为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《纽约区划用途管制的建筑占用执照制度引介》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。建筑用途管制的缺失，会削弱规划行政许可的意义和规划的权威，用途管制不可局限于规划管理的阶段，而应完善不动产全流程用途管制的运行机制。“建筑使用证书”制度作为普遍性制度安排，是实施规划用途管制的制度性技术工具。1916年颁布的纽约第一部综合区划法规就规定，新建和变更的房产都必须获得占用执照（certificate of occupancy），否则视为非法使用。占用执照是实施区划的基本制度，在历次区划修正案中一直被保留和强化，甚至在不实施区划制度的休斯敦，城市建筑管理也采用占用执照制度。除了美国，全球众多城市和地区，如加拿大、新加坡和我国的港澳台地区都采用“认证”的方式进行建筑使用管理（图1）。其中以纽约的“占用执照”最为系统和完善。它主要表现为：土地用途管制与建筑用途管制的层次关系比较清晰，土地用途分组与建筑占用分组的逻辑关系和传导机制比较准确，实施成效比较显著。
图1 香港已获准占用许可证的新落成楼宇月度资料
资料来源：作者编辑自香港屋宇署《资料月报》（2018年3月）在纽约，获取占用执照是项目完成建设之后、合法投入使用之前的必要环节。占用执照是一项合法性证明，证明建设工程完全符合适用的法律法规，完成所有申报和缴费程序，如有相关违规，也已经得到解决且执行了处罚。没有获得占用执照或执照失效，将影响占有人的合法使用以及物业的销售、投保或融资。占用执照的审批、核发和检查监督主管部门是纽约市房屋局（Department of Buildings）。它也对未依法获得占用执照和违反占用执照使用建筑的行为进行分类定性，执行强制措施，可以要求违规者进行整改，对其提起诉讼并要求赔偿、罚款甚至监禁。占用执照的形式是一份文字材料，以表格形式列明用途管制和建筑安全管理等相关信息（图2）。同时，所有占用执照按法规要求，应在相应的建筑和房屋局主管的房屋信息系统上公示。 图2 纽约曼哈顿某建筑占用执照示例 资料来源：纽约市房屋信息系统，图内中文注解为作者编译归纳在国土空间规划改革的背景下，纽约占用执照为我国完善用途管制制度提供了值得探析的方向。首先，纽约占用执照制度把区划法规和建筑准则等法律规定落实到建筑使用管理阶段，使建筑使用管理“有法可依”；为“强化规划权威”和“健全用途管制制度”，可以参照纽约“占用执照”的制度框架和技术逻辑，建立适应我国具体实践情况的“建筑使用证书”制度。第二，为落实国土空间规划“节约优先”的用地原则和综合发展的理念，加强土地混合使用与混合管理迫切需要切实可行的技术工具；纽约区划的土地用途管制的“用途组”以及建筑用途管制的“占用组”具有普适性的特点，可以作为管理技术工具修正后参照使用。第三，纽约占用执照的形式易于理解、便于信息公开，部门协调机制和信息公开要求都有利于构建多元共治的机制，这些为今后的建筑用途管制制度建设提供参照性范例。学习榜样是进步的捷径，本文引介纽约建筑“占用执照”制度，试图为国土空间规划用途管制的强化和落实提供可借鉴的目标和方向。 作者：周剑云，华南理工大学建筑学院、亚热带建筑科学国家重点实验室，教授、博士生导师黎淑翎，华南理工大学建筑学院，博士研究生庞晓媚，华南理工大学建筑学院，博士后 延伸阅读纽约市区划条例的百年流变（1916—2016）纽约哈德逊广场城市更新的多元策略与启示英国大伦敦地区建筑高度控制探析 编辑：秦奕排版：张祎娴