长三角养老 · 江苏“老旧小区”适老化改造案例分享

上海养老网上海养老网订阅号 2024-04-15

随着长三角区域一体化发展国家战略的实施，长三角民政部门推进区域养老服务一体化合作也不断取得新进展。就“老旧小区”改造问题，长三角区域各自在实践、摸索、解决问题过程中都积累了丰富的经验，这为后续更多老旧小区的更新及长三角养老一体化的协作发展打下了良好的基础。

图片来源：芜湖市人民政府发布

小编结合上海、江苏、浙江、安徽四地近年来相关探索与实践，进行汇总、论述分享，按区域分四篇陆续为大家呈现。如有异议，欢迎大家在文末评论区踊跃发言。

江苏篇

江苏省是如何做好这项民生实事的？6月11日晚，江苏省委改革办与省广播电视总台合作推出的大型政策解读节目《黄金时间——改革政策e解读》播出第21集《办好民生实事推动老旧小区改造升级》。

1988年，棚户区改造，居民们搬进新楼房；

2001年，小区“平改坡”，顶楼不再“冬冷夏热”；

2010年，小区集体电力增容；

2017年，老房子加装电梯；

2019年，推动老旧小区改造升级，列入江苏“民生实事十项工程”……

30年来江苏老旧小区改造，

旧貌换新颜↓

视频来源：腾讯视频

开展老旧小区综合整治

推动宜居住区建设

补上江苏宜居建设短板

近半老旧小区需改造

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：截至2015年8月，江苏2000年前建成的老旧小区有8776个。其中基础设施老化、环境较差的小区有4198个，占老旧小区总数的47%，意味着江苏有一半的老旧小区待改造。这类小区普遍宜居水平不足，管理机制也不健全，已经成为江苏提升居住环境水平和宜居感受的短板。

年初《关于扎实推进老旧小区综合整治和省级宜居示范居住区建设工作的通知》下发，要求各地尽快开展老旧小区摸底调查，制定老旧小区综合整治近期行动规划，明确到2022年底，基本实现综合整治和物业管理全覆盖的目标。

推动老旧小区适老化改造

打造标准化颐养社区

江苏省民政厅副厅长沙维伟：《江苏省养老服务条例》和《江苏省“十三五”养老服务业发展规划》都提出了要大力推进颐养社区的建设，重点做好老旧小区内坡道、电梯、健身器材、照明系统以及路牌标示系统的适老化改造。到2020年，江苏全省标准化颐养社区要达到100个以上。

今年南京改造93个老旧小区

超5万户受益

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：早在2017年，南京就编制出台了《老旧小区整治工作手册》，用以指导老旧小区改造升级。今年南京计划整治老旧小区93个、整治面积将达到320万平方米，涉及房屋1021幢、居民5万户。

具体整治名单已发布，居民可至政府政务网站查询对照。有改造需求的小区，可由居民代表向街道、社区提出申请。

老旧小区改造升级有标准：

要做到“十有十无”

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：关于老旧小区改造应该改成什么样，我们编制的《关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》里面，归纳了10个“有”和10个“无”。

10个“有”，包括要有整洁小区环境、有规范停车场、有无障碍设施、有安全供水供气、有基本消防设施、有畅通消防通道、有安防设施设备、有规范物业服务、有公众参与机制、有住区文化建设。

10个“无”是无危险房屋、无违章搭建、无乱堆杂物、无乱拉电线、无屋面渗漏、无乱停车辆、无乱贴广告、无破损道路、无排水不畅、无损毁绿地。

老旧小区排水“内外兼治”

相邻市政管网也要畅通

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：10个“无”的要求里提出了“无排水不畅”。我们鼓励各地按照海绵城市的思路推进居住区雨水花园和生态停车场建设，推动雨污分流，这些要求和措施的实施，应该能有效解决小区一下雨就淹水的问题。

小区下雨积水不光涉及到小区内部管网，还与小区外部的市政管网有关。所以今年我们又提出在推动省级宜居示范居住区建设的基础上，开展省级宜居示范街区建设试点示范，把小区治水的范围扩展到街区，系统性解决小区淹水难题。

