微型公寓到合作社区 大城市可承受的居住方式
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全球范围在过去数十年爆发的难民、疫情、生态环境污染危机证明，大自然不是无限喂养人类贪欲的保姆。
日本和芬兰这两个国家为世人树立了一种幸福观的典范，这种观念包含自我节制、集体主义，亲近自然，人们默契地与天地自然抱持，不加伤害、和谐相处。最难得的是，这种幸福观是全社会的普遍态度。
城市需要提供
可负担的房屋
之前提到卡梅尔微型公寓大楼，户型虽然不大，但提供了类似酒店公寓的公共空间和服务，权衡房租、地段、设施等众多因素后，对单身人士依然很有吸引力。
后台有朋友问：“这种生活状态是不是意味着断舍离，极简生活？”
断舍离，想法很美。从惜物的角度，简朴让每样东西发挥它自身的最大价值，物尽其用，还能减轻个人和家庭的经济负担。
但近藤麻理惠的整理术并不能解决你所有的收纳问题。现实中家里东西就是多得放不下，该怎么办？
我的观点是：你不必扔东西，但可以把东西“扔”给别人，这需要你转变“所有东西都必须拥有”的思维惯性，以一种精明的方式和邻居分享。
-01-
微型公寓｜单身公寓
卡梅尔微型公寓
跟邻居共用厨房，人们真的会这么做吗？长久以来，厨房被认为是家庭私人空间，是小康生活的标配。不过我认为如果有折中方案，答案是肯定的。任何一种新式住宅产品都需要经历试用、反馈和改进。
我不认为住微型公寓是绝大多数人的选择，它只是提供了一种思路解决大城市用地紧张和家庭经济负担过重的问题
我认为共居社区是适应大城市的一种生活状态。《生活大爆炸》和《老友记》里室友间的情谊令人神往。这种公寓可以是名副其实的“垂直街区”，就像磁石一般吸引来自世界各地的房客在这里展开社交。跟室友相处愉快的话，你就能享受下班回家的游戏之夜或小型派对。
当然，并非所有住在里面的人都感觉自己属于这个社区，这是因为人们对“好社区”有不同的预期。
既然选择住在现代都市的单身公寓，就是在隐私和与他人结伴、慵懒舒服和紧凑效率之间寻找微妙的平衡。
扩大关于住宅的想象是实现可承受的关键。公共住宅扩展了人们对家的定义：一个地址，社区、周边建筑和公共地带都会影响居住品质。
多伦多智能住宅SMART HOUSE
这是加拿大多伦多市一个25层微型公寓开发项目，位于市中心最昂贵的地带。最小单元25.6平米，布局高效，结合智能家居。智能住宅吸引追求便利、效率和黄金地段的买家，比一般公寓更经济。
Smart House, Toronto
设计微型单元要能解决购买者最迫切的需求。为此开发者们调查了在市中心住、或打算在那生活的人最关注的要素。结果发现购买者最看重的是储藏室、厨房和浴室，因此设计要确保这些房间的最大效率。在其他方面，楼内配置有展示厨房和瑜珈室，允许住户把家扩展到单元范围之外。
这个项目利用了市中心的好位置。和许多大城市一样，多伦多的住房需求不断攀升，供不应求，特别是实惠的住宅产品。微型公寓允许一部分居民用比较小的代价进入住房市场，在大城市落脚，特别是在市中心黄金地段，交通便利，住在微型公寓里的人无需依赖小汽车。
虽然很多人都在争取拥有自己的房子，但它绝不是唯一的选择。好的城市，能提供很多选择满足人们的不同需求。
为了帮人们实现理想的家，向传统学习和发明新模式一样重要。接下来我要介绍几种从过去演变而来、又在当下社会重新被定义的居住形态。
-02-共享社区｜共同住宅
你可能以为好多人不接受共同住宅，毕竟所谓的“美国梦”就是能住进豪华宽敞的私人别墅，尽管真实情况却完全不是那么回事。
十几年前，我曾在旧金山和室友住在由仓库改装的公寓里，读博期间又住在学者云集的联合社区，我并没想到共居生活这么快就变得如此普遍。
在丹麦，每位公民都能获得可承受的非盈利住房，这已成为国家福利的重要一环。这些住宅类型多样：有专为有婴幼儿或青少年家庭的多房间住宅，还有为特殊需求的残障人士、空巢老人、独居者而设计建造的住宅。公共住宅在丹麦如此普遍，以至于占到住宅总量的20%（Vandkunsten Architects, 2018）。
Wohnprojekt Wien｜Vandkunsten Architects
Diakonissestiftels｜Vandkunsten Architects
回望人类文明历史，气候严峻的寒带地区的人因为生存的需要，往往特别重视群体协作，集体生活的传统在某些北欧国家延续下来。
丹麦的共同住宅通常不超过十个家庭。当人们意识到他们想要更多公共生活，就会建造能共用的厨房，各家轮流值班负责烧饭、大家一起吃晚饭，我对这种生活很是着迷。
