日本TOD：站城商业综合体如何开发？
// 站城商业综合体
日本TOD交通站点系列
站城一体/特色商业/复合功能综合体
// 导语
日本的站点是一本品类齐全但又略显杂乱的教科书，大量的案例和经验可以帮助我们更好地去理解不同类型的站点。
城市中心站点，我们谈产业规模和密度。
城市副中心站点，我们谈城市更新和产业特色。
城市新区站点，我们谈产业结构和地区吸引力。
未来我们还会在其他站点里谈到人口结构、居住体验、公园价值、社区关系、地区门户、旅游产业、建筑特色等等。
这次，我们将介绍“站城一体”的商业综合体。
通过京都火车站、六本木站、难波公园站、枚方市站、JR博多站等站点，谈一谈商业的开发与体验。
商业
商业综合体
开发
- 日本TOD案例 -
谈及站点的商业综合体开发，始终绕不开两个核心问题：
什么样的站点适合做商业综合体的开发？
怎么将站点的人流转换为有效的商业客流？
前者决定了商业规模和定位，后者意味着商业空间的打造效果和商业地产的有效性。即"在哪造"和"怎么造"。
站城一体的商业综合体与传统的综合体又有一些不同。
1. 站城的车站人流量较大，城市交通方便。但如何留住人、将这些人转化为商业地产的有效客源，就非常考验商业综合体的策划与开发了。当然，日本依据火车站和国内依赖地铁站的人流规模不同，也意味着综合体的商业定位和规模有所不同。
2. 站点的TOD开发模式意味着不仅仅是商业综合体，还存在居住街区、商业酒店、办公、公共空间等不同类型的配比。居住街区和办公楼群的打造能为商业综合体带来了稳定的客源，进行协同作用。
3. 站点有着较多的出入口，需要更友好的接驳方式和导引。商业综合体本身内部流线也较为重要，与站点的无缝接驳也意味着步行交通流线完整明晰，引导人员流动。
4. 城市轨道基础建设资金投入大，票价回报小。如果轨道公司要可持续性发展需要长期持有物业“R+P"的帮助。另一方面，开发商业和相关居住区有利于城市空间结构优化，避免城市无规律蔓延。
京都站
京都站是重要的站城一体案例。整个站点如同城市客厅，是一个大型城市综合体，涵盖了大量城市功能和多种接驳方式，是京都的门户。该站点特色的建筑结构、复合型的城市综合功能、多个台阶的城市露台和公共空间，将人流引入到不同层高的使用功能中。
而铁路公交化的措施，使得人们可以依靠交通卡和自动售票机进行快速进站，减少了售票大厅、候车室等功能空间需求。与此同时，商业、娱乐、酒店、公共休憩空间等功能替代了传统的候车功能，并提高了乘客的逗留时间，从而将乘客转化为商业客源。
六本木站
六本木站不是一个单一的综合体，而是多个站城和高层聚集区构成的国际经济和文化片区。临近的六本木一丁目站区涵盖大量居住、办公功能，而国立美术馆又是周边的重要景点。除去这两个重要支点，六本木新城和东京中城都是成功的大型综合体案例。
六本木新城购物中心由捷得建筑事务所设计，通过流动的屋顶花园、中心花园、露天广场、毛利庭院等公共空间，将多个空间串联。同时，垂直庭院和城市中心文化的概念，将景观和艺术作品融入到了商业内外环境当中。四个街区高低错落，提供了购物、酒店、办公、居住等功能。
东京中城则是多家明星事务所参与设计，以纽约中城为蓝本进行设计。东京中城以办公楼为主，商业约占10%；兼具办公、居住、酒店、展陈、文化、购物等功能。
难波公园站
难波公园位于大阪，其中2-8层为购物中心，涵盖多元化的商业业态。难波公园广为人知的为其盆景般的屋顶叠台和峡谷式的购物中心。这种颠覆传统商业综合体的形式取得了较大的成功，也显示了综合体景观化和主题化的道路值得一试。这种人与自然、室内和室外、屋顶和楼层、建筑与环境不断碰撞的手法，让整个商业综合体更具体验性。
枚方市站
枚方市站的建筑形式巧妙，采用了大大小小的透明盒子，丰富了建筑立面，也提升了商业品质。但枚方市站商业的成功也有主力店的功劳。枚方市站是茑屋书店的起源地，茑屋书店在此深耕多年。以茑屋书店为核心的T-SITE设立，吸引了不少游客前往打卡。