南京六项举措

解决老旧小区淹水难题

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：我们编制的《老旧小区整治工作手册》，其中一项重要工作是疏通管道。老小区淹水，有很多原因，比如，雨污分流的硬件设施没有做好；比如，有些居民家里的洗衣机放在阳台上，下水直接排进雨水管；还有一些小区，有一些餐饮小店，油污也往雨水管里排等等。

所以，我们把疏通管道细化为六项工作，分别是：分设雨污立管和收集井；接洗衣机排水入污水管；清掏疏浚雨污下水管道；更换维修破损雨污井盖；接门店排水入污水管道；增设餐饮店排水截油槽。

推进适老化改造

让老旧小区居民老有“颐”居

配置室内外活动场地

让居民老有所乐

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：《省政府办公厅关于开展适宜养老住区建设试点示范工作的通知》明确提出，既有住区按照每百户使用面积15至20平米的标准，配置老年人服务用房。

在《江苏既有住区适老化改造指南》里也提出，老小区应该配置累计不低于600平米的室外老年人活动场地。需要补充的是，老年人服务用房和室外活动场地都要综合考虑小区内部自身条件，如果条件不具备，可以利用小区周边的社区公共服务配套设施。

视频来源：荔枝网

江苏省民政厅副厅长沙维伟：江苏省民政厅大力发展标准化居家社区养老服务中心，这些服务中心为老年人文化活动预留了场地和设施，让老年不用离开小区，就能开展文化活动；而且民政厅会跟踪这类设施的配套是否到位。

比如南京市，民政部门参与小区规划审核、质量监督和小区验收，凡是养老设施不达到要求的，民政部门有一票否决权，从制度上保障了养老设施配备到位。

六项改造工作

让老人出行无障碍

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：省住建厅编制的《江苏既有住区适老化改造指南》的七项改造内容，其中一项是无障碍改造。

包括了道路无障碍改造；建筑出入口无障碍，比如，楼道门口要设置轮椅可以通行的坡道；公共走廊和楼梯间要增设扶手，有条件的建议装双侧扶手；小区大门口要建出入无障碍通道；小区内部要设置明显的标识，这些标识还要与照明系统呼应，要让老人晚上也能看得清；为了老人上下楼无障碍，我们也鼓励支持老旧小区增设更新电梯。

政府出资推广室内无障碍改造

让老人安全又安心

江苏省民政厅副厅长沙维伟：老人在老旧小区，在室内的时间，比室外更长，尤其是一些高龄老人、失能半失能老人，在室内也会遇到安全方面的问题。

根据《关于建立经济困难的高龄失能等老年人补贴制度的通知》，我们对于有失能、失智老年人的最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭以及有重度残疾老年人的家庭，进行生活设施无障碍改造，县级以上地方人民政府给予资金补助。比如在扬州，当地民政部门正在推动建设颐养社区，其中一项工作就是给住在老旧小区的高龄老人，安装家庭无障碍设施和智能安全保障设备。

南京：想了解加装电梯流程

去街道领免费手册

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：针对加装电梯，南京出台了《南京市既有住宅增设电梯实施办法》和《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》。

对于有意向增设电梯的业主，加装电梯前应向所在街道、社区了解增设电梯相关政策，并在本幢或本单元内选出增设电梯的牵头人，按照既有住宅增设电梯办事流程做好规划、建设、质监等相关准备工作。为了帮助大家装电梯，我们也免费印了手册把程序清清楚楚地告诉居民朋友，另外各个区、街道也设立了专门的机构，帮助大家优化办理各类手续。

南京电梯管线迁移提速：

专人代为办理费用政府支付

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：我们新近出台了《关于做好既有住宅加装电梯管线迁移工作的通知》，明确加装电梯取得规划许可后3日内，各区增梯办确定的联络员将相关信息反馈给管线单位；管线单位收到信息后5日内须安排人员现场查勘。这样一来，办理管钱迁移的时间就大大缩短了。另外，在当年有整治计划任务的老旧小区中实施的加装电梯项目，管线迁移费用纳入老旧小区整治费用一并解决；当年无整治计划的，管线迁移费用由各区先行垫付。

