案例实践 | 以发展为导向的住房政策——多伦多创新计划

谷歌旗下分支机构Sidewalk Labs代表了一种新型咨询公司。Sidewalk Labs拥有数字技术特长，通过大数据研发和高水平规划设计创新，对公共服务作出实时调节，以改善城市生活。摄像头和传感器将被用于收集人在城市里的移动数据，为此Sidewalk Labs已经投入开发类似实时地图app的新技术。 多伦多人口近300万，是加拿大的经济中心，也是加拿大最大的城市。多伦多滨水区由省、市和联邦政府控制，负责安大略湖沿岸的开发。 2017年10月，多伦多滨水区官方开发机构Waterfront Toronto宣布与Sidewalk Labs合作，在市中心以东一处名为Quayside的工业滨水区建造一片高科技社区，项目名为“多伦多人行道”（Sidewalk Toronto）。2019年，多伦多人行道总体规划草案（MIDP: Sidewalk Labs Master Innovation and Development Plan）公布，其以改善人们的生活品质为核心目标，提出了数据应用、物理空间和政策的一系列创新。 总体规划草案雄心勃勃，比标书中约定的规划规模扩增16倍，不仅开发码头地区，还附带开发附近维特尔岛西部地区，创建一个蓬勃发展的城市创新中心（hub for innovation），并在此设置谷歌加拿大总部。这项计划预计将创造数以万计的工作岗位。如此大手笔而且诱人的承诺，当然引发当局的重视。然而MIDP涉及的一些关键问题仍存在争议。 

• 比如要求政府扩大公共交通。由于MIDP未来发展需要公交系统支持，巨大的融资需求意味着基础设施（包括轻轨交通）会由官方之外的人参与建造并拥有股份【Sidewalk Labs将提供3亿美元的信贷额度用于市政基础设施】。
• 该项目的批评者——市议员葆拉·弗莱彻（Paula Fletcher）认为，该提案是科技巨头对城市优质房地产的“土地掠夺”，扩展的部分地区投标不可能启动，因为它染指的一些顶级房地产不在待售范围【这个项目难以达到资金平衡，主要就是因为扩充地块上不可转让、不可出售的地产有很多，房地产商不可能从中获益从而支持公共空间和基础设施建设】。

• 此外，由于该项目的传感器安装和数据收集等涉及隐私问题，也引起了城市居民对于个人信息的担忧，有人提出加拿大人应该从Sidewalk Labs通过收集数据、用于开发的创新成果中获得公平回报。

分析完项目存在的重大争议，我们来看看其闪光点。
1  关注整体生活质量：从迷你户型延伸到社区生活圈 Sidewalk Labs提议在多伦多市的东部海滨开发一片“未来社区”。这个社区的独特之处在于：以居住整体质量为核心关注点，超越单纯按建筑面积给住房定价的传统，面积仅仅是评估居住质量的一小部分。 该项目开发的负责人安妮·库（Annie Koo）多年来致力于让住房变得更经济实惠。她曾受过建筑学教育，但一想到职业建筑师主要是为能负担得起高档住宅的人们服务，她就感到很沮丧。多年来，建筑院校和建筑市场很少探索经济实惠的居住方案，安妮的职业目标是“用设计创造一种经济实惠的居住方式”，并且认为这类住宅产品会很有前途。 要分解“设计实惠的居住方式”这个概念，我认为有这样几个关键： 

• “实惠”的核心是减少户型面积。在单元面积上有所节制对个人、家庭和社会的经济耐受力至关重要。迷你公寓能让开发商造出更多套房屋，而多出来的住房意味着城市能容纳更多工作者，开展更多经济活动。 

• 建筑师和规划师考虑的远不止是小户型这么简单。设计还要能做到提高空间品质，这就涉及空间功能调度。能做到这一点的关键是重新考虑空间利用。比如扩大建筑物内的共享空间，或让卧室在白天能变成工作间。 

• 好设计创造可承受的居住模式这句话有很多内涵，包括让精装的小户型成为更舒适的家；技术变革从弹性家具开始，实现全屋定制。

2  以发展为导向的住房政策 MIDP文案长达1500页，接下来我将提炼其中涉及建筑和住房创新的部分。设计团队为建筑和住宅领域提出三个具体目标，分别是更快地建设、更灵活的建筑和更经济适用的住房（图1）。