如今无印良品也加入了枚方市站市场的抢夺，虽然两者具有竞争关系，但也促进了地区商业集聚效应，让枚方市站区更具吸引力。同时，枚方市站附近还有大量政府办公设施，对当地人口形成了强有力的凝聚。
博多站
博多站是是九州最大的车站，重要的交通枢纽。博多站于2011年进行了重建，形成了崭新的站楼，引入了大量的复合型功能。该站特色的站前广场、屋顶空间是许多活动的举办地。
比较
// 什么样的站点适合做商业综合体的开发？
影响商业地产成败的因素有很多，比如商业规模、商业定位、商业类型、周边业态、商业可达性、商业招商、商业空间体验、项目形象等等。
大型站点可以提供大量的通勤过客，并能保证综合体的可达性；而上盖物业的开发则可以提供办公或居住人群作为稳定客源。另一方面，好的综合体可以帮助上班人群错开通勤高峰，起到较好的城市交通调蓄作用；并且，综合体的夜生活氛围可以避免办公区夜晚成为空城。这些都为站城一体的开发奠定了很好的基础。
其次，站点位置也至关重要。对于郊区站点来说，传统的商业综合体开发并不一定有足够的人气；同理，国内许多高铁TOD、航空港TOD实际上存在许多的漏洞，它们离城区较远、而通勤过客并不能转化为商业客流、旁边又缺乏居住或办公社区。
这导致许多刚建成的高铁、空港TOD成为一座空城，往往需要很多年才能慢慢聚集人气。这一类站点可以参考日本的海滨幕张、香港的东荟城等站点，采用奥特莱斯等大型特色商业综合体，配合大型文化、会展、娱乐设施，吸引更多的目的地型人流。
日本之所以很多铁路商业综合体人气较旺，跟位置的选择息息相关。六本木、难波公园都是所在城市的中心区域；京都火车站、JR博多站都是一方城市的重要门户枢纽；枚方市站则是该城市的市政中心。这些城市站点为商业综合体带来了稳定的人流量。
对标国内，六本木站、京都站的城市地理位置与重庆沙坪坝火车站较为相似；枚方市站位于大阪与京都两个城市之间（两城相距40~50km左右），距离上类似于广州佛山中间地带；如果按照通勤时间来看，类似于广深之间虎门高铁站的位置。
// 怎么将站点的人流转换为有效的商业客流？
目前，电商的崛起使得线下商业面临巨大挑战，怎么吸引人们前往线下让商业地产费尽心思。总的来说，目前商业空间开始往更复合功能、更具体验的方向进行发展：
1. 商业空间不再只是零售，功能更加复合。是市民交流、娱乐、放松的场所。更多的复合功能使得综合体几乎可以满足人们全天候需求，让商业设施更具城市属性。另外，这种商业规模的集聚也利于空间经济学里的乘数效应。
2. 引入更多的体验式商业。引入了大量不可替代的场所活动，比如餐饮、社交互动、娱乐放松、展览、电影，以及许多节日庆典。博多站的站前广场、六本木新城的露天广场都是大型活动的举办场所。
3. 街区更具行人友好，与站点的接驳更加紧密。增加了更多友好设施，比如口袋公园、观景露台、行人连廊、地下商业街，以减少大型站点对城市界面的破坏。如六本木新城采用了弧形的建筑界面和行人步道，与原有的公园气质匹配。
4. 街区、建筑空间更具特色。街区更注重访客体验与服务。提供了网红打卡点、特色建筑立面、特色空间场所等主题化元素，提升了街区特色与差异性。如枚方市站T-SITE提供了丰富通透的商业外立面，京都火车站的结构美学，难波公园的峡谷空间。
5. 商业业态更贴合使用人群，配比更加严谨。比如城市较小的枚方市T-SITE就主打文创产品，与该市旅游相结合；六本木东京中城商业配比较小，其中业态也为办公人群和旅游人群服务较多。
6. 商业开发往往是长期发展的过程，六本木新城更是一场马拉松，需要通过周边住宅、办公的开发售卖，来达到资金平衡。但总的来说，商业部分的长期持有对公司远期开发有利。
7. 站点商业提供更多的逗留功能。地铁站点、高铁站点不同于机场商业，机场出行往往有提起2小时以上到达的要求，让乘客有机会参与到机场商业消费。而高铁和地铁则大部分过关时间较短。因此，站点开发往往提供更多目的地消费和休息放松区域，延长过客逗留时间。
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