【编者按】为了更好地推广学者的研究成果，我们将不定期地推送一些尚未见刊的稿件的精华观点，以飨读者。本文为本刊已录用文章《日本老旧住区综合更新的发展进程与实践思路研究》的精华版，作品的发布已取得作者授权。欢迎读者指正、讨论。在此感谢在百忙中抽出时间撰写精华版的作者，你们的努力让学术论文的阅读体验变得更好。
老旧住区改造是我国当前的热点话题，也是未来城市更新的实践重点。在这一进程中不妨借鉴日本经验，因其“团地再生”进程与我国实践在目的、问题、对象等诸方面有很多相似之处。但日本早期的老旧住区改造存在规划设计乃至整体思路的问题，这也迫使日本政府重新思考如何才能更好地推进旧改，故纳入“再生”这一概念的新时期团地改造构想得以出炉。以“团地再生”计划与相关政策为契机，21世纪以来日本各地开始大力推动老旧住宅区的综合更新。
从经验借鉴的角度看，应将日本“团地再生”划分为“公寓型”“一户建型”两种住宅区的更新，而“再生”则包括“建筑再造”“区域活化”两方面内容。
就“公寓型”住宅来说，日本已经进入“库存时代”与“高经年时代”，这些老旧公寓普遍存在着外墙剥落、供排水管老化等对生命财产安全产生危害的问题（图1），而沟通、管理、成本等系列问题也成为横在“团地再生”面前的一道难关。
资料来源：日本国土交通省. 住宅団地の再生のあり方検討会(第2期)最終取りまとめ对此，面向3层及以上的高级公寓，日本政府以动态优化的政策制度配合民间力量，丰富改造主体；并大量引入“敷地分割制度”，即在原公寓区内，在部分建筑存置、改修的同时，另一部分进行改建、出售的灵活再生机制。通过分割用地区域，缩减原住区规模，适量提高公寓建筑高度，降低密度，废止部分低效设施，减少了业主们的经济负担，促进被改造住区用地效率大幅度提升（图2）。
图2 「萩中住宅」更新设计图与改造前后实景
资料来源：日本国土交通省. 住宅団地の再生事例（現行制度の活用事例）
而对于2层的普通公寓，则主要是个体行为，改造内容围绕更改布局、完善设施、外构加固等，规模虽小，但其协商沟通、建设施工等运作过程却更加体现“再生”内涵，使得改造不仅停留在建筑层，更向管理层乃至人的精神层面迈进（图3）。资料来源：齋藤真琴. 賃貸プレハブアパートのリノベーションに関する研究[D/OL].(2015-03-25)[2021-03-08]. https://tokyo-metro-u.repo.nii.ac.jp/?action=pages_view_main&active_action=repository_view_main_item_detail&item_id=3404&item_no=1&page_id=30&block_id=164与公寓住区改造以提升用地效率、强化管理、降低成本为主不同，日本户建住区更新更多涉及适老化与激发区域活力。针对人口老龄化、生活便利性不足、社区活力弱化等问题，日本以精细规划为依靠，多方合作为手段，构建完整的团地再生事业体系，并注重用地优化与区域活力提升的综合建设（图4,图5）。
资料来源：日本国土交通省. 住宅団地の再生事例（現行制度の活用事例）
资料来源：日本国土交通省. 第３回「住宅団地再生」連絡会議 in 高蔵寺ニュータウン 除了一般化的改建重建，还结合了民营化社区改造、适老改造的新服务形式，主要体现为从“内陆孤岛”到“人类社区”，以交流会、互助会、自治会等为载体，围绕既有公共设施，建设绿色、以人为本的“新式人类社区”，举办地区性活动，发展具有社区特色的迷你型经济等，谋求自我发展与自我和谐（图6,图7）。图6 「清和台」户建住区“地区全体防盗巡逻计划”活动现场
图7 “次世代郊外城镇建设”—“住民创设”项目讲评会与活动现场
资料来源：日本国土交通省. 第１回「住宅団地再生」連絡会議：資料１此后，在对“团地再生”工作的不断改进与“都市再生”系列制度不断完善的基础上，日本不断落实对老旧住区及其服务设施、周边地域，乃至整个城市的综合改造。至此，满足“紧凑型”城市建设要求，创新存量活用方式，推进注重需求导向与公共服务配套的综合改造成为21世纪以来日本住宅更新的核心思路（图8）。
资料来源：日本国土交通省. 第１回「住宅団地再生」連絡会議：資料１未来，我国应在充分考量中日老旧住宅在建筑年限、权属制度、适老需求等方面的差异的基础上，紧扣“精细改修+完善配套+适老优化”这一思路，分阶段地借鉴日本公寓住区的质量提升模式与户建住区的活力激发思路，并从制度层、实践层、发展层角度出发，使老旧住宅区改造真正富有成效。作者：张朝辉，中国社会科学院大学城市发展与环境研究系硕士研究生日本住区适老化更新的演进机制与治理策略研究
芬兰老旧社区填充式开发模式与启示
新加坡公共住宅区更新改造的政策体系、主要策略与经验启示