栋察楼市新闻早知道（11月9日）3个月后房价要大跌了
2017.11.7 九月十九•周二
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大东丨预言再现 3个月后房价要大跌了
大东丨大东区26个重点项目完成投资67亿元
热点丨中国贸促会辽宁自贸区沈阳服务中心揭牌
政策丨《沈阳市振兴实体经济若干政策措施》要点
本溪丨火车穿越“红海”本溪现“最美铁路线”
房产丨和平首推房产交易“一号通办” 可实现当日办结
国内新闻
地块丨高价拿地一个至今未开盘
租赁丨超50城发布租赁政策
恒大丨恒大地产三轮战投后估值超4200亿
央行丨中国央行没必要跟随美联储加息
1、预言再现 3个月后房价要大跌了
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前不久，龙头房企万科披露了10月业绩，万科10月实现销售面积247.8万平方米，销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%。
这一现象在万科年内还是首次出现。而10月销售额下滑的龙头房企绝不会是万科一家，随着各家房企10月业绩的逐渐披露，或会有更多企业业绩在四季度初的开局中显示出下滑趋势。
前三季度业绩持续增长相比，无论从销售额、销售均价还是拿地节奏来看，开发商10月的业绩表现平平。众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企，在今年剩余的时间里进取心略显不足，四季度楼市或将进入“冬眠”模式。
值得注意的是，货币政策收紧的当下，房企回款压力增加，随之而来的推盘意愿也会提升，但是调控环境下年底销量难翘尾。
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进入到11月，楼市传统意义上的“金九银十”已经结束，今年的“金九银十”可谓是惨淡收场。对于目前的房产来说，种种迹象表示楼市或将提前进入到了“冬眠”。那么，现在的楼市究竟是啥样子？我们来看看一些热点城市的近况。
厦门：二手房又跌了！
数据显示，在厦门统计的1200个二手房小区中，的确有不少二手房都跌了。而且最近朋友圈里出现不少“降价急售”的信息。
近几个月，厦门二手房市场成交持续低位。前不久，有朋友圈爆料，某联排别墅从原来的1250万降到920万，岛内单价仅3.8万。
出现这类现象，主要在于此前厦门二手房价格涨太快，房东涨价太猛，客户有点跟不上。另外，楼市资金的水龙头拧紧 +“地毯式”的密集调控，投资客退意萌生。
而在二手房成交爆发的几个月里，韭菜割得太凶太猛，需求自然生长已赶不上收割的速度。
杭州：降价100万还送车位！
相比前一段时间的狂热，近期杭州进入了“冷静”状态，尤其是二手房市场。
数据显示，杭州二手房成交量3月创下年内最高，此后一路下跌，10月杭州市区二手房共成交7239套，环比9月下跌近三成，是2月以来成交量最低的月份。
前不久，有人爆料杭州沿江某小区的房子，一套260多平米的毛坯房，房东挂牌价直降100万。
从杭州二手房交易监管服务平台可以查到，该房在9月19日以650万的价格挂出，目前暂无价格调整。
现在从某二手房交易官网上看到，该房的挂牌价已变成了550万。值得注意的是，变化的不仅是价格，相比原先简单的介绍和价格，最新还增加了送车位一项，标题也经过精心修改。
合肥：楼市上演冰火两重天
合肥目前的楼市，可谓是上演了冰火两重天，楼市分化如同深渊，旱的旱死，涝的涝死！
数据显示，合肥整个10月份，一共有23家项目开盘，其中个别楼盘加推多次，总共推出了2884套房源。
在23个项目当中，只有三家楼盘在开盘当天售罄，其主要原因在于以价格取胜，另外，前期蓄客时间较长，积累的客户较多，没有打购房者一个措手不及。
而在23个项目当中，有五家楼盘为纯新盘项目，其中四家楼盘整体去化效果不好，有的开盘当天只卖了三成，遭遇严重“滑铁卢”。
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近期，同策研究院总监张宏伟表示，当前四季度到明年三季度年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。
预计最快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。
从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。未来，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。
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从大会后市场反应来看，有五个现象或特征值得我们关注。
