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——精华版——
当前，我国大城市普遍面临“房价过高”和“住房短缺”的双重挑战，尤其是城市中低收入群体难以获得可支付性住房，成为城镇化高质量发展的重要障碍。香港从1950年代开始探索并逐渐形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，一度被誉为“解决城市中低收入市民居住问题的成功范例”，内地一些城市的保障性住房建设也开始借鉴香港公屋经验。
图1 香港公营（租住、出售）房屋、私营房屋数量比例
然而，时至今日，香港并未真正实现“居者有其屋”的目标，住房问题及其衍生的社会隔离、城市贫困等矛盾却愈发严重，这种与政策预期严重不符的现实反差令人深思。香港公屋政策在哪些方面取得了成功？又是什么原因造成了公屋政策实施效果的大起大落？从发展历程来看，香港公屋政策经历了“徙置大厦”“十年建房”“长远房屋策略1.0”“八万五计划”“长远房屋策略2.0”五大阶段（图2—图4）。60多年来，公屋的整体居住品质、设施配套水平、室外环境质量等不断提高，受益人群也不断扩增，从只针对“灾民”到“符合条件的中低收入群体”，到现今基本涵盖大部分中低收入群体。
图4 2018年建设完工的公屋：沙田新市镇硕门邨公屋
深入研究发现，政府干预态度对公屋政策起着关键性作用，而经济社会背景、住房供需、公私住房市场博弈、政府市场关系等因素的变化也影响着政府决策。香港政府对公屋政策的干预态度总体上经历了从“被迫干预”“积极干预”到“消极干预”，再到“适度干预”的过程（图5）。公屋发展的前三阶段由于积极的政策干预取得了显著成效，但后两个阶段则经历了金融危机所致的公屋发展停滞，政府为了拯救房地产市场，几乎中断了持续近50年的公屋制度。被迫消极干预的一系列政策对香港房地产市场的恢复发挥了一定作用，但却给2008年后房价报复性反弹以致住房矛盾更加尖锐埋下了隐患，从而导致前三阶段逐渐改善的居住问题重新恶化。
图5 香港公屋政策发展阶段、政府干预态度和政策实施成效
首先，政府需要对公共住房市场保持积极有效的干预态度，注重政策的延续性；
其次，特别需要重视“政府干预的公共住房市场”与“市场主导的私人住房市场”之间的平衡关系，在建设模式上寻找政府与市场之间的双轨平衡；
再次，公共住房政策应加强与就业、公服设施等的有机匹配，促进混合居住，避免出现大规模的租赁住房集聚区，防止城市内部出现社会隔离；
最后，重点关注外来流动人口的租房保障，研究如何解决外来人口的住房资格问题，建立起一套积极、完整的外来流动人口住房保障政策。
总之，保障外来流动人群、中低收入者等城市弱势群体的住房权利，不仅是实现以“人”为核心的高质量城镇化的核心议题，更体现了一个城市的文明和温度。——全文——
【摘要】近些年来，我国大城市普遍面临房价过高和住房短缺的双重挑战，尤其是城市中低收入群体长期难以获得可支付性住房，成为城镇化高质量发展的重要障碍。香港从1950年代开始，为了实现“居者有其屋”的目标，探索并逐渐形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，取得显著成效的同时也累积了不少矛盾。本文首先梳理了香港公屋政策的内容及其历史演变过程，然后分别评价了公屋政策“被迫干预”“积极干预”“消极干预”“适度干预”这四个阶段的实施成效，从中总结出香港公屋政策的成功与不足之处，以期为内地大城市公共住房政策的制定提供启示与借鉴。
