房屋出租最高税负率达到21.36%，吓了一大跳吧！
国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），文件对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
趁机会，小税花把营改增后与房屋转让、租赁税率重新梳理了一下。
1.个人出租住房（开票综合税率为8.58%）
增值税：月租金3万元以下，免征；月租金3万元以上，含税销售额÷（1+5%）×1.5%
城建税：增值税额×5%
教育费附加：增值税额×3%
地方教育费附加：增值税额×2%
个人所得税：核定预缴方式，应税收入额×3%；查账方式，应纳税所得额×10%（对个人出租住房所得，减半征收个人所得税）
房产税：租金收入×4%
印花税、城镇土地使用税免收
2.个人出租非住房（商铺、写字楼等）（开票综合税率为20.36%）
增值税：月租金3万元以下，免征；月租金3万元以上，含税销售额÷（1+5%）×5%
城建税：增值税额×5%
教育费附加：增值税额×3%
地方教育费附加：增值税额×2%
个人所得税：核定预缴方式，应税收入额×3%；查账方式，应纳税所得额×20%
印花税：租金收入×0.1%
房产税：租金收入×12%
城镇土地使用税：一等土地6元/平方米；二等土地4.5元/平方米；三等土地3元/平方米
（二）一般纳税人出租
1.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房（开票综合税率为13.36%）
增值税：含税销售额÷（1+5%）×5%
城建税：增值税额×5%
教育费附加：增值税额×3%
地方教育费附加：增值税额×2%
企业所得税：应税收入额×4%（核定预缴方式）
印花税：租金收入×0.1%
房产税：租金收入×4%
城镇土地使用税：一等土地6元/平方米；二等土地4.5元/平方米；三等土地3元/平方米
2.企事业单位、社会团体以及其他组织出租其他房屋（开票综合税率为21.36%）
增值税：含税销售额÷（1+5%）×5%
城建税：增值税额×5%
教育费附加：增值税额×3%
地方教育费附加：增值税额×2%
企业所得税：应税收入额×4%（核定预缴方式）
印花税：租金收入×0.1%
房产税：租金收入×12%
城镇土地使用税：一等土地6元/平方米；二等土地4.5元/平方米；三等土地3元/平方米
说明事项：
上述涉及城市维护建设税税率，如在市区的按7%标准；如在县城、镇的按5%标准；不在市区、县城或镇的，税率为1%。
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