大会后楼市调控松动的预期被打破
尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，由于楼市定调“房住不炒”，楼市调控政策不松反而紧，甚至当前各省市出现交叉大检查，调控政策大会后会松动的预期被打破，导致部分房企撑不住了，开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。
四季度“冲刺年终目标”时间将难现“翘尾”行情
按照往年经验来看，一般四季度尤其是年底是房企“冲刺年终目标”时间，这个时间的总销占比往往比较大，因此，房企也往往会在这个阶段加大推盘力度“冲刺年终目标”，一年的“翘尾”行情也是这个时候回出现。
房企2018年重置销售目标背后的压力
虽然今年大多数已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，今年已经销售压力并不大，对上市房企来讲，今年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力。
如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。
我们可以预想，明年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市将继续延续当前低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。
房企资金兑付压力明年一季度集中体现
从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。
预计明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。预计2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。
并购谈判暗潮汹涌，市场深度调整即将来临
当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。
同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年尤其是四季度，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着随着时间推移，2018年势必成为楼市深度调整的阶段。
既然房价有可能会降，那么买房最佳时机是什么时候呢？
可能在2018年下半年。
数据显示，核心一二线城市未来3年内最佳的购房时机，在2018年下半年，那个时候，将迎来整体房价的最低谷。
下面我把数据放上来，朋友们可以做个参考。
未来1-2年市场成交面积趋势预测
未来1-2年市场成交均价趋势预测
（以上数据均来源于同策研究院）
从这个预测中可以看出，如果按照周期论来算，17年下半年到18年底都属于楼市下行周期，存在抛售资产引发风险的可能，所以调控不可能放松。
而且根据这个报告的预测，对于大多数核心城市来说，18年的下半年，其实比现在更适合买房。（ 来源：凤凰房产综合、北京商报、老张宏论、霸都楼市、厦门房地产联合网、 快房网）
早知道新闻回顾：
新闻早知道（11月8日）沈阳重点项目涉嫌违规国企负责人被“双开”
2、大东区26个重点项目完成投资67亿元
11月7日，记者从大东区政府了解到，今年该区有26个亿元以上项目列入市重点项目，总投资303.5亿元，计划投资65.8亿元，1-10月份完成投资67亿元，为年计划的101.8%，提前完成了全年投资计划。
26个市重点项目中，有汽车整车项目6个，汽车零部件项目5个。其中，华晨汽车新建M车身车间项目已竣工；上汽通用D2JC、D2LC中高级轿车及其变型车，上汽通用D2SB、D2JB多用途车及其变型车，华晨宝马第七代新五系工厂建设3个项目新车型已销售；华晨宝马汽车X3项目、华晨金杯汽车F30产品及智能改造2个项目正进行设备安装，以及涂装、总装车间技术改造工作。此外，德科斯米尔(沈阳）汽车新工厂（一期）项目已竣工；沈阳新光华翔汽车节能环保发动机(一期) 项目开始试生产；平和法雷奥二期、华特汽车配件新建厂区、金杯汽车部件工业园3个项目正在进行主体施工。（来源：沈阳日报）
3、中国贸促会辽宁自贸区沈阳服务中心揭牌
11月7日，中国国际贸易促进委员会辽宁自由贸易试验区沈阳服务中心正式揭牌。副市长张景辉参加揭牌仪式。
揭牌后，沈阳服务中心将为沈阳开展对外贸易、招商引资、对外投资、国际交流与合作，提升会展业水平等方面给予支持，加强包括法律咨询、涉外仲裁、商事调解、知识产权保护与运用、商事出证认证等专业服务在内的涉外商事法律工作，推进贸易投资便利化和优化营商环境，支持自贸区沈阳片区建设，助力扩大开放和国际化发展。为自贸区企业提供中国贸促会在“一带一路”沿线国家举办的各类经贸促进平台；在自贸区举办重大经贸会展活动，宣传推介贸促会业务，积极组织本地企业参与多双边工商合作机制建设。（来源：沈阳日报）