住房作为人类生存发展的基础载体，对社会稳定具有重要作用，尤其在东方文化中，人们对住房等不动产的执念已成为一种根深蒂固的追求。在快速城市化过程中，随着城市人口的爆炸式增长，住房市场供不应求，导致房价、租金一路飙涨，房价过高和住房短缺成为大城市普遍面临的两大挑战。在此背景下，自有住房已经不是人人都能负担的生活必需品——对城市中低收入群体而言，长期难以获得商品住房，甚至支付不起日益上涨的租金已成常态。为了减少租金，这些中低收入人群或选择合租、群居的居住方式，或居住在品质低下的城中村，或只能选择居住在偏远的郊区。城市中低收入群体的住房需求长期得不到合理保障，已经成为实现以人为核心的高质量城镇化的最大障碍之一。香港是一个具有特殊历史背景的城市，二战后迎来经济腾飞的良机，并迅速跻身国际大都市行列，在快速发展过程中也经历了“上楼难”的住房紧缺问题。从1950年代开始，香港政府开始探索并逐渐形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，期望通过公屋政策来实现“居者有其屋”的目标，尤其是满足城市中低收入群体的住房需求。历经60多年的发展，香港的公屋政策取得了显著的成效和丰富的经验，内地一些城市保障性住房的建设开始借鉴公屋经验。然而，时至今日，香港仍未真正实现“居者有其屋”的目标，住房问题及其衍生的社会隔离、城市贫困等矛盾却愈发严重，这种与政策预期严重不符的现实反差状况值得反思。因此，本文将深入研究香港公屋政策的缘起、发展演变和实施成效，从中总结出香港公屋政策的成功与不足之处，以期为内地大城市住房政策的制定提供经验与启示。香港特别行政区位于我国珠江口以东，下辖香港岛、九龙、新界及其周围的262个岛屿，陆地总面积1106.7k㎡（图1）。2019年其总人口约752.41万人，其中常住居民731.01万人，流动居民21.4万人【数据来源于香港特别行政区政府统计处“香港统计数字一览”，可参见https://www.statistics.gov.hk/hk_in_figures/geog/geog2c.xlsx.。其中，“常住居民”是指在统计时间点前后6个月内在香港逗留时间超过3个月的居民，类型包括香港永久性居民和统计时身在香港的香港非永久性居民（即在香港生活但未获得永久性居住权利的居民）；而“流动居民”是指统计时间点前后在香港的逗留时间多于1个月但少于3个月的其他居民】。由于多山且坡度较大，可利用建设用地紧缺，香港已成为世界上人口密度最高的城市之一，平均人口密度达到6890人/k㎡，且人口密度还在持续增加。超高的人口密度、紧缺的建设用地和特殊的历史制度背景造就了香港“公营房屋与私营住宅并存”的住房市场，其中公屋在解决中低收入者住房问题方面发挥了重要作用。
图1 香港特别行政区辖区图
1.1.1 “徙置大厦”阶段（1950年代—1970年代）二战后伴随经济复苏，内地大批人口涌入香港，“房荒”使得香港房价、租金、地价急剧攀升，普通大众因住不起房 而选择住在居住条件恶劣的地方。但港英政府对于住房问题一直实施不干预政策，放任市场自由发展。直到1953年圣诞夜深水埗石硖尾寮屋区【寮屋区：二战后香港“房荒”爆发时，居民非法占地而建的简陋临时居所，多以铁皮和木板等搭建而成，故又俗称“铁皮屋”或“木屋”】发生大火，5.3万名灾民无家可归，港英政府才为了稳定社会被迫启动“徙置计划”（Resettlement Programme），兴建7层楼的徙置大厦安置灾民。徙置计划拉开了政府干预住房市场的序幕。此后的20年间，政府后续又在港岛和九龙各处兴建徙置区以吸引居所简陋、卫生环境较差的寮屋区居民入住，共建成500多幢徙置大厦，为超过100万人提供了居所（图2）。1973年，阶段性的“徙置计划”终止。
图2 寮屋区（左）与徙置大厦（右）
1.1.2 “十年建房计划”阶段（1970年代—1980年代）经过近30年的快速发展，随着人均收入的提高，居民要求改善老旧、拥挤、品质低下的居住环境的呼声越来越强烈，港英政府也逐渐意识到改善民生、缓和社会矛盾对政局稳定和经济增长的重要性。1972年，时任港督的麦理浩推出“十年建房计划”（Ten-Year Housing Programme），即在1973—1982年间，兴建设备齐全、环境优良的公共房屋来改善公民的居住环境。1973年，港府成立了“房屋委员会”（简称“房委会”），管理公共房屋建设、出售租赁等相关事宜。1976年，港府又提出“居者有其屋计划”（HOS: Home Ownership Scheme），资助公屋居民、中下阶层群体自置居所。居屋由房委会选址、设计、开发，并以成本价出售给低收入者；居屋内设施相对比较完善，质量可与私人住宅媲美。10年间，香港修建了超过22万套公共住宅，约100多万人从中受益，极大地推动了香港居住条件的改善（图3）。
