2018年的房地产前景如何？看房企抢地就知道了
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导语：对房企来说，比卖房子更重要的是：买地。
地产界有这样一个常识，一个地产项目的成功，有个4321法则，即40%取决于拿对土地，30%取决于产品定位，20%取决于销售企划……所以拿地正确与否，对项目对房企至关重要。
虽然2017年没有像2016年一样，频繁出现地王，但土地市场火热依然。
今天，中国房地产正在进入一个“谈地色变”的时代。
大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题。
不拿地就会退出地产江湖，拿地又都算不过来账。
当你下定决心继续拿地后，你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本轮不到你拿”。
在一个行业快速洗牌的时期，市场又容不得你犹豫不决，开发商终于明白一个道理——即拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。
更全局看问题，即使你很会造房子，很会打造物业社区，但你老是拿不到地，获取不了后续发展的资源，那么你就无米开锅，长远就得退出房地产行业。
另一方面，拿错地，拿高价地，往往也会被产品口、营销口反复质疑，一句“销售时流的泪，都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。
所以，今天的投资拿地，已经成为房地产面向未来的战略性能力。既然拿地这么重要，那在过去的2017年，全国土地市场是一个什么样的发展情况？各大房企在拿地上又有什么特点呢？
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2017年，全国50城卖地赚钱创纪录
根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，全国50个大中城市卖地收入创记录，累计卖地金额达3.57万亿元，较2016年全年的2.65万亿元，上涨了34%。
卖地收入最高的十个城市的土地出让金额均超过1100亿元，且全部为一二线城市。其中，北京、杭州成为了今年土地市场的“大卖家”，这两个城市土地出让金额分别为2841.70亿元和2184.61亿元。
上海和南京超过1500亿元，武汉、重庆、天津、郑州、成都、广州6个城市土地出让金额超过千亿元。
简单来说，就是各城市卖地赚的钱越来越多了，而且经济有持续竞争力的一二线城市成为房企的“心头好”。
在经历的前两年的去化后，大型房企也选择积极补仓，拿地热情高涨。据中指院统计，50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%。
值得一提的是，2017年大型房企的拿地城市开始由一、二线城市转向一二线旁边的三、四线城市。
究其原因，主要是一二线城市的土地存量越来越少了，而且放拍的土地也很有限，多为共有产权住房用地和租赁用地。
同时，部分热点一二线城市拿地门槛逐渐提升，拿地企业多为国企及大型民企，中小企业拿地机会较少。
例如广州土地多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中，仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。
所以，今天的房地产已开始显示出2个特征：
1.城市与房企正在发生深度分化。
2.这是优秀城市和优秀房企运营商的春天，但却是落后房企的冬天。
在这一轮洗牌中，众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购，而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存，继续生长！
在这股分化格局下，首当其冲的是拿地的分化与变革。
面粉决定面包，土地市场的变化势必影响未来房地产格局的变化。我们今天重点解读的是，2017年的火热拍地对未来的房企格局有什么影响，以及对房地产的未来前景有什么影响。毕竟买房是要选房企品牌和未来的升值空间的。
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对房企来说，比卖房子更重要的是买地
圈子里有个说法，“现在的土地储备排名，就是五年后的房地产排名”。如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。
房地产市场竞争日益激烈，行业集中度不断攀升，小企业生存空间进一步被压缩，这可能是房企的最后一次机会，若再不抓住这波行情扩大规模，势必被淘汰。
而土地就是最大的筹码。“土地储备就是估值”的时代已经过去，当前而言，巨量土地储备意味着更大的可售量、更大的销售规模、在行业掌握更大的话语权。
民企如恒大、融创中国在土地市场上表现异常抢眼，其目的无外乎做大规模、做大品牌。