某些共同住宅规定社区成员
必须参加每周一次的集体用餐
Co-living Housing complex, Bali
居民共同照管种植园是共同社区的重要活动
社区成员定期讨论
实证研究表明，社会交往对个人健康水平与有密切关联，甚至超过性别的影响。心理学家认为，女性长寿并不是因为她们的生理性别，而是因为女性气质。女性气质显著的人群，普遍拥有丰富的社交生活，更擅长表达情感，更愿意花精力与他人往来，能在邻里熟人中发展好朋友。老年人是否长寿尤其跟他们社交的频率、深度和用心程度有密切关系。那些跟家人邻居无话可说、也不参与社交活动的老人，比同龄人的平均寿命少5-9年（Friedman & Martin, 2011）。
一项关于长寿与健康的重要研究
几年前你可能觉得共同住宅令人难以置信，但现在它在世界各地已经非常流行。然而它并不是一种新形态，它的前身可以追溯到墨菲床时代的单身公寓（参看《打开你的世界 从换种方式住开始》）。20世纪的美国平权运动，要让更多人拥有平等的机会，其中包括在住宅选择上受到公平的对待。
1900年英国利物浦和牛津的工人宿舍
SRO (Single room occupancy) 是为低收入人士建造的单间宿舍，靠近城市，接近工作岗位。它的雏形是英国工业革命早期的工人房，布局拥挤，最初英国的工人房没有完善的上下水管道、做饭要在小巷子里烧煤，有卫生和健康隐患。
如今的SRO是廉租房的一种，主要靠政府补贴。在纽约、旧金山、温哥华这些城市，SRO的房客常常是病患缠身的无家可归者。
1955-2013年，美国有上百万间廉租房被拆除、销毁或改造为商用。这样做的结果是，穷人因为流离失所没有固定住处陷入深度贫困，更难以摆脱现状。许多城市为了市中心无家可归者犯罪、吸毒、收容病人派出的警力和救护人力，付出的代价远比给穷人提供免费住宅高得多。因此美国的大城市纷纷在市中心补建廉租房。
如今的廉租房设计标准是：房间内配一张床、椅子和小桌，大多要跟邻居共用厨房、厕所和淋浴间。
那么，共同住宅和给低收入者建的SRO有什么不同？
看设计平面就能一步了然：共同住宅65%的空间是私人住宅，20%是公共空间，包括厨房客厅、工作间，剩下的15%是走廊和电梯间；而SRO的95%是私宅室内空间，只有狭窄走廊，没有公共活动区域。
-03-
靠人工智能
解决收纳问题
大城市的独居者很少在家做饭，相比碗橱、冰箱、大功率的抽油烟机和四眼灶台，还是衣物、鞋子的使用概率比较高。
设想有这么一种住房模式：你不需要把圣诞节装饰品、派对用品、滑雪板、棉被都放在家，而只留眼下需要的，把不常用的东西放在更便宜的地方。
嫌衣橱不够大？不要紧！“异地存储”随时能将存在别处的个人物品直送到家，用什么呢？现在可以靠外卖小哥，未来可以用送货机器人！只要在手机上点一下，送货机器人就能把聚会用的餐具、装饰品送到指定地址。
当你真想办一场大型晚宴或请五六好友看电影，你可以在社区预定社区厨房、客房或放映室，频率也许是每季度一次。这对蜗居在大城市的单身或小夫妻来说，实惠又便捷，你不用因为节假日家人偶尔来访额外买间卧室。
时下的人们因为无从选择，往往不得不过度购买或过度租用空间。共居住宅能提供一种轻负担的安家方案，给那些想要一间大厨房、又不愿承担太高费用的人。跟邻居共享厨房，就是他们的选择。
-04-
合作住宅｜共享产权
如果把租赁和购买看成是频谱的两端，共享产权就在两者中间。对少子化、老龄化的社会而言，年轻一代可以把独自购买变成与人合买，并因此降低首付款，缩短贷款时间，而签署合购协议的买家只需每月支付与全额抵押贷款同类房产相同的租金。
如果购买全屋和合买等价，那么它有什么好处呢？简单的解释是：以房屋总价100万计算，假如首付款20万，贷款总额为80万。过去独自购房贷款20年，需要每月按揭支付5200元，并坚持240期，支付利息总额高达46万；同样的房子，假设我拥有20%的股份，我只需要支付同等水平的按揭贷款4年，然后就可以把钱投资到其他渠道，我会珍惜自己拥有的股份。我可以自己住，也可能是拥有股份的其他房主住，或者出租给其他人，无论是哪一种情况，我都只需要很少量的贷款，几乎不会有因为付不起房贷而被收走房产的风险。
共享股权随着时间推移在创造财富的部分建立股权，是一种照顾房主和开发者支付能力的金融工具。
安妮和我，还有很多年轻的研究者一直在探索，怎样做才能让更多人有机会拥有自己的房子。除了适合890都市白领居住的微型公寓、共享住宅，我们还希望找到能让父母住得舒服、并且适合养老的住宅产品，提供给那些身体健康、有固定资产、子女相对独立的中年后期夫妇。