图3 香港最早批次的公屋之一：彩虹邨
1.1.3 “长远房屋策略1.0”阶段（1980年代—1997年香港回归）经过“徙置计划”“十年建房计划”和“居者有其屋计划”，至1980年代中期，香港政府下设的房委会已拥有当时世界上最大量的公共住房，超过240万人居住在公营房屋，占全港人口的45%，形成了公营房屋和私营住房平分秋色的局面。但随之而来的是政府因提供公共住房而产生的巨大财政负担。为了实现公屋的可持续发展，港府于1988年推出“长远房屋战略”，将公屋政策扶持的重点从供给端转向需求端，出台优惠政策鼓励公屋租户购买居所。同时，政府从房委会中撤出，房委会主席由政府委任的非官方人士担任，以吸引更多私人资本进驻公共住房市场。其间，大量公屋租户通过“长远房屋战略”等成为业主，房委会得以收回腾出的“公租房”，重新安排给最需要的居民，公屋市场进入一种良性的发展氛围。1.1.4 “八万五计划”阶段（1997年香港回归—21世纪初）香港回归之后，特区政府继续强势干预住房市场，在检讨“长远房屋策略”的基础上，发表了《建屋安民、迈向21世纪：香港长远房屋策略白皮书》，重点提出了“八万五计划”，指出每年兴建不少于85000个公营和私营住宅单位；同时，为满足公屋居民的置业需求，房委会还于1998年顺势推出“租者置其屋计划”，旨在让租户以合理价钱购买现时居住的公屋。以上政策受到民众的普遍认可。然而，1997年亚洲金融危机使得香港经济受到巨大冲击，房价暴跌，部分私人住宅的价格甚至与公屋相同，市民转而购买私宅，导致公屋的认购率大幅下降。为了稳定房地产市场，政府被迫宣布放弃作为住房发展商的角色，特区政府在公屋供给上由直接提供实物变为辅助者，标志着香港自1970年代起在公屋供给上扮演的积极干预角色瓦解。2002年11月13日，香港房屋规划地政局发布《有关房屋政策的声明》，正式提出“无限期中止‘居者有其屋计划’以及其他政府的‘自置居所资助计划’”。此后，香港住房政策以维持平稳为主，基本处于市场主导的状态。1.1.5 “长远房屋策略2.0”阶段（2010年代至今）2008年金融危机后，“量化宽松”【“量化宽松”政策主要指向市场注入大量流动性资金的同时采取降息政策，以鼓励开支和借贷，增强市场的流动性】等一系列金融政策助推香港房地产市场逐渐恢复，房价迅速上涨，并一路超过了1997年的峰值，激涨至全球最高水平。再加上前一阶段“八万五计划”等一系列公屋政策的暂停实施，导致公屋供给数量大幅下降，居民买不起房、居住条件无法改善的情况愈加严重。2014年，特区政府重新发布“长远房屋策略”，计划10年内兴建48万套住宅以缓解住房危机，其中60%为公屋。2015年，特区政府提出“绿表置居计划”【绿表申请者即公屋申请者，由于申请表是绿色的，故称“绿表”】，即房委会选择合适的、正在兴建的公屋项目，以先导计划形式出售给现有公屋租户中合资格的“置居”申请者，而该计划中公屋的单位定价比传统居屋低廉，因此有助于缓解居民买不起房的窘况。2019年，特区政府行政长官林郑月娥在其《施政报告》中提出，要将公屋与私人住宅比例从现在的60∶40提高至70∶30。可见，未来香港政府将在公屋上采取更多干预手段，以适应不断变化的社会经济环境。从上述公屋五大发展阶段来看，前三阶段公屋政策在解决中低收入者住房问题方面发挥了重要作用，取得了显著成效，但也经历了金融危机所致的公屋发展停滞阶段，导致居住问题恶化。总体来看，60多年来，公屋形态和居住品质不断提高，面向人群也不断扩增。