【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《美国容积率银行调控城市更新的运作模式研究——以西雅图及纽约市为例》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。1961年由杰拉尔德·劳埃德（Gerald Lloyd）提出的发展权转移制度（TDR: Transfer of Development Right），是指将土地发展权从限制开发地块转移到鼓励开发地块，利用市场力量保护资源并促进城市或区域的发展。发展权转移制度被广泛应用于历史文化遗迹保护、农田耕地保护、自然环境资源保护、城市基础设施建设等领域，但是由于发展权转移制度本身的复杂性，给项目实施带来很多不确定性及困难，导致项目成功率较低，因此有了容积率银行的诞生。容积率银行是针对空间权项目在应用中遇到的困难而产生的一种规划管理工具，即将容积率作为一种特殊的不动产，以“虚拟货币”的方式由政府或其他非营利机构购买储存，再视开发需求进行分配或转让（图1）。
图1 容积率银行运作流程解析
资料来源：作者根据参考文献Situ Studio. Uneven growth: tactical urbanisms for expanding mega cities[R]. New York City: New Brooklyn Digital Foundry, 2014. 整理绘制
容积率银行的职能包括：建立估价标准，为空间权市场的公平稳定提供保证；调节开发市场，促进供需平衡，调节市场时间差问题；作为管理者，统筹开发市场，提高项目效率；作为信息资源库，提供交易平台；建立种子循环基金，促进资源保护；作为宣传者，推广空间权项目等（图2）。
容积率银行将空间权货币化，形成“购买容积率—销售容积率”的运作模式。以纽约市南街海港历史保护特别区为例，1972年为保护富尔顿街渔业市场周边拥有两百余年历史的建筑街区，设立第一个应用发展权转移技术的特区。明确规定了容积率送出区和接收区（图3），位于历史街区周边的开发用地可以通过接收历史街区地块未利用容积率而实现最高达21.6的开发容积率。
图3 南街海港区发展权送出地及发展权接收地项目区位
1970年代曼哈顿下城区的办公楼市场并不景气，几乎少有开发商愿意接收历史街区地块被转移的发展权，但历史街区又亟须被保护下来，因此南街海港博物馆开始向大通银行和花旗银行两大银行借贷，以解博物馆修复和建设的燃眉之急。在随后的十几年中，房地产市场依旧萧条，历史建筑的空间权始终没有开发商愿意购买，而银行的贷款又即将期满，面临着还贷的危机，南街海港博物馆决定将其未利用的空间权直接抵押给银行，以偿还贷款，因此而诞生了最初的容积率银行。在容积率银行的协调下，南街海港博物馆的负债清零，并有能力继续融资用于未来博物馆的建设，银行则在之后的开发旺盛期，陆续以高价出售空间权，从中获取了可观的收益（图4）。
容积率银行及其相关的运作模式，为我国城市更新过程中多元灵活的城市调控和激励机制的探索提供了参考和借鉴，中美两国在土地使用和规划管理制度等方面的差异较大，尤其需要我们对如何在市场和计划的平衡下实现空间价值，做更多的研究和创新。
作者：翁超，同济大学建筑与城市规划学院—美国加州大学伯克利分校，联合培养博士生。wengchaooo@hotmail.com
庄宇，同济大学建筑与城市规划学院建筑系，教授、博导，同济大学城市更新与设计学科团队主持