罗田县农村宅基地管理办法 （征求意见稿）

关于向社会公开征求

《罗田县农村宅基地管理办法

（征求意见稿）》意见的通告

为加强农村宅基地和农房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国城乡规划法》《民法典》《中央农办 农业农村部 关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《黄冈市违法建设治理条例》等法律法规和政策，结合我县实际情况，受县人民政府指定，我局起草了《罗田县农村宅基地管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，如有意见或建议，请于3月21日前反馈至县农业农村局办公室。

联系人：毛立锋

联系电话：[phone]

电子邮箱：[e-mail]

附件：《罗田县农村宅基地管理办法（征求意见稿）》

罗田县农业农村局

2021年3月12日

罗田县农村宅基地管理办法

（试行）（征求意见稿）

第一条  为了保障农民合法权益，规范农村宅基地管理，维护农村社会稳定，有力促进乡村振兴，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国城乡规划法》《民法典》《中央农办 农业农村部 关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《黄冈市违法建设治理条例》等法律法规和政策，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村宅基地，和农村村民住房的新建、改建、扩建、重建等管理活动。

第三条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第四条  农户依法享有占有和使用宅基地的权利。

本办法所称农户，是指具有本村农业户口，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成。申请农村宅基地的农户的确定还须满足下列条件之一：

（一）子女均不在本经济组织的父母确定为一户；

（二）农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；

（三）农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；

（四）无直系亲属的单身可以确定为一户。

本办法所称农村村民，是指具有本县农业性质户籍，且不在国防、行政、事业单位和国有企业单位工作的人员（现役义务兵和选择自主择业的士官除外）。

第五条  按照“县政府主导、乡镇主责、村级主体”的原则，构建农村宅基地管理体系。

县农业农村局负责指导宅基地分配、使用、流转和宅基地合理布局、用地标准、宅基地现状和用地需求情况统计调查等农村宅基地改革和管理有关工作，明确工作流程，规范、统一审批文书、建立管理审批平台，参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，指导编制村庄规划，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理农民住宅的不动产确权登记。

县住房和城乡建设局负责组织编制和推广农村住宅图集，加强乡村建筑风貌引导，组织开展农村建房工匠培训，指导做好农房建设质量和安全等工作。

乡（镇）人民政府负责组织编制村庄规划，承担农村宅基地和建房的审批、管理，并依法承担相关行政执法工作。开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为。

村民委员会负责接受农户申请、初步审核、组织村民代表会议、村内公示、向乡（镇）人民政府报送申办材料，全程参与宅基地审批监管“三到场”工作，依法依规调解当事人之间的宅基地纠纷，及时报告有关农村宅基地的违法、违规行为。

其他各职能部门依法依规配合，共同做好农村宅基地管理工作。

第六条  编制县、乡级国土空间总体规划和村庄规划时，应统筹考虑宅基地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间。

县农业农村局指导乡（镇）政府及时摸清农村村民建房用地需求，会同县自然资源和规划局确定下年度农村村民建房需求清单，报经县人民政府同意后，办理报批手续。

农村村民住宅建设经批准占用耕地的，县人民政府严格按照“占多少，垦多少”的原则，通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径落实占补平衡。

第七条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农户新建、改建、扩建、重建房屋宅基地(含附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

在充分尊重农民意愿的基础上，可以因地制宜采取集中连片建设、集中统建、多户联建、新型社区建设、建设公寓楼等措施建设农户住宅。

第八条  农户有下列情况之一的，可以申请宅基地、建房：

（一）无宅基地的；

（二）因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

（三）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员，且在原籍没有宅基地的；

（四）现住房影响乡镇、村建设规划，需要搬迁重建的；

（五）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的、危旧住房需要拆除重建的；

（六）现有宅基地面积不能满足居住要求，且未达到本办法规定的限额标准的；

（七）因进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的；

（八）法律法规规定的其他情形。

第九条  乡（镇）人民政府应当及时将有关农村宅基地管理的规划、标准、条件、审批程序、审批结果等内容进行公开。

村民委员会要确保宅基地分配使用公开透明，并督促村民严格按照批准的宅基地范围和面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等进行施工。

第十条  乡（镇）人民政府建立一个综合性行政审批统一窗口对外受理，多部门内部联动运行的农村宅基地用地和农房联审、联批制度。

第十一条  乡（镇）人民政府要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管。受理农户宅基地申请后，做到审查到场、批准后开工前丈量批放到场、住宅建成后核查到场。

