7个指标显示，中国房价已经到顶了丨思想地图

最近看了些房价相关的东西，午饭后没事汇总记录一下。

中国房价到顶的意思是，现在非常非常高，三五年内，甚至5-10年内都不可能快速大涨了。或者说，以后再也不可能出现2000-2017年17年房价涨10倍的盛况。

房价短期看①货币政策，长期看②人口，其他还有③经济增速下滑，④人均住房面积，⑤租售比和房价收入比，⑥城镇化率，⑦居民杠杆率等，都显示中国房价已经到头了。部分数据靠记忆，不十分准确。

1.人口增速下滑很快，后继购买力不足

人口影响房价，主要是因为人口影响经济发展速度。人口增长是经济高速发展的必要条件。也就是说人口增长，经济不一定快速发展，但是人口下滑，经济肯定不会快速发展。

2018年中国大陆人口生育率1.46（有专家估计实际数据更低），在全球有统计的200个国家里，排名180位。未富先老。估计2025-2030年后，中国人口要开始下降。具体数据见这个网址http://t.cn/EIysitH

2018年新生儿数量只有1500万，1961年以后70年最低，出生率1949年以来最低。比2017年下降10%，少了200万人。前几年巅峰是1800-2000万每年。人口少了，买房的人就少了。

2.货币政策很难更宽松

现在房价已经很高，国家M2是GDP的2倍，全球第4，前三分别是香港日本黎巴嫩。不知道M2啥意思，直接理解成印钱、货币防水就行了。只有8个国家高于150%，24个国家高于100%。美国只有90%。

之前房价大涨，放的水都进了楼市。现在房价收入比已经全球最高，越涨爆发金融危机（房价崩盘）的可能性越大。如果只要印钱防水，房价就能无限涨，经济一直快速发展，大家也不用搞科技了，各国都印钱就行了。

现在楼市“房主不炒”。再放水，生活物价就要涨，通货膨胀增加，利率也要涨，利率涨不利于房价，也不利于经济。过去一两年，日常生活用品已经开始涨价了，比如蔬菜水果。

高房价开始遏制经济发展。高地价、高房租推动成本快速上涨。掏空6个钱包，消费数据开始下滑。乘用车等非必需消费品卖不动。非必需消费品是非常有效的经济先行指标。二手车上半年好像增长了40%。看来不是不想买车，是买不起新车。所以，继续大放水这条路走不通，很危险。

3.经济增速下滑

2019年上半年，GDP增速6.2%，好像是20多年最低的。过去房价快速上涨，很大一部分原因，是经济发展的快，大家都有钱买房。

现在经济增速下滑的背景下，房价很难继续快速大涨。

以前7-10年GDP就翻一倍，未来可能20年才能翻一倍。我瞎猜一下，中国人均GDP的天花板很可能在2-3万美元，也就是现在韩国、台湾的水平。可能永远达不到欧美的高度。

4.城镇化速度下降

以前2018年城镇化率大约60%，以后慢慢增加到70%，增速下降的也很快。而且现在很多农村户口的农民也都在城市买房了。

2000年的时候，城镇化率只有30%几，二十年翻了一番。当时农村户口买房的人也很少。20年四五亿人进城买房，推动房价大涨。

5.人均住房面积已经达到发达国家水平

20年前我国城镇居民人均居住面积仅有5.7㎡，远低于当时的住房需求，所以房子是个刚需品，也是这一情况造就了房地产今天的发展。

2019年人均住房面积37㎡，一个三口之家能居住上面积大约120㎡的房子，房子的居住需求似乎已经被满足。已经与发达国家持平，见下图。

中国年鉴数据显示城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

6.    6个钱包已被掏空

先贴个刚刚看到的图，部分城市的居民资金杠杆率非常高。

杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州这八个城市“居民资金杠杆率”超过100%，总负债超过了总存款。如果一个城市的平均杠杆率都超过100%，那就是非常危险的信号。

话说合肥是什么鬼？竟然敢和厦门、南京、杭州比？现在合肥房价只有2万多，和很多城市比，并不贵，但是合肥收入低啊。

实际上，现在凭工资极少有人买的起房子，极少的意思是5%以内。哪怕达到美国中产阶级收入标准，在中国也买不起房子。见《按美国收入标准，中国有1亿中产阶级？》。年薪10万就是中国前10%的收入水平。

现在房价高到教师、公务员都买不起房子。以合肥为例，100平米要200万，虽然实际使用面积只有80多。贷款7成140万，贷款20年，月供9000。而按揭贷款规定是月供不得高于月收入的50%，这是最高警戒线。那么公务员月薪要1.8万，才符合规定。所以现在公务员教师等都是违规买房？

7.房价收入比、租售比都是世界最高

这个指标的具体情况可以看我去年底写的一篇文章《全球数据：中国房价到底有多高？仅次于委内瑞拉！高出你想象》，点击左边的链接即可阅读。半年来，变化应该不大。你们也可以点击这个网站，自己看http://t.cn/Ri88bZV 我把今年的数据贴一下。

▲房价收入比。委内瑞拉这种乱糟糟的已经崩溃的国家，没有可比性。剩下的前10个国家，中国占了6个，包括香港和台湾。北京深圳上海高居前5名。

▲租金收益率。前10个最低的，中国占了7了。恭喜成都上榜。因为厦门、苏州、南京等城市，都没有统计，否则前50名都要被中国城市霸榜。

▲按揭收入比。

▲负担能力指数。排在中国前面的委内瑞拉、阿根廷等都是通货膨率百分十几二十几的货币政策不稳定的国家。要么就是人均GDP2000美元以下的极度贫穷的国家，估计货币政策也不稳定。

有个指标叫国际悲惨指数，定义主要是一个国家的通货膨胀率加上失业率。见下图：

2019年，委内瑞拉蝉联冠军，悲惨指数由929824%上升到8000011%，上升了9倍！第二名仍然是阿根廷，由42%上升到52%。南非蝉联季军，悲惨指数32%。土耳其，希腊，乌克兰排名第四，五，六。西班牙，巴西，乌拉圭三国竞争第七。

上面分析房价，都是以理性、正常为前提。要是发疯，再涨100倍也是有可能的。委内瑞拉两三年就做到了。

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