上海市奉贤区开展农村宅基地改革初见成效

近年来，奉贤区在确保农民“离地不失地、离房不失房”的前提下，创造性提出并实现了宅基地权益资产化、股权化、市场化的跨越式转变，为解决农民相对集中过程中空置房产和结算剩余资金提供了有效的增收路径。

一、加强谋划，健全盘活闲置宅基地相关政策

奉贤区积极鼓励各街镇因地制宜盘活宅基地资源，加强统筹使用，使盘活存量闲置宅基地及其房屋成为实施乡村振兴战略的重要切入点。

一是加强制度设计，形成“1+3”平台。“1”即设计宅基地“政策超市”，提供流转利用、置换上楼、平移归并、货币置换、股权置换等多元化政策，让农民自主选择最符合自身利益的政策产品。“3”指的是3个平台，成立投资公司，推动农村集体资产配置和管理从零散到集中、低级到高级；成立建设公司，实现置换、归并的宅基地房屋建设品质大幅提升；成立经租公司，提高宅基地及房屋经营、租赁、流转等服务水平。

二是创新投资机制，推动闲置宅基房屋改造。加强村民建房管理政策的宣传贯彻，引导在村委会的组织下所有合法建筑按照一定标准，以守住生态为底线，对宅基房屋进行整体升级改造，对周边环境加大配套投入。原有宅基证外的违法建筑由村民予以自愿拆除。在此基础上，由镇级统筹资金实施改造和经营。如南桥镇由镇集体500万元、江海经济园区300万元、华严、灵芝两村各100万元组成房屋租赁管理有限公司，村民承担每平方米改造投入1200元，其余由镇、村集体先行进行托底。改造好的宅基房屋，在村民自愿前提下统一委托由村集体管理。

三是围绕生态宜居，引导农民相对集中居住。把农民相对集中居住作为改变农村零散面貌、提高农民生活品质的“牛鼻子”。实施“两个百万”工程，计划每年新增集中居住和集体物业各100万平米以上，最终达到1500万平米。2019年，2072户相对集中居住项目已全面展开，年底完成签约1300户。

二、不拘形式，多种方式盘活利用闲置宅基地

奉贤区在盘活存量宅基地资源用于创意产业、总部办公、人才公寓等方面进行了颇有成效的创新探索。

一是盘活宅基地用于民宿经营。利用闲置宅基地农房、闲置集体建设用地等资源，依托当地自然人文景观、生态环境和农村生产生活特色，通过合理的设计、修缮和改造，既保持乡村传统风貌，体现当地生活特色，又能以旅游经营的方式，为旅游者休闲度假、体验当地风俗文化提供住宿、餐饮、农副产品展销等服务。在具体运作机制上，结合自身实际采取不同的模式，有的由农户自行通过协议将宅基地流转给民宿经营者；有的由农户将宅基地统一流转给村组织，由村组织自行经营民宿或者再对外招商经营。

二是盘活宅基地用于打造“三园一总部”。奉贤区以农村“三块地”改革为突破口，将“三园一总部”，即一庄园一总部、一公园一总部、一庭园一总部作为打通绿水青山与金山银山的有效路径。农村庭院总部经济就是充分挖掘乡村自身禀赋资源优势，借助市场推力，通过引入工商资本和人才逆向流动，实现产业要素在乡村适度规模化聚集。如金汇镇新强村选择靠近集建区及“东方美谷环金汇全马林荫小道”沿线区域， 吸引众创部落项目，计划打造若干个“庭院总部”。2019年，奉贤已落户“三园一总部”项目140个，实现税收2.1亿元。总部经济带来的税收将“颗粒归仓”，区镇所得全部返还给村级集体经济组织，支持村集体经济发展。

三是盘活宅基地用于打造乡村人才公寓。充分发挥毗邻工业园区的区位优势，结合美丽庭院创建，积极探索盘活农民闲置宅基地，打造“乡村人才公寓”。宅基房屋使用权流转到村后，南桥镇统筹江海园区、运营公司、村民、入驻企业的管理工作，在硬件上完善了周边配套设施，增加了相应物业服务，便利就学就医、居住证办理等服务，在此基础上鼓励园区组织入驻的企业人才租赁房屋。如华严村依托周边产业园区、资源优势，南桥房屋租赁管理有限公司整体打造“星公寓”，用于解决园区高级管理人员及蓝领生活配套。

三、增收为本，实现村级集体经济与农户双赢

宅基地改革核心就是盘活土地资源，释放农村农业发展活力，把农村碎片化资源集成为优质资源，发挥集聚、整体效应，为村集体与农民增收创收开辟出新路径。 

一是共享红利，实现村民财产性收入大幅提升。农户按照传统方式出租一套自有住宅年收入仅在2-3万，而通过流转打造后出租，租金大幅度提升。如金汇镇益民村试点流转宅基地，农户与村集体签15年的流转协议，付给老百姓的租金每平方米每五年递增0.1元，平均每户人家400平方米的宅基地每年的租金收入可达10万元。除租金外，农民增收逐渐形成“租金+股金+薪金” 模式，如青村镇吴房村，村集体经济组织将空置宅基地投入产业经营，推进“守护家园”计划，明确餐饮旅游服务、安保、养老服务等岗位优先录用本地农民，实现家门口就业，让农户获得流转、就业、分红三份收益。

此外，结合农民相对集中居住工作，不少街镇的农民把“上楼”后多余的宅基地面积货币化，再投资入股镇级资产经营公司，通过运营优质物业资源，以租金及其他经营性收入为主要回报，实现分红增收。如柘林镇推出奉贤检测大楼4000万元权益项目，权益项目分为800份，每份5万元。项目的认购周期为3年，每年按照保底5.5%的收益进行一次分配，农民的获得感明显增强。

二是改善村容村貌，提高人居环境质量。通过宅基房屋的成套改造，特别是对邻近宅基房屋进行小组团的布局调整，显现江南水乡民居的风貌特色，同时解决了农民房屋年久失修、漏水等多种问题，消除以前农村出租房存在的私接电线、线路老化、厨卧不分等居住安全隐患，大大降低了农村社会管理成本与治安风险，宅基环境得到了明显提升，居住条件明显改善。

三是承载城乡融合功能，让农村换发新气息新活力。通过打造人才公寓等方式，园区企业人才从过去较为拥挤、工厂化宿舍式的居住空间，升级到了环境优雅舒适、乡村田园宜居的农村社区。居住在农村的优秀企业员工与村民一起居住，年轻人日益集聚，既规范优化了外来人口管理和农村社区基层治理，又为农村注入了活力，富有活力的新型农村社区逐渐形成，改变了原来农村以老人居多，老龄化严重的状况。

下阶段，奉贤区将乘农村宅基地改革的东风，健全宅基地管理机构队伍，持续深化改革，建立国土空间规划、村庄规划、宅基地确权登记颁证、农房建设等资源信息共享机制，做好宅基地审批管理与农房建设、不动产登记等工作的有序衔接，进一步节约集约利用宅基地，依法保护农民的合法权益。

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