以“规模导向”圈地的老大——恒大
恒大持续将“大规模、大品牌”置于集团战略高度，在土地市场上的表现历来抢眼。
恒大上市前后（2007年-2009年间），资本市场游戏规则为“土地储备就是估值”，恒大深谙此规则。
2007年开始在三四线城市一连串的大规模圈地，号称“三四线之王，为登陆资本市场奠定基础，虽2008年上市搁浅，但2009年成功上市成首富。
2007年-2016年6月恒大新增土储（万平米）▼
随着2008年规模逐渐布局由扩大，恒大将投资三四线向一二线转移，这让恒大在三四线城市拥有大量的土地储备。
根据中房智库统计，截至2017年5月，恒大总土地储备已经达到2.29亿平方米，是土地储备最丰富的房企。
而一二线城市的土地储备原值达到2689.5亿元，占比74.7%。而且恒大的地拿得早，成本也非常低。从土地储备面积来看，恒大在全国排第一。所以，对于越演越烈的“碧恒万之争”，恒大对未来最大的底气：老子有地。
擅长“解尸体”的并购王——融创
2016年以前，融创属行业内比较专一的房企，一心一意做地产，不考虑转型，不做多元化。
2004年至2014年，融创始终坚持城市深耕战略，以天津为大本营，谨慎向外扩张，且对新进城市的选择也相对严格。
2015年开始，融创的城市布局节奏加快，进入南京、西安、武汉、成都、深圳等多个城市，在土地市场上表现积极，特别是收并购市场，2/3的土地储备为通过收并购方式获得。
截至2016年6月30日，融创已整体布局21个一二线核心城市，主要集中于包括北京区域、天津区域在内的六大区域及武汉和海南，土地储备约0.3776亿平方米，权益土地储备共计约0.2472亿平方米。
融创2016年H1土地储备分布▼
地产圈将融创中国称为“并购王”，因为其高效决策的收并购方式，圈子里无人能敌。
一般情况下，融创仅用3-5天左右即可完成尽调，从信息获取到签正式协议仅需1-2周就能完成。融创为什么能这么高效？不得不提掌门人孙宏斌。
2015年孙宏斌辞去行政总裁一职，专注企业战略把控，尤其是收并购业务，亲自挂帅进行谈判 。
2017年，孙宏斌绝对是地产圈的网红，频频上头条，他26亿入股链家、150.41亿入股乐视、438.44亿拿下万达13个文旅项目……
然而，他还收购了中渝置地、天朗、雨润等企业。这种并购小公司的拿地方式，地产圈里称为“解尸体”。
并购之后，原有企业的地就会转移到融创名下，融创的这种打法，在行业内很难复制，毕竟各家房企的运营架构和经营模式不一样，而融创正是凭着这种拿地方式，在地产圈里越战越勇，大有进阶一线房企之势。
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地再难拿，房企也乐此不疲抢地
恒大和融创在土地上使出独具企业风格的拿地方式，而市场上还有很多打法。
举个例子，2017年5月22日，浙江嘉兴8幅土地开拍，其中有4块住宅用地，4块商业用地，共计出让面积48万余㎡。
和全国的绝大多数城市土拍一样，嘉兴采用了“限地价、再抽签”的熔断土拍机制，此外还有打分机制，对房企资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等打分筛选，最终确定土地归谁。
即使这场竞拍的机制如此严苛，还是有750家房企参加，现场参加人数共计超过1000人。也就是说，750家房企、1000多人在抢8幅土地！
工作人员还贴心的为参与竞拍的人员，准备了整整齐齐的一排饮水机，如同老百姓抢房，房企也忙着抢地。
8块地，一共拍了8个小时。这8个小时中，从场地的大会场布局、场面的热烈程度、中标的欣喜若狂等等各个方面，可见房企对拿地有多热衷。究其原因，就是因为看好房地产未来的发展。
而在这个5000亿房企已经不是什么新鲜事儿的年代，卖房子赚钱重要，但卖房子赚钱更重要的是拿地的综合能力。
没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地，这是2017年拿地最典型的现状。
地产上半场，拿地即挣钱，也没什么附加条件，而下半场行业进入利润低，地价高，门槛高，竞争凶的白银时代。房企拿地，仅仅有钱，可能远远不够。比如在2017年调控常态化后，房企拿地，土地不再是单纯的“价高者得”。
政府决定把地卖给谁，不仅仅考量房企综合实力和钱的原因，背后更要考究该房企一整套项目定能力和体系支撑，简单的说，你的定位，产品创新，营销能力、运营高效，成本优秀……只有这种土地变现预期收入高、利润会比对手更高，政府才愿意把地卖给该房企。即使竞争如此激烈，很多房企依然挤破头参与竞拍。
从2017年抢地大戏中，相信你也看出来了，各大房企疯狂补仓，表面上是行业正面临竞争洗牌的的战略之举。而本质上，是各大房企都看好未来房地产行业的发展，用钱在为一个城市投票。不管是恒大还是融创，敢这么大胆买地，还是想在中国房地产这块大蛋糕中，尝到甜头。
房企这么踊跃买地，争抢蛋糕，那你觉得，2018年的房地产前景如何呢？值得买吗？
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