4、《沈阳市振兴实体经济若干政策措施》要点
支持重大科技成果产业化。以关键共性技术和重大产业创新技术为核心，实施百项重大研发项目、百项重大成果转化项目“双百”工程。对“双百”项目予以研发补助、中试转化服务、人才引进等全方位支持。对引进的外埠重大科技成果项目，按照研发投入的50%给予经费支持，最高不超过1000万元。
搭建科技成果转化服务平台。对新增的国家级、省级技术转移示范机构分别给予100万元、50万元的经费奖励。对新认定的市级技术转移示范机构给予30万元的经费补助。对在我市转化并经认定登记的技术开发和技术转让合同的输出方，按照合同额的10%给予补贴，最高不超过30万元。
提升企业自主创新能力。遴选高新技术领域的中小微企业进入高新技术企业培育库和科技“小巨人”企业培育库，通过给予奖励补贴、投融资支持、搭建产学研合作平台等方式，促进我市高新技术产业集群发展。
大力发展新型研发机构。每年安排不少于1亿元的科技资金，资助新型研发机构建设。聚焦我市传统产业转型升级和战略性新兴产业重点领域，重点建设一批产业技术研究院、协同创新中心等新型研发机构。对世界500强企业、国际知名研发机构在沈设立研发机构的，根据其掌握核心技术（专利）及创新绩效，给予研发补助，最高不超过1000万元；对在沈高校、科研院所、企业与国际研发机构联合建立新型研发机构的，给予50-200万元的研发经费补助。支持我市创新主体通过并购或直接投资等方式在境外设立研发机构，按照研发设备投入额的30%给予补助，最高不超过1000万元。
支持东北科技大市场发展。加大科技经费对科技大市场的支持。对通过科技大市场成交且在我市工商注册的科技成果转化企业，经技术合同认定登记后，按照实际发生技术合同额的10%给予奖励，最高不超过30万元。支持科技大市场服务机构从事创新创业服务，对符合要求入驻、加盟科技大市场，并经有关部门认定的服务机构均享受我市创新服务机构政策。
强化创新“大数据”服务。建设沈阳区域云中心，发挥“智慧沈阳”统一云平台数据汇集、信息交换共享的作用，完善具有共性和基础性的应用软件和功能模块，构建统一、完善的数据支撑体系。
争取国家科技重大专项。围绕军民融合重点产业，在加快推进IC装备（“02专项”）、数控机床（“04专项”）、增材制造（“‘十三五’国家重点研发计划专项”）等国家科技重大专项基础上，继续支持军民融合企业承接国家科技重大专项，培植战略性新兴产业。
建立军民协同创新机制。支持军工企事业单位、科研院所、高校和企业建立军民融合产业和技术创新联盟，促进军地双向科技成果应用与转化。在沈军工企业和研究所每年按计划安排一定比例军民两用竞争性科研项目，充分吸引地方科研院所和企业参与，开展军民共性技术联合攻关。
建立科技成果转化激励机制。支持军工企业和研究所在“军转民”中，履行解密、降密或知悉范围变更手续后，自主选择市场定价或协议定价方式处置科技成果，依据相关法规自行确定收益分配比例。鼓励军工企业和研究所科技人员以技术入股的方式参与“军转民”。
实施个人科技创新奖励。对军民融合企业科技创新领军人才和团队骨干成员，其当年缴纳的个人所得税地方留成部分由同级财政给予全额一次性补助，奖励期限为3年。（来源：沈阳日报）
5、火车穿越“红海”本溪现“最美铁路线”
红艳艳的火炬树、红彤彤的辣椒地，当一辆绿皮火车从中缓缓驶过，真的美到让人心惊！这段唯美的铁路，就在本溪到田师付的溪田铁路小市段上。
最近，本溪微信朋友圈里，一段唯美视频被网友争相转发。“这是哪儿啊？风景这么漂亮。”乘坐本溪到田师付的列车，行驶约1个小时，当列车穿出青石岭隧道，是一段弯路，舒展的铁路线两侧，是成行成片的火炬树。
深秋季节，千万棵火炬树汇集在一起，红得是那么惊艳。巧的是，火炬树外侧，是村民种植的大片的红辣椒，收获的时候，红辣椒和火炬树的颜色融在一起，就成了一片红色的海洋，火炬树就像涌起的波涛。（来源：辽沈晚报）
6、和平首推房产交易“一号通办”可实现当日办结
以往，进行房产交易，需要到房产、地税、不动产登记3个部门办理，不仅需要重复排号，等待下证也需要一段时间。沈阳市和平区率先推行房地产交易“一号通办”，整合升级，一次排号即可办理三部门的所有业务，商品房、二手房交易业务最快可实现当日办结。为避免市民来回跑，不动产登记证会免费邮寄。
和平区房产交易大厅增加了契税部门办公面积，增设了新的联合咨询窗口，实现房产、地税、不动产登记三部门联合工作机制，各种业务流程无缝衔接，办事群众通过一次排号即可办理三部门的所有业务。（来源：辽沈晚报）
7、高价拿地一个至今未开盘