从居住环境来看，从最开始简陋、设施不全的“徙置大厦”，到标准化生产、设备齐全、环境优良的“公屋”，以及能与私人住宅媲美的“居屋”，再到关注优质室外景观环境的营造、无障碍设施的建设和适老化细节改造等，体现出以可持续发展理念建设的公屋，其居住环境与硬件设施都得到了显著提升。其次，公屋的面向人群逐步扩展，从最初只向灾民提供的“徙置大厦”，到面向有条件的中低收入者的公屋，再到面向“夹心层”的夹屋【夹屋：香港政府针对“夹心层”建设的补贴性住房。“夹心层”指既不符合买经济适用房条件也无力购买商品房，处于市场和政府保障之间的一类居民群体】，到现今基本涵盖了大部分中低收入群体。政府态度对公屋政策起关键性作用，而经济社会背景、住房供需、公私住房市场博弈、政府市场关系等因素的变化也影响着政府决策，总体上经历了从“被迫干预”到“积极干预”，到“消极干预”，再到“适度干预”的过程（表1）。
表1 香港公屋发展历程和特征
目前，香港公屋市场整体呈现出“租赁为主、出售为辅”的结构。按照租售性质，公屋可以分为公营租住房屋和公营资助出售房屋两大类。其中，公营租住房屋包括廉租房（高补贴、低租金）和公共租屋（按照工程成本和居民收入定租金），公营资助出售房屋主要是按成本价出售、低首付、免利息的居屋和夹屋（图4）。截至2019年末，香港共有住宅285.3万套，其中公屋124.9万套，占比达43.8%。公营租住 房屋占比（29.1%），是公营资助出售房屋占比（14.7%）的近两倍（图4,表2）。人口方面，约有44.9%的市民居住在政府兴建的公屋内，政府为约213万低收入市民（占总人口数29.1%）提供了租金低廉的公营租住房屋（表3）。公屋租金方面，至2018年9月底，公屋租金为380~5159港元/月，平均月租约为2070港元，维持在可负担水平。可见，无论是房屋数量、居住人口，还是租金可负担性，公屋在香港住房市场上都占据重要地位，更是城市中低收入者住房保障的核心。
图4 香港公营（租住、出售）房屋、私营房屋数量比例
表2 按永久性房屋类别划分的单位数量分布
表3 按房屋类型划分的人口
1953年石硖尾大火事件促成了政府对住房市场的态度由消极放任转为被迫干预。当时建造的公共房屋均为造价低廉、建造速度快、人均使用面积小且无水电供应的7层徙置大厦，有学者评价此次公屋建设为“量的提供而非质的保证”。然而，即便品质低劣且落后于当时香港生活水平的房屋，相较于寮屋的居住条件，徙置大厦已经属于质的提升。1954年之后，九龙、港岛也兴建了大量类似的徙置大厦，但港英政府考虑更多的是腾挪出土地用于发展建设、改善市容；而与此同时，其他地区的居民仍住在条件恶劣的寮屋区，类似于内地城市的“棚户区”。总体来说，尽管这一阶段政府是被动干预，但“徙置计划”的政策实施成效是显著的，为超过100万人提供了居所，对缓解寮屋区频发的火灾危险、提升公共卫生状况和秩序管控都意义重大。但需要指出的是，徙置大厦并不是真正意义上的公共住房，其“公共性”较为有限，最初只针对灾民开放，直到1964年才对市区居民放宽入住资格，且居民没有自由申请、转租、买卖的权限，这也意味着其产权属性并不完整。2.2 “十年建房计划”与“长远房屋策略1.0”阶段：积极干预，政策成效显著“徙置计划”的成功给了政府巨大信心，在此后的20多年里，政府都对公屋市场保持了积极干预的态度。其中，1973—1982年的“十年建屋计划”标志着香港公屋政策由主要安置灾民转向致力于为低收入居民提供住所，为香港公屋的架构和发展奠定了重要基础，明确了公屋“为谁建”“建成什么样”两大核心问题。这一计划让许多居民得以购买私人房产，当时的民众因此对政府大加赞扬。香港政府还将公屋建设与新市镇建设结合起来，许多新市镇的开发计划都由大型公屋项目拉动；同时因大批人口流入新界，香港的人口空间分布得以重构，带动了香港区域发展。而1988年“长远房屋策略”则将政策重心放在了公屋“如何建”的可持续 性制度建设上，如减轻政府财政负担、以市场化运作提高公屋建设效率、进一步完整产权属性等。