乡（镇）人民政府统筹协调本乡（镇）农业农村、自然资源、住房和城乡建设、城管执法等部门的工作，并及时向林业、水利、电力、交通运输、生态环境等相关部门征求意见。

第十二条  县人民政府相关部门、乡（镇）人民政府依法履行职责，依法查处农村宅基地管理中的违法、违规行为。

乡（镇）人民政府接受相关县行政执法部门委托，集中行使涉及到农村宅基地和农房的执法监督职责。相关县行政执法部门做好业务培训和指导工作。

第十三条  鼓励农村村民在本村内部，向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

鼓励进城安置的农村村民，在自愿的前提下，有偿退出农村宅基地。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守法律的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。 

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。  

第十四条  有下列情形之一的，村民委员会报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，村集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；

（二）不按照批准的用途使用宅基地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

（四）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（五）非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；

（六）超过本办法规定面积的；

（七）经批准易地建造住宅，原来取得的宅基地；

（八）农户消亡且没有合法宅基地使用权继承人的；

（九）没有农村宅基地资格的农房继承人继承的房屋坍塌的，或继承人拆除了农房的。

第十五条  宅基地使用权人死亡后，其继承人拥有本村农村宅基地申请资格而没有宅基地的，或者取得的宅基地面积低于控制面积的，继承人可以申请变更为该宅基地使用权人，依法取得宅基地使用权和农房所有权。

农户消亡时，宅基地使用权灭失，农村宅基地不能继承。

被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

没有农村宅基地资格的继承人不得扩建、改建、重建继承的农房。农房成为危房后，该继承人停止使用。

农房坍塌或继承人拆除了农房的，农房继承权自动灭失。

第十六条  宅基地和农房涉及土地所有权和使用权争议，由村民委员会组织当事人协商解决；协商不成的，由乡（镇）人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向上级人民政府申请复议或者依法向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

 第十七条  农村宅基地和农房建设严禁下列行为。

（一）严禁未批先建、超面积占用宅基地；

（二）严禁占用永久基本农田，严禁违法占用农用地；

（三）严禁在地质灾害隐患点建房；

（四）严禁私下买卖农村宅基地；

（五）严禁农户间私下将承包的土地买卖为宅基用地；

（六）严禁城镇居民到农村购买宅基地；

（七）严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；

（八）严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地；

（九）严禁违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”；

（十）严禁违法收回农民合法取得的宅基地；

（十一）严禁在城乡建设需成片开发利用区域以及国土空间规划需要规划控制的区域建房；

（十二）严禁从事其他法律法规禁止的宅基地和房屋建设的行为。

第十八条  农户申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）选址不符合国土空间规划的；

（二）选址或设计不符合村庄规划的；

（三）不符合“一户一宅”规定的，或者建新房而原宅基地不同意退出的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十九条  农户申请农村宅基地和建房，必须以书面形式向所在村民委员会提出宅基地和建房规划许可申请。

村民委员会收到申请后，审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。20个工作日内提交村民代表大会讨论，获得过半数通过后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本村（村集体经济组织）村部村务公示栏张贴公示，公示期不少于5个工作日。

公示无异议或异议理由不成立的，村民委员会将农户申请、户口簿复印件等相关材料、村民代表大会会议记录、公示情况等材料、并在《农村宅基地和建房（规划）许可申请表》上签署意见，报送乡（镇）人民政府。

第二十条  乡（镇）人民政府，收到村民委员会报送的材料后，由农户当场签署《农村宅基地使用承诺书》，正式受理农户申请。

对申请使用乡、村规划区内原有宅基地进行农村住宅建设的，经审查合格后，制作《农村宅基地和建房（规划）许可审批表》，在10个工作日内，作出决定，发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。不予批准的，自作出决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。

对申请使用农用地作为宅基地的，依法依规完成农用地转用审批手续后，再由乡（镇）人民政府按前款规定处理。

第二十一条  农户申请获得批准后在开工建设前，凭《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》，向乡（镇）人民政府申请现场划定宅基地使用范围。乡（镇）人民政府在收到申请后，组织相关部门和村民委员会到现场实地丈量批放宅基地，确定建房位置，并钉桩、放线。现场四界坐标确定后，农户方可开工建设。

农户施工完成后，应当向乡（镇）人民政府申请验收。乡（镇）人民政府组织本乡（镇）相关部门到场完成验收合格后，制作《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，向农户发放《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，同时将审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划局备案。

乡（镇）人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，完善信息管理平台。

第二十二条  农户凭许可后的《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，可以向县自然资源和规划局申请办理不动产登记。

第二十三条  加强部门配合，形成工作合力。对执法部门正在查处的农村农户住宅，县市场监督管理、公安、卫健、文旅、消防等部门，不得作为经营场所办理相关证照手续。

第二十四条  本办法出台前有关农村宅基地、农房的政策和文件与本办法相抵触的，以本办法为准。

第二十五条  本办法由县农业农村局负责解释。

第二十六条  本办法自X年X月X日起试行二年。

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