注：图中文字（左→右）

更快地建设：工厂化建设加速时间表，采用非传统技术建造公寓楼可以帮助开发商获得利润；

更灵活的建筑：新空间设计和数字工具能使建筑更快速且经济地满足社区需求；

更经济适用的住房：新的金融工具可以让私营部门参与到廉租房建设的事业中来。

图1  “多伦多人行道”的三个关键目标

在保持城市多样性的基础上，多伦多的滨水区以建立一个混合收入社区为目标，同时展示城市可负担性和商业机会，为此提出三方面的战略，分别致力于建造、建筑设计和住房政策创新。

（1）更快地建设：采用新型木材作为建材

这是一种新的以工厂为基础的建筑方法，主要采用一种名为“大体积木材”的新兴建筑材料，它比混凝土或钢材更容易制造，对环境也更友好，同时坚固防火。数字建筑信息模型（BIM）可以通过协调整个供应链中的项目来支持这种工厂方法。通过预制件现场拼接的方式建造木质高层公寓楼（图2），施工进度可加快35%，同时降低成本和不确定性。

Michael Green Architecture

Snøhetta

Heatherwick Studio

图2  三家建筑公司基于通用零件库设计的截然不同的建筑

 这项举措还将对安大略省可持续的大型木材产业有巨大的支持，预计未来20年将创造2500个相关就业岗位。 （2）更灵活的建筑：可变的住宅单元及合住空间 我们需要一些灵活的空间，能适应各种使用需要，并在这些需要发生变化时作出灵活反应。其中包括可适应多种场景的“阁楼”空间，在灵活管理工作法（agile）和实时监控系统的支持下，可缩短装修时间，并帮助社区保持企业和居民的活跃组合。特别是对于家庭来说，空间利用高效的住宅单元和共享空间可以提高负担能力，同时扩大所有类型家庭的选择。 （3）住房政策创新：可负担住宅计划 该地区规划将有40%的居住单元低于市场价格，一半由经济适用房专项租金提供，以提高长期可承受性（图3）。为了实现这一计划，设计师建议采用新的金融工具，帮助私营部门支持低于市场租金的住房，同时仍然获得回报。与此同时，由于工厂化建设提高了住房项目的经济表现，开发商在提供经济适用房的同时，仍有可观的盈利空间。预计到2048年，低于市场价的经济适用住房将创造价值14亿美元收入。公共住房机构与私营企业的合作，将推动建筑更新产业化，实现快速、经济合算的翻修维护，让这里的建筑能够适应社区的不断发展。 

注：图中文字（左→右）

共享公平住宅：为中等收入家庭提供一项住房选择。他们不必支付传统购房抵押贷款那么高昂的前期成本，而是通过股份抵押或合伙抵押享受住宅价值；

高效的共居住宅：满足所有类型家庭的需求，让更广泛的人群——包括老人、单身者和多代家庭都能负担得起城市生活；

40%的住房低于市场价：多伦多的住宅愿景是有40%的住房低于市场价，其包含20%的传统意义上的可支付住宅。

图3  “多伦多人行道”项目中的住房建设愿景

 总之，对于多伦多市而言，Sidewalk Labs的提案超出预期并且史无前例，尤其是在创新和就业方面的潜力。这对于一座城市而言可能是好事，一旦执行，将意味着重写市政甚至省级法律法规。 这项计划最近由于财务上不可行被取消，但多伦多市将持续关注城市交通与新型基础设施等领域的创新；继续推动工厂化木结构建筑事业，以提高住宅可负担性和可持续性；数字化规划工具、全电能社区等研究也将会继续。 参考阅读[1] Sidewalk Labs (Toronto)官网：https://www.sidewalktoronto.ca/innovations/buildings-housing.[2] O’KANE Josh, GRAY Jeff. Sidewalk Labs unveils $1.3-billion plan for Toronto’swaterfront, reveling a vision much larger than initially proposed[EB/OL]. The Globe and Mail. (2019-06-25)[2020-05-10]. https://www.theglobeandmail.com/business/article-sidewalk-labs-unveils-13-billion-plan-for-torontos-waterfront/.[3] Waterfront Toronto. 20 years of placemaking: Waterfront Toront’s annual report 2018-19[R/OL]. (2019-06-27)[2020-05-10]. https://waterfrontoronto.ca/nbe/wcm/connect/waterfront/d9440c9f-dfa2-458b-90dc-bf9d4a0b39b6/Annual+Report+2018_19_FINAL.pdf?MOD=AJPERES.  作者：江北，独立学者兼设计师，可持续生活倡导者。伯克利大学城市设计硕士，英属哥伦比亚大学交叉研究博士。2019年在温哥华开创了设计工作室，为政府、开发商和设计公司提供可持续相关的咨询服务

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编辑、排版：张祎娴

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