宋丁：中国房地产大退潮从深圳供应大涨潮开始？

宋 丁

2021年新年伊始，也是中国十四五规划启动的关键时刻。

一种迹象，一种几乎关系到每个普通人利益的重大迹象，在中国城市上空徘徊：

自本世纪初算起，风光热闹了大约20年的中国房地产，在经历了长期高速增长、多次暴涨、一系列调控之后，在全国房地产货值跃升到大约450万亿左右的时候，它的大退潮时代似乎要来临了！

可能有人对这个“退”字比较敏感，觉得这是个消极的、负面的信息表达。其实，正如大海的涨潮退潮一样，房地产的大涨潮大退潮都是时代的诉求和产物，是顺应历史规律的过程，是有利于宏观经济健康发展的必然趋势。

当然，这个“房地产”的含义是指人人都可以参与其中的住房，它的供地、融资、开发、销售、购买、转让等等，以及由它衍生出来的投资投机、炒作、加杠杆、高房价、泡沫、学位房、首付贷、假离婚、一二手倒挂等等。

大退潮？何以见得？去年遭遇严重疫情，全国商品住房销售面积仍然在10月份实现了0.8%的同比正增长，预计全年可能超过2019年的15亿平方米，平均房价也已攀升到每平方米1万元的水平，预计未来仍然会上升，这些表现并不像大退潮啊。

我说的不是大退场，而是大退潮。住房是社会的最基础消费，不可能退场，住房产业和市场永远存在，住房交易永远存在，伴随经济增长、通胀和阶段性的供需关系失衡而产生的房价涨跌现象永远存在。

但是，类似既往20年中间，在中国城市住房里面的那种近乎疯狂的炒房投机扭曲现象，全社会对房地产的过度关注现象，正在加速遁入大退潮时代。

一种表面迹象，由背后的种种深层迹象托举而成。来看一看三大深层迹象：经济形势、供需关系、政策投放。

第一，经济形势：

十四五来了，中国宏观经济面将迎来巨大变化，从发展阶段看，大约2024年，中国人均GDP将超过国际认定的12276美元的发达国家标准线，进入初级发达国家行列，这意味着中国经济成长的基准模式和国际关系都将发生重大改变。

从发展模式看，中美近年来的纷争表明，中国必须在科技和产业上拥有真正的强大实力，这样才能赢得国际竞争主动性和话语权。中国将进入以内循环为主导的国内国际双循环发展模式，全力推进创新经济和产业升级，经济活动和增长的重心必然从多年来膨胀的土地财政和房地产泡沫式增长转向以创新为导引的实体经济和税收财政的高质量增长。

第二，供需关系：

中国城镇居民人均住房面积已达39平方米，在国际比较中也属于较高水平，未来重点要解决住房资源配置的不平衡问题。当然，中国城镇化刚过60%，还有10-20%的上升空间，新增住房需求仍然有，但三四线城市的住房供应呈现大面积的供过于求，住房消费需求几近饱和，投资需求大面积萎缩，一些经济发展滞后的城市，房价出现明显下跌。

未来新增住房需求主要在一二线城市，特别是在城市群都市圈地带，但投机性需求受到严厉打压，一般投资性需求也受到诸多限制，例如近年来北京及环京地区的楼市泡沫遭遇挤压，出现下跌；而刚性住房消费需求在供需关系改善前提下进入常态化、平稳性的需求兑现通道，那些疯抢、摇号、排队、日光等不正常现象将日益退出住房交易舞台，稳地价、稳房价、稳预期成为主导。

总结一下供需关系：三四线城市基本呈现供过于求格局，房价下跌压力大；一二线城市主要表现是供需大体平衡，房价有波动，但幅度一般不大；个别城市如深圳则由于长期以来宅地供应短缺，导致市场主体呈现供不应求格局，房价上升压力较大。

第三，政策投放：

从2016年国家提出“房住不炒”的基本方针后，政策走向从表层的管制性调控逐步进入深水模式。基本判断是：房地产是中国经济和金融中最大的灰犀牛；政策表现是：不以房地产作为短期刺激经济的手段，相应的财政、货币、产业政策不断纵深指向驱逐楼市投机、维护房地产稳定发展；战略目标是：防范房地产引发系统性金融危机、防范房地产引发中国经济出现当年日本式的长期衰退和美国次贷危机式的震荡；政策趋势是：长效机制正在快速形成，十四五期间，房地产税试点推出的可能性很大。