加装电梯有点贵？

多种方式帮你减压

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：加装电梯的受益群体是业主，原则上资金应由所在单元的全体业主协商分摊。谁受益，谁出资。高层住户受益，高层住户要承担部分资金。根据南京、扬州的政策，政府也会拿出一些资金来补贴加装电梯。另外，加装电梯，像南京的政策，就允许业主提取住房公积金、住宅专项维修基金。

南京加装电梯

政府最高每台补贴20万元

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：加装电梯的费用原则是业务分摊加政府补贴。业主可根据所在楼层、面积等因素分摊资金，分摊比例由出资的全体业主协商确定，也可参考《增设电梯办事指南》里的出资比例进行分摊，即以3楼住户为系数1，每增加一层，系数增加0.3。

加装电梯建设完成后，可以申请财政补贴，7层及7层以上20万元/台、6层18万元/台、5层16万元/台、4层14万元/台。

先用后付款

南京探索租赁式加装电梯

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：为了减轻老旧小区居民的短期资金压力，目前我们正在探索租赁式加装电梯模式。目前，玄武区已敲定租赁式增设电梯的主要内容，由厂家负责增设电梯建设费用、电梯15年内的维护保养及使用费用，业主按年度，每户约支付2000至3000元的租赁费用，15年租赁期满后，电梯所有权将移交给业主。

共建共治共享

调动多种力量参与老旧小区改造升级

南京：吸引物业进驻

将迷你小区化零为整

南京市住房保障和房产局副局长兰文平：有些小区规模太小，市场化的物业企业如果进驻小区，营收难以打平，这类小区容易成为物业弃管小区。为了吸引物业进驻老旧小区，我们想办法把小区规模提上去。比如南京新街口街道就对丹凤街以东、进香河菜场以西的5个老旧小区“动手术”。街道先啃掉了9600多平违建，再将5个迷你小区之间的围墙打通，31栋居民楼整合成一个大的居安里片区。拆墙拆违腾出来的空地，增设了公共活动空间，并增加了近200个停车位，为物业进驻，提供了基础条件。

政府兜底、物业管理

构建长效管理机制

江苏省住房和城乡建设厅副厅长范信芳：省政府办公厅出台的《关于提升社区物业服务水平推进现代物业服务发展指导意见》要求，要多元地吸引社会资本来参与老旧小区的管理，但是对那些尚未具备引入物业管理条件的老旧小区，要由政府来兜底。有的小区是街道或社区自己成立物业服务企业来管；有的由街道、社区请保洁、保安、绿化养护工人等提供基本服务。还要多渠道宣传，帮助居民树立花钱买服务的意识以及好的物业服务能促进房产保值增值的意识。

昆山枫景苑C区是一个动迁小区，原本是由社区统一管理，社区将小区内的保安、保洁两块分包给不同的机构，而绿化和工程维修则是聘用的零工，这导致整个服务标准参差不齐，一旦绿化和基础设施损坏，难以第一时间找人修复。

今年1月1日，文商旅集团下属的江苏福田物业有限公司接管了枫景苑C区的物业管理工作，对保安、保洁、绿化和工程维护四个项目进行统一管理，建立健全了组织架构，完善各项管理制度，接管以来，小区卫生环境、停车秩序、基础设施抢修效率等都有了很大改善。

福田物业对小区的卫生、环境进行了大力整治，另外考虑到小区所处位置的特殊性，还拟订了完善的车辆管理制度。

“这个物业来了之后，小区环境有了很大改善”、“现在物业来了之后，路边上都放了‘请勿泊车’标识，本来路两边都停满了车，现在道路通畅多了”……对于新模式下的物业管理，小区居民满意度正不断提高。

资料参考：江苏广电融媒中心、江苏新闻、昆山发布、昆山头条。相关数据如涉版权，请第一时间联系我们修改处理，谢谢~