目前可以借鉴的模式是合作住宅Cohousing。倾心于合作住宅的用户最关注的不是房产的升值空间，而是居室的舒适程度和建成以后的配套服务。
从设计的角度，合作住宅有四个独特之处：
小汽车与私宅分开
连接各家住宅有步行通道
每家活动区偏于房屋一侧
有个位于中央的公共区
在北美，合作住宅的发起人一般是有建筑开发或咨询经验的专业人士，包括建筑师、房产经纪人、律师、开发商。先有几户家庭承诺加入，从选址到设计、建造、制定社区规则这些重要事务，由大家共同参与决策。
无论是私人别墅群，还是共享一座大房子的形式，合作住宅其实都是所在住区的一个局部。我把它视为一个“生活碗”里的小单元，所谓的生活碗，提供商业娱乐餐饮购物各种活动，而合作住宅通常直接利用现有的基础设施。
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城市对策
之前一篇文章里提到，美国星城公司开发的共享公寓吸引了两类居民：一类追求优化体验，另一类是社群主义倡导者。
优化指的是公寓为房客设置好一切，拎包入住；社群主义者对自己属于一个集体感到兴奋，享受社区感，并愿意为社区作贡献。
现在，星城在旧金山的小型实验社区已经取得成功并且还在扩张，很快他们将在加州圣何塞市开设目前世界上最大的共同居住开发项目：一栋18层楼高有800个单元的建筑。但是大楼的规划不符合圣何塞现有的分区规则。对此，圣何塞市正与开发商合作编制新的用地规划以支持合作社区，新条款包括交通计划、停车场设计和管理，要能满足居住并兼顾在家办公。
这包括很多细节：
停车率是多少？对开放空间有什么要求？住房租金能低于市场价格多少？对运输、对送货车有哪些管理要求？所有这些，都是为乐更高密度的都市生活量身定做。
展望未来，你会看到很多大城市开始为混合用地、微型住宅、及短租市场调整现有的分区规划，应对各种新形态居住的需求。
加拿大多伦多规划 多层居住景观提案
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城市系统升级
实现可承受居住
提供住房支付能力的关键，是平衡考虑资金、财务和政策。住房确实很复杂，需要一个完整的玩家系统。从关键的政府提供资金、作分区规划，到建筑商提供产品，再到设计师作出符合居住习惯的好方案……整个生态系统中，没有任何一个环节拥有绝对势力，能单枪匹马地创造出城市可负担住房的提案。
为了让城市生活变得可承受，官方资助、开发商支持、租房者的金融工具，缺一不可。没有它们，城市住宅只能维持目前最普遍的形态：精装修中高档住宅遍地开花，缺乏特色。
目前北美城市住宅面临的挑战是：近郊别墅，市中心超高层，缺少低层与高层之间过渡的多层住宅类型。
The Missing Middle指的是
别墅与超高层之间空缺中间状态的居住景观
相比之下，中国各大城市的新楼盘绝大多数都是造型单调的点式高层，我们缺乏优秀的多元化住宅产品。容积率、日照、绿化等等规划和建筑规范，都在一定程度上滞后于社会需求。
目前很多城市已经在探讨城市用地和规划政策的更新，有成功经验推动多层住宅类型产品的开发，我将在公众号文章里陆续更新这方面的研究。
结语
住房类型更加多元化，需要兼顾官方资助、开发商支持、租房者的金融工具三项基础政策的改革，让政策能支持住房类型的多种选择，为形形色色的人打开负担得起的住房方案。
参考
SideWalk Lab：Toronto Tomorrow. https://www.sidewalktoronto.ca
Vandkunsten Architects (2018). Housing.
Harris, H. (2018). The tiny house movement.
Friedman & Leslie (2011). The longevity project: Surprising discoveries for health and long life from the landmark eight-decade study.
BC Housing (2018). SRO public-private partnerships case study.
Durrett, C. (2009). Senior Cohousing: A community approach to independent living.
每部作品都是一个故事
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多伦多未来社区住房策略｜Sidewalktoronto.ca