位和历史建筑作为动线上的核心节点。以这些核心节点为主，综合考虑遗产、居民生活、商业逻辑、游赏关系、产业和社群对接的可能性。

在具体工作中，提出“四步走”的空间结构化技术方案。第一步，借助重要遗产资源点的突出价值，形成触媒空间的文化IP 矩阵；第二步，从商业和游赏的角度，确定单一的基础动线和潜力动线；第三步，围绕基

础动线布局核心业态，使遗产与文化、商业、生活产生积极的互动；第四步，在基础动线的外围布局产业、生活、服务等不同类型的空间，并选取外向型功能，穿插形成有主有次、类型多样、空间丰富的触媒空间结构（图8）。

图8 触媒点的空间结构四步构成法图示

3.3 运营主导的设计管理和工程管理

在建造过程中，由运营、设计团队联合主导设计和工程。在设计管理端，管理团队需要将建筑设计师的要求和运营团队的招商要求统一起来。

经过三年多的磨合，项目组形成了一套设计与运营相结合的多线程管理流程，并在陶溪川和御窑厂这两个已建成运营项目的实践过程中取得了相对理想的结果（图9、图10）。

图9 陶溪川设计管理模块的工作内容

图10 陶溪川建成后实景照片

3.4 触媒项目的运营流程

运营工作应当从项目立项和策划阶段开始。主要流程包括三个阶段：

前期（立项到规划设计完成）、筹开期（工程设计开展到建成）、开业期（建成开业后），最终形成设计管理、遗产工程管理、招商、企划（含文创）、宣推与活动、线上运营、商户管理、物业管理、产业引导、社区生活引导共十个方面的运营体系。

按照三个阶段的基本流程，每个阶段的核心运营工作如下。

3.4.1 前期运营的主要内容

前期运营介入的时间不应晚于修建性详细规划开始编制的时间，具体内容包括六项：一是发掘触媒项目的核心文化IP，并进行研发和二次创作，形成触媒点的独特品牌；二是进行市场调查和核心资源预招商，同时针对遗产地的特征，区分重资产和轻资产“两本账”；三是按照不同业态的市场规律对设计进行指导；四是以产品线为核心进行招商；五是尝试不同的活动类型，找到适合触媒点特征的活动类型，逐渐培育其成为自有品牌活动。

3.4.2 筹开期运营的主要内容

筹开期运营与建筑工程设计同步开展。具体内容包括四项：一是对与触媒点结合的情况进行判定，把控方向和进度；二是展示和核心业态招商；三是通过对核心业态的空间理解，使修缮、改建或新建建筑与使用结合；四是针对空间分割、租金条件、能耗考核、装补标准、智能化等方面制定一系列相关政策和制度。

3.4.3 开业期运营的主要内容

开业期运营自基础土建完成后开始。包括五项内容：一是运营团队部门化；二是全面招商；三是日常商户管理、维护，形成稳定的现金流；四是物业管理团队加入；五是从环境改善与维护、遗产保护与维护、居民生活改善程度及各项商业指标等层面制定运营KPI（Key PerformanceIndicator，关键绩效指标）的考核机制（表2）。

表2 陶溪川运营板块和内容

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结语

从景德镇的实践看，“存量”作为一个“时代”将是长期的。我们要有充分的思想准备，主动地探索相应的规划、建筑理论与方法，以应对新的挑战。其中，创造性地解决新内容或需求是最基本的，它们是空间生产的原动力。在未来，新的混合功能区、复合社区以及综合整治与“织补”，将是中国城市提质发展的重要领域。

需要提醒的是，城市更新到了实施阶段，很大程度上是具有创造性的，它与城市规划的思维逻辑有很大区别，而秉持理性、依赖数据的规划方法，在实施层面并不比常识更加有效。

从这种意义上讲，流程、方法加上“操盘”经验，比体系和数据更加有效和可信。而“DIBO 方案”作为实现这一目标的重要尝试，希望能够对我国遗产保护利用和城市更新领域有所裨益。

作 者

Writer

张  杰  全国工程勘察设计大师，清华大学建筑学院教授，北京建筑大学建筑与城乡规划学院院长

刘  岩清华同衡规划院副总规划师，遗产保护与城乡发展研究中心副主任

魏炜嘉北京水木青文化运营机构总经理

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