去年政策面最突出的表现在货币政策。其一，8月20日，住建部、央行给房企融资设置了“三道红线”；其二，12月31日，央行、银保监会提出关于分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限的房地产贷款集中度管理制度。这个“三道红线”和“五档管理”的货币融资政策总体上是发出了收紧房地产货币供应的清晰信号，给房企套上了从银行获得大额流动性的紧箍咒，给银行向房企和楼市“放水”设定了高位水坝，也给购房者设置了严格的贷款门槛。

上述三大迹象明明白白地表明，中国房地产既往20年的热闹局面即将呈现大退潮格局，住宅地产即将从中央占位和虚拟经济泡沫态势退出，回归基础民生常态化通道。

我再重申一遍，大退潮不是大退场，住宅地产永远存在，只是它不能以投机加杠杆炒作的眼球经济虚拟经济形态继续混迹于江湖，要回归常态，回归民生。

也许大家注意到了，我在上面的分析中谈到，深圳这个城市仍然是个另类，当其他城市的楼市已经出现供过于求、至少是供需大体平衡的背景下，深圳仍然是供不应求，例如，北上广每年的新房供应都在10万套左右，而深圳只有3万、4万套左右，1500万常住人口中，真正拥有红本住房的不超过30%，何况，每年的新增人口仍然有40万左右。从货币总量看，2019年12月底是8.3万亿，2020年11月底是9.9万亿，净增1.6万亿，平均月增1455亿。如此多的人口，如此高的存款，不断加剧住房困局的存在，房价不断攀升，去年二手房价高达8万以上，名列全国城市第一位，且远高于北上广。

基于此，去年深圳的宅地供应已经明显加快，全年释放了31宗，超过了十三五头四年的总和；更重要的是，深圳庆祝特区建立40周年的时候，国家推出深圳综改试点方案，提出综合授权清单，在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。去年底，深圳市人大审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》，将明显加快深圳城市更新的速度，更多宅地将从旧改项目中释放出来。此外，有国家授权的加持，深圳未来在永外农地、工业区块线土地、生态控制线土地等空间内不排除释放一定土地转为建设用地（含宅地）的可能性。

可以说，十四五深圳必将进入宅地和住房供应的大放量或大涨潮时代。

可以想象，当更多的宅地进入市场，源源不断地提供大量保障性住房和普通商品住房，当深圳每年的新房供应量逼近或达到北上广的10万套左右，那个时候，深圳的二手房还有资格叫高价而导致一二手倒挂吗？润4那样的摇号、代持困局还有持续的可能吗？房价上涨的压力还会那么大吗？

由此，当我们看到全国房地产呈现大退潮的时刻，全国城市中，大概只有深圳仍然在供给侧呈现宅地及住房供应的大涨潮现象。

这种鹤立鸡群，表面看似乎是逆潮流而动。事实上，深圳的供地供房大涨潮是更深刻的顺势而为，是为加快深圳融入全国房地产大退潮的正确举措。深圳不过是在做“补课”，补宅地及住房供应不足的课，补供需失衡的课。这个课不补，深圳就无法解决长期存在的住房供需失衡问题，就无法遏制房价的投机性拉升问题，当然也就无法实质性地加盟到全国房地产大退潮的行列中去。

如果那样，深圳可真的就是逆潮流而动了。

从另外一个角度看，深圳从来都是中国房地产的标志性城市，当深圳走不出供需失衡的通道，投机者仍然有机可乘，深圳仍然被投机虚热的浮云笼罩时，就不能说中国房地产已经实现大退潮。

深圳不能也决不想拖全国房地产大退潮的后腿。最好的办法就是，全面落实国家改革授权，积极推进土地管理制度改革，加快加大宅地供应和住房供应，早日实现供需平衡，让房地产有效降温，融入到全国房地产大退潮的潮流中。

从这个视角看，我们可以说，中国房地产的大退潮将从深圳宅地和住房供应的大涨潮开始。

深圳，你明白了吗？

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