总体来说，“十年建屋计划”和“长远房屋策略1.0”这两个阶段的公屋政策实施成效非常显著，香港一度成为世界上公营房屋规模最为庞大的城市，被誉为“解决城市中低收入市民居住问题的成功范例”。但是以上两阶段的积极干预政策也存在不足。一是公屋建设量并未达标，只能算是取得局部成果，如开始于1972年的“十年建屋计划”目标是在十年内解决180万人的住房问题，但到1982年结束时只覆盖了100万人。二是政府部分政策的制定与实施出现前后不一致的情况，导致政府公信力降低。如港府原本规定住户对居屋有完整的产权，持有居屋单位5年即可转手，且不需要补地价。然而1980年代香港房价飙升，政府为了防止居屋市场的大量投机炒房行为，修改并制定了更严格的规定：业主购买满10年，补足地价买断居屋的完整产权后，才可以将房屋放在自由市场上售卖，这导致居屋住户需要付出比原先多数倍的金钱才能获得居屋完整产权，引起居民不满。第三，政府大规模建设公屋的背后隐含着将市区人口迁移至新界的意图，但因在实际建设中出了问题，导致一些未能完全规划开发的新市镇的公屋内挤满了低收入人群。这些地方环境差、公共设施缺乏，对于高收入者和投资商没有吸引力，从而形成恶性循环，最终造成香港现在的阶级分区化、空间隔离和贫困问题。2.3 “八万五计划”阶段：被迫消极干预，政策中断失效港府旨在通过“八万五计划”更加强势地干预住房市场，希望一举解决住房问题。然而，1997年亚洲金融危机爆发，商品住房价格暴跌，导致其与居屋的价格相差不大，因此，与私宅市场存在重叠和冲突的一系列公屋政策都被暂时终止，包括“八万五计划”“居者有其屋计划”和“长远房屋策略”等。从实施内容来看，这一时期公屋政策均是针对 当时亟须解决的住房问题提出的，如增加住房供给数量（公屋占60%），提高自置居所家庭比率（租者置其屋计划），增加居屋市场流转量（居屋第二市场）等政策。但遗憾的是，“八万五计划”时期的公屋政策实施无疑是失效的，政府为了拯救房地产市场，几乎中断了持续近50年的公屋制度。被迫消极干预的一系列政策对香港房地产市场的恢复发挥了一定作用，但也为200年后房价报复性反弹以致住房矛盾更加尖锐埋下了隐患。此外，如何平衡“政府干预的公共住房市场”与“市场主导的私人住房市场”关系成为香港住房市场的重要问题。香港经济社会发展高度依赖土地财政和房地产税收，一旦房价下跌，与公屋价格趋近，政府便只能采取“弃车保帅”式的中断公屋政策的做法。因此，公屋政策也被房地产市场“绑架”，香港公屋市场的畸形状态形成——只有在高房价情况下，才能保持商品房与公屋的价格区间，而只有这部分价格区间才能为公屋政策运作提供有限的政策空间。但在高房价时代，越来越多的人只能选择排队进入住房保障体系，这一现象显然有悖于“居者有其屋”的真正初衷。2.4 “长远房屋策略2.0”阶段：适度干预，政策实施困难重重政府公屋政策重新走向积极，归因于房价报复性反弹所 导致的住房问题进一步恶化。2019年香港房价收入比高达20.9【数据来源于《2019年全球住房可负担性调查报告》，房价收入比＝一个城市的房价中位数/家庭年收入中位数（税前），以此来计算该家庭对房价的负担能力。房价收入比越高，住房可负担性越低】，已经连续第9年位居全球房价收入比的榜首。在高房价时代，政府的公屋已经成为城市低收入者近乎唯一的住房选择。2014年香港政府重新发布“长远房屋策略”以来，重启或出台了多项公屋优惠计划，包括绿表置居计划、白表居屋第二市场计划、针对年长者的优惠计划、混合发展实验计划、租金津贴实验计划、首置计划【首置计划：全称为“首次置业上车盘计划”，帮助首次置业的香港永久居民实现置业梦。月薪不足3.4万港元（约合4356美元、3万人民币）的单身人士和月薪不足6.8万港元的家庭才符合购买资格】等。然而，这一阶段的诸多政策实施成效甚微，住房问题及其衍生的社会隔离、城市贫困等矛盾却愈发严重，甚至开始影响社会稳定。究其原因，一方面，政府针对公屋政策采取了较为保守谨慎的适度干预，导致实际成效有限；另一方面，香港已经无法像20世纪八九十年代时通过在新市镇新建大量公屋来缓解供需矛盾，公屋政策将步入更加复杂、漫长的存量优化阶段。