最近深圳房价大涨。与此同时，深圳写字楼的空置率高达20%以上。据说，深圳的土地利用不尽合理，住宅用地的占比不超过17%，这远远低于全国30%的水平，更低于世界普遍的50%左右。其实，深圳只是一个比较有代表性的城市。中国许多城市都存在写字楼空置率偏高的情况。而且随着各地投资高新技术产业热情的高涨，地方政府往往认为，投资写字楼是招引高新技术产业的方式，就像以前建产业园就能招来工业企业一样。于是，各地都大干快上建了许多写字楼、科技园等商业办公场所。而实际上，高新技术产业的兴起和迁移受到诸多因素的影响，写字楼可能是最不重要的因素之一。另一方面，受新冠肺炎影响，越来越多的企业和个人选择并逐渐熟悉在家办公、远程办公的方式。未来，远程办公、在线办公、在家办公会更加普遍，人们对于到一个固定场所办公的需求下降，对写字楼的需求就会越来越少。一方面供给增加、一方面需求有限，自然造成空置率较高。与此同时，中国各个城市的住宅用地比例普遍偏低，土地供给结构不合理。我认为在“坚决抑制房价上涨”的今天，是时候设计一种制度允许商业办公用地改变为住宅用地了。在设计这一制度时候，应当考虑到以下几点：规划。为了促进土地利用的合理化，避免“一哄而上”，城市政府要公布控制性详细规划，规定在城市的哪些地段哪些地块允许已经建成的写字楼、科技园区改为住宅。具体地，应当依照《土地管理法》的相关规定，允许分层设置土地使用权，将部分楼层改变为住宅用地。既有的做法是规定为混合用地，但混合用地的使用期限最长不得超过50年。而分层设置土地使用权，则可以绕过这一规定，给改用途的住宅以“全产权”。这样做的好处，下文将详细阐明。改造。写字楼产权人可以根据政府颁布的控制性详细规划，选择将一定比例的写字楼改变为住宅，并向规划部门申请批准。这一比例应当允许产权人自行决定，而不是由政府来决定，因为这一比例最能反映产权人对本地区本楼盘不动产供求情况的判断和定位。将写字楼改造为住宅具有一定的规划设计专业性，写字楼产权人可以决定自行将部分楼层改造用于住宅，或是将其管理权整体出让，由专业的第三方负责开发运营。销售。应当正确认识商住房在人口净流入城市中平抑房价的作用，这种“商改住房”在首次销售的时候，应当按照商住房产权来进行出售（50年产权），其土地性质不改变。为控制房价、增加供给，写字楼改成的住宅应当是小户型，以一居、两居、三居为主。如此，可以确保“商改住房”的房价低于普通商品房的价格，起到平抑房价的作用。并且，应当对“商改住房”的购买资格进行限定，可以参考共有产权住房等政策性商品房的方式，确保服务于“刚需族”的“买票上车”。转售。“商改住房”转售的制度设计，可以参考“祖产房”的转售政策。所谓“祖产房”，指的是在1982年宪法颁布以前就存在的城市住宅，因其土地国有化是自动实现的，此类住宅的土地使用权参照划拨用地政策，是没有年限的。但是，在转售“祖产房”的时候，需要补交土地出让金，并开始赋予使用年限。参考此种制度设计，在销售“商改住房”的时候，政府应当规定，购房者五年内不得转售。满五年转售时，则改变用途为住宅用地（70年产权），并向政府补交土地出让金。但是，与“祖产房”象征性地收取土地出让金不同，这里土地出让金的定价应当反映商住房与普通商品房之间的市场价格差异。允许补缴土地出让金条件下转售并赋予普通商品住房的权益，是为了确保“商改住房”的市场流动性。一方面服务于市场上确实存在的投资需求，另一方面弥补政府提供不同用途土地的成本差别，并增加地方政府提供此种“商改住房”的经济动力。自行“升级”为普通商品房。“商改住房”所有者在购买满五年之后，也可自行申请改变用途并获得20年使用权的延长，向政府补缴土地出让金。值得注意的是，不论是自行“升级”还是转售，在补缴土地出让金并与政府重新签订土地出让合同时，产权人应当承诺在整块商业办公用地使用权期限届满之时，如遇政府收回土地使用权并重新规划建设，必须接受建设用地整理（一种城市再开发方式，参考日本的“土地区划整理”和我国台湾地区的“市地重划”），由政府安排公平合理的住宅用地实物或货币补偿。如此，就可以解决“商改住房”造成的期限不统一、权益不一致而给再开发造成的困难。以上，就是我的制度设计建议，希望此建议较好地实现了写字楼产权人、“商改住房”购房者、“商改住房”二手购房者和政府之间的利益分配均衡，推动商改住的实现。
作者：徐南南，加拿大不列颠哥伦比亚大学城市规划专业博士研究生，《国际城市规划》加拿大站联络员。urbanx@126.com
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