房子1年卖不掉！流动性究竟有多重要？

最近，在网上看到这样一个卖房故事。女主30多岁，和老公在一个三线城市经营一家公司。近几年生意不好做，公司业务几乎停滞，收入寥寥。再加上3年内连续生了两个宝宝，基本是靠之前的储蓄生活。坐吃山空的感觉让她非常焦虑，好在家里还有一套房......

10月27日      星期二

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专家1对1指导买房

最近，在网上看到这样一个卖房故事。
女主30多岁，和老公在一个三线城市经营一家公司。
近几年生意不好做，公司业务几乎停滞，收入寥寥。
再加上3年内连续生了两个宝宝，基本是靠之前的储蓄生活。
坐吃山空的感觉让她非常焦虑，好在家里还有一套房。
机缘巧合下，一家人打算卖掉房子后移民。
offer、签证都搞定了，没想到在卖房这一步却卡壳了。
她发现，“已经降价30万了，还是没人买，而且越降价越没人买”。
就这样等了整整1年，也没有卖掉。
难道楼市已经惨淡到这种程度了么？
其实，很多城市的问题，并不只是房价下降，更重要的是流动性太差。
手握500万的房子，卖不掉就是500万的账面资产。
手握200万的房子，卖得掉就是200万的变现资产。
只有在房子卖出去的那一刻，才能知道真正值多少钱。
当下所有忽视了流通性的房产，将来势必会后悔。
什么是流动性？
通俗来讲，就是指把资产变成现金的容易程度，简而言之就是变现能力。
一般情况下，越是供不应求的城市，二手房流动性越好，平均到每套房的变现能力就越强。
根据贝壳研究院的报告，9月全国33城二手房流动性指数排名如下。
——数据来源：贝壳研究院
其中，上海和北京的二手房流动性最高，这跟一线城市极度的供不应求有关。
本就是典型的存量房市场，二手购房需求动力足。
9月，上海二手房成交超过3.1万套，创下近几年来新高。从成交金额看，去年十一期间，上海商品住宅成交仅约3.55亿元，而今年同期已达约54.49亿元。
成交数据也印证了北京二手房市场的热度。

9月，北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，环比8月增加1202套上涨7.5%，同比大涨40%。

今年3季度，北京二手房网签量是4.97万套，达到了2018年以来的季度新高。

相比之下，一线城市中广州和深圳略低。
广州郊区新房供应量大，吸走了一大波购买力。
而深圳，只能说政策调控太严了。
自7月份以来，中央和地方纷纷加大调控力度，深圳更是接连出台政策抑制市场过热，相应的二手房交易活跃度也出现下降。
数据显示，8月深圳全市过户11322套二手房，环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性，8月过户量虽过万，但实际成交已有所下降。
二线城市中，成都、西安以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手房交易也比较活跃，流动性指数都在85以上。
杭州、青岛、厦门、武汉、南京、重庆、天津等居中。
而廊坊、南昌、沈阳、郑州等的活跃度较低。
其中，南昌、郑州等城市，主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。
而沈阳、长春等城市指数排名落后，与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。
特别是沈阳，目前二手房在贝壳平台的挂牌量已经接近12万套，超过郑州的10万套和北京的9.4万套。
二手房流动性低，不代表这座城市一定没有价值。
但反过来，没有价值的城市二手房流动性一定很低。

不过，像北京、上海这类一线城市，虽然流动性指数高，但房价不低，属于典型的高流动性+高房价城市。

但，对于大部分人来说，高流动性+房价友好型城市，才是好的选择。

比如说成都、西安、武汉、杭州、青岛等城市，二手房供应量大，价格又比较平和，同时因为需求旺盛，二手房流动性就高，所以价格是实打实靠成交量支撑起来的。

而在二手房流动性差的城市买房，选筹就变得非常重要。

一旦买不好，不涨甚至下跌，折价也卖不掉。

就像崩盘的鹤岗，3、4万一套装修房，便宜到白菜价又如何？无价又无市，照样卖不出去。

现实中，这样的案例比比皆是。

同样是东北城市，辽宁铁岭网传一套学区房挂牌总价只要3.8万元，单价仅1000左右，堪称白菜价。

调查发现，白菜价学区房并非孤例，还有学区房80平总价只要7.2万。要知道，在北上深，学区房单价基本都要10万以上，反差太过强烈。

7月3日，“山东乳山的海景房最低每平1800元，二手房价跌回10年前”登上微博热搜。

调查发现，乳山二手房价近乎腰斩，只有新房价格的一半左右。

10年前一套20万的海景房，如今只要13万。10年间房价亏本约35%，如果算上利息和成本估计亏损能达到50%。

这些案例都指向了一点，房子的流动性比房价、增值更重要。

失去流动性的房子，不管房价高低，变不了现，兑换不成人民币，都只是一堆钢筋水泥。

这就是目前全国典型的资源枯竭城市名单及一二手房最新均价。

                                                                    ——数据来源：克而瑞地产研究

即便是那些目前市场看起来火热，开盘热度一日更胜一日的城市，只要经济在收缩、人口在外流、住房供应过剩、未来没人接盘，所有的价格就只是空中楼阁，没有多大意义。

如今是房产过剩的时代。

调查显示，我国家庭资产以实物资产为主，其中74.2%为住房资产。

其中，城镇居民家庭住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比58.4%，有两套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，户均拥有住房1.5套。

在这样特殊的时期，买房最重要的是什么？

不是抄底捡漏，不是加杠杆获利。

足够的流通性才是重中之重！

那么，具体该如何判断？什么样的房子流动性好？

记住，一定要去看城市的人口和供需。

人口才是城市活力的根本。有人口，才会有需求。有需求，才会有租房、买房，才会有交易。有交易，房子才会有流动性，才能变现。

所以，在选择城市时，要避开那些人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重的城市。

有些人已经尝到了忽略流动性的苦，但有些人，还在开发商画的大饼面前，憧憬、心动，诸如郑州的绿博片区、武汉的长江新城……

最后的最后，强调两句话：
所有不考虑流动性的房产，都是炮灰！
未来10年，比房价和升值空间更重要的，是安全性和流动性！
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来源：米宅

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