香港政府在公屋政策上曾经在积极干预下成效显著，也经历了被动消极干预下的住房问题恶化，这种对比也提醒政府需对公共住房市场保持一定程度的有效干预。同时，要保持住房政策的延续性。从香港居屋产权政策的不稳定性和没有完成的“八万五计划”可以看出，前后不一和频繁调整政策会让政府公信力降低，对政府管理和社会稳定发展非常不利。此外，由于住房问题牵涉广泛，在制定租赁住房政策时要充分考虑政策的综合性。一方面，租赁住房政策需要综合住房、户籍、金融、税收、土地等多方面政策，形成一套“组合拳”，如香港地产金融体系将银行、地产、居民三方密切结合，由此发展出了按揭抵押贷款模式；另一方面，综合考虑各类需要住房保障的人群，针对不同人群出台对应的住房保障政策，如香港针对城市夹心层推出了“夹屋”，针对年长者提出了“天伦乐优先配屋计划”“共享颐年优先配屋计划”等。政府对租赁住房市场应保持积极干预，并不意味着需要完全由政府来主导建设、运营租赁住房，而应积极探索适合本地区且能实现政府与市场相平衡的建设模式。香港从1953年最初由政府主导建设“徙置大厦”，到1973年由房委会负责建设，再到1988年“长远房屋战略”中希望增加私人资本进入公屋建设市场以减轻政府提供公屋的负担，政府逐渐从自身主导发展到与市场平衡与配合。目前香港的公屋政策采取私人地产商与政府部门共同发展建设的“双轨制”，即在香港政府的宏观调控下，非政府的房委会居中协调，地产发展商对公屋自行管理，值得借鉴。另外，需要非常留意租赁住房发展引起的公营市场对私营市场造成的冲击。政府在制定政策时，需要对政策面向群体、房屋价格、申请资格等方面进行差异化比对，防止出现政策重叠。香港政府在大规模建设公屋时就曾经历过因公营市场对私营市场造成冲击引起的房价波动，甚至在1997年金融危机时期，房价暴跌，公私市场部分重叠，导致公屋“八万五计划”被迫终止，这些教训应引起充分重视。3.3 协调联动：实现人群、居住、就业、设施的有机匹配由于香港城市中心区寸土寸金，其大部分公屋都建设在相对偏远的新市镇，这与当前内地众多大城市保障性住房选址在城市郊区的做法如出一辙，需引起充分重视。香港当年挤满了公屋和低收入人群的新市镇，没有相应的就业岗位、公共设施和环境与之匹配，最终造成香港严重的社会空间隔离问题。因此，大城市租赁住房建设应充分考虑人群、居住、就业、设施的有机匹配问题。应始终以“人”为核心，根据租赁住房潜在人群的就业特征、住房需求特征、消费特征等综合确定选址，建设满足租赁人群需求的公共服务设施，促进混合居住，避免出现大规模的租赁住房集聚区，防止城市内部出现社会隔离。香港公屋的申请标准并不仅限于香港居民，而是将居住时间符合规定的外来居民也划入这项保障政策之内。而在内地的绝大部分城市，户籍仍然是住房保障的门槛。以北京为例，目前保障性住房等福利政策主要提供给北京本地户籍者，尽管给非户籍人口提供了一部分名额，但仍然有连续稳定工作年限、缴纳公积金或社保等要求，而租住在“城中村”中的流动人口大多数难以满足上述条件。目前，北京尚未形成成熟的外来流动人口住房保障制度，如此庞大数量的租房需求只靠市场解决。许多租户对住房不但没有什么要求，甚至还对当下品质低下的居住环境非常满意——他们没有在北京“生活”，他们只是在“生存”！因此，当务之急是要研究如何解决外来人口的住房资格问题，建立起一套积极、完整的外来流动人口住房保障政策。总之，保障外来流动人群、中低收入者等城市弱势群体的住房权利，不仅是实现以“人”为核心的高质量城镇化的核心议题，更体现了一个城市的文明和温度。梁印龙（通信作者），清华大学建筑学院城市规划系，博士研究生。liangyl19@mails.tsinghua.edu.cn邵挺，博士，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室，主任，研究员德国社会市场模式下“单一制”租赁住房发展的经验与启示——以柏林为例
荷兰社会住房“租转售”机制探索的借鉴与启示