本轮调控期前，地价一度高企，在这背后，关于未来“谁来买单”的担忧与疑惑当时即已出现。
回首近几年土地市场火热时诞生的高价拿地项目，发现不同项目命运迥异，有顺利入市者，有退出者，也有进展缓慢的迷失者。这些高成本项目对房企来说，俨然是一把“双刃剑”。
懋源拿地4年未入市
要满足地价高的条件，地段稀缺无疑是最大的因素，而正是因为地段，大多数都被打造为豪宅或小洋房。
作为少有的北京三环内地块，2013年出让的夏家胡同地块，从其一入市便备受瞩目。
当年7月，懋源地产经过与15家房地产公司激烈竞争后获得了夏家胡同地块，总代价17.7亿元，相较地块13.1亿元挂牌出让起始价溢价35%。
根据出让资料显示，夏家胡同地块规划建筑面积76630平方米，配建3.8万平方米公租房，剔除保障房后，楼面价45819元/平方米。
此时，距今已有4年多的时间，项目还未开盘。当时业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。
2016年初，懋源地产对外宣布夏家胡同地王项目对外释放了案名——懋源·璟岳。据当时《北京晚报》消息，项目以小洋房产品为主，预计2016年年中正式亮相。
媒体查询多家房地产销售平台注意到，该项目开盘时间是预计2017年下半年。记者按照房产电商的项目电话打过去，却是懋源地产另一项目销售接听电话。
严跃进接受媒体记者采访时表示，高价拿下的土地潜在成本很高，很多企业之所以迟迟不开盘，往往和其对于定价的预期有关。尤其是当前住房项目限价政策是比较严厉的，这个时候部分项目开盘可能会和项目的经营思路有冲突，所以从这个角度看，当前类似项目的销售节奏会放缓。但这也会使得此类企业的资金压力开始增大。（来源：每日经济新闻）
8、超50城发布租赁政策
十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
据中原地产不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，包括国家确定的12个租赁试点城市。各地陆续出台的扶持政策吸引各类市场主体竞逐。伴随高中低端多元化产品的持续入市，租赁市场的供求关系以及各方心态已开始发生变化，租金可议价的空间扩大，租户的选择日渐增多。（来源：新华网）
9、恒大地产三轮战投后估值超4200亿
360才披露了借壳方案，恒大地产也披露引入第三轮战投600亿元。而根据证券时报·e公司之前的报道，恒大总裁夏海钧表示，第三轮战投引入完成以后，将尽快完成A股上市的申报工作。
也就是说，恒大地产与深深房（000029）的重大无先例重组事项又迈出实质性一步，后者自去年9月份以来停牌至今。
根据中国恒大（03333.HK）今天下午的公告，11月6日，凯隆置业、恒大地产、许家印与第三轮投资者签订了增资协议。根据这一协议，6家战略投资者将按照增资前3651.9亿元的估值，向恒大地产增资600亿元资本金，获得投后约14.11%的股份。
至此，恒大地产完成三轮战投的引入，投资者合计增资1300亿元，获得了36.54%的股份，凯隆置业的持股比例降低至63.46%。
恒大地产第三轮战投引入颇具看点，一是估值进一步提高，二是业绩承诺进一步提升，三是战略投资者来头不小。（来源：证券时报）
10、中国央行没必要跟随美联储加息
期有分析认为，中国央行可能会在美联储下一次加息(大概率是今年12月)时跟随加息。实际上，国内一些研究央行货币政策的观点似乎一直与美联储的步伐亦步亦趋，但却忽略了一国货币政策首先是要服务于国内经济需要的基本原则，更何况，随着今年以来人民币贬值预期的扭转和跨境资本流动形势的持续向好，央行货币政策的独立性进一步提高，紧跟美联储脚步走的必要性也在下降，因此，“跟随加息论”有些令人费解。
中国央行当前真有加息的必要吗？在记者看来并非如此。一方面，从外部环境来看，认为加息的一个理由是美联储加息会导致中美利差收窄，进而可能会导致国内资本流出，为抑制资本外流，就得提高国内的利率水平。但实际上，进入10月份以来，10年期国债等可视为无风险债券的利率都在走高，当前中美利差已高于历史平均水平，加之人民币汇率预期企稳向好，美联储加息对我国跨境资本流动的影响可以说非常有限，中国央行跟随加息也就显得不那么急迫。
更重要的是，从内部环境看，当前的经济形势也并不适合加息，或者是抬升逆回购或中期借贷便利(MLF)等政策利率水平的“变相加息”。美联储在2016年12月和2017年3月加息之后，中国央行分别在今年1月和3月各上调MLF利率10个基点，但彼时被市场称为“变相加息”的政策利率上调，是有国内经济企稳向好、金融杠杆高企和房地产等资产泡沫过热等国内宏观环境因素作为支撑。相比之下，目前上述三大因素都不如年初时充分具备。。（来源：证券时报）
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