收到银行通知，建议房贷改成LPR，到底改还是不改？

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从今年3月1日起，很多人陆续接到了银行通知，存量房贷正式改为，挂钩LPR浮动利率了。要不要转，以及怎么转呢？关于房贷为什么要改成挂钩LPR？LPR到底是个啥？相信很多人都是满脸问号，今天逐一给大家分析。

首先，我们来看看什么是LPR。

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

简单的说，就是以后的基准利率不再由央行制定，而是由大型商业银行联手制定，央行为了雨露均沾，一共选了18家银行参与报价。这18家银行包括全国性银行、城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行。每个月，样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩余16家银行加权平均，计算出本月的贷款市场报价利率LPR。 

LPR跟央行基准利率最大的不同就是：它每个月公布一次，是会上下浮动的，调整的比较频繁。不像原来的贷款基准利率，什么时候调整，没个准儿。另外一个不同就是，LPR是按18家银行的报价综合而成的，而不是像基准利率——央行说多少就是多少，没弹性，更能反映银行的“民意”，这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，也就意味着中国房贷利率进入市场化，迈出了金融体系市场化的关键一步。

我们贷款买房，以前的规矩是——在央行基准利率的基础上，进行上浮或下浮。比如打个七折、八折、九折；或者涨个10%、15%。反正不管是打折，还是往上浮，都要看一个标准——基准利率。但现在就不是这样了，不看基准，而是看LPR。

以上如果都没有看懂，没有关系，总而言之一句话——LPR是会变化的，而且每个月公布一次，以后我们的房贷利率是多少，主要就看LPR了。LPR每个月20号更新（节假日顺延），央行官网会公布。

然后，谈谈加点的问题。

虽然叫加点，但它可以是正数，也可以是负数。“自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。”也就是从今以后，中国房贷不再有什么上浮20%或者下浮20%这一说了，统一改为固定加点。对于之前的老合同，如果你要改为LPR模式，那就有这个百分比的问题要处理。央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。

什么意思呢？比如2019年12月20日LPR是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点（1个基点等于0.01%，在银行的贷款合同里简称“BPs”，就是basis point）。假设小A是2016年买的房子，当时签的是基准利率85折贷款合同，那小A的执行利率是4.9%*0.85=4.165%，比LPR的4.8%低了0.635%，小A的固定加点值，就是-0.635%，即-63.5个基点。

有不少人担心转LPR后，自己原来的利率折扣没有了，其实并不会的。转LPR后，你原来的利率折扣也被固定下来了，所以完全不用担心利率折扣没有了。

如果小B是2019年买的房子，当时签的是基准利率上浮10%贷款合同，那他的执行利率是4.9%*（1+10%）=5.39%，比LPR高了0.59%。那么小B的固定加点值就是0.59%，即正59个基点。

这个加点值不管是正的还是负的（小A的-0.635%，小B的0.59%），都是永久固定的。如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负63.5基点的小B，实际执行利率仅为2.365%；而在楼市火热时买入，执行正59个基点的小B，实际执行利率是3.59%。这就是LPR+加点的利率计算模式。

当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行正59基点的小B实际执行利率变成8.59%，执行负63.5基点的小A，实际执行利率变成7.365%。执行新规定后，你的利率就是一个浮动值，每年重新浮动一次，当然你也可以选择不转，而是和银行签固定利率合同，永久固定不变。

表示依然看不懂具体怎么算的？其实也不用太操心，因为银行会自动帮你算好。每个人的加点可能都不太一样，和你现在的房贷有关。如果现在你的房贷低，加点就低；现在你的房贷高，加点就高。比如小A房贷原来打85折，加点就比较低，是负63.5个基点。

加点确定好后，银行会让你选择一个重定价日，你可以选择——

1、要么是你放款日对应的同一天

2、要么选每年的1月1日。

重定价日的意义是，每年的这一天，你的房贷利率都会重新计算一次，跟着最新的LPR走。我的建议是——重定价日越早越好。比如你的放款日是2017年8月6日，那可以选8月6日为重定价日，那下一个重定价日就是：2020年8月6日，当天的LPR如果和现在一样是4.65%，你的房贷利率就会变成：4.65%+固定加点=4.65%+(-0.635%）=4.015%。比现在的4.165%还要低，每个月的月供能省下一顿外卖了。如果8月LPR再降，那就更好了，省更多。再下一次调整，就是2021年8月6日，再再下一次，就是2022年8月6日，以此类推。

还有一种选择是，每年的1月1日为重定价日。那下一个重定价日就是，2021年的1月1日开始调整；下下个重定价日就是2022年1月1日。以此类推。如果你房贷的放款日是7-12月，而且希望越早挂钩LPR越好，重定价日可以选放款日，这样今年就可以挂钩LPR了。不然选择1月1日的话，最早挂钩LPR就是2021年1月1日。当然，在实际选择的时候不同的银行可能规定会有点差异，比如中国银行可以选择重定价日是放款日期或者每年1月1日；建设银行就直接默认从2021年1月1日起调整，其实也不会差太多，主要是让大家少操心，万一看不懂的话还徒增烦恼；也有某商业银行直接通知4月份统一调整为LPR，客户不用自己操作，省心是省心了，但是又没了自主选择权。

最后，说说具体怎么选择

有两种方案，方案二选一且不能改变。

1.就是选择固定利率，你现在房贷利率是多少往后剩余贷款周期都是此利率不变。如果将来LPR降低，你就亏了，要忍受原来相对较高的利率。但如果LPR涨了，比如涨到了8%，你还按照原来相对较低的固定利率，那你就赚了。

2.LPR+加点。房贷利率会根据LPR变化而变化，LPR以后变高，你的房贷利息也会跟着高；LPR走低，你的房贷利息也会跟着低。

这个选择的难点在于，需要对未来十年、二十年甚至三十年的利率趋势进行判断，如果判断利率下行，就选LPR加点的浮动利率，如果判断利率上行，就选择固定利率。央妈可能高估了咱们中国的老百姓对于超长周期经济趋势的判断能力，毕竟大部分人对价格的敏感度，完全体现在新冠肺炎时抢大米、非典时期囤盐的“光荣”事迹上了。估计到最后，大部分人其实还是没有什么深思熟虑，随随便便就选了答案。

LPR未来走势如何？

从长期数据来看利率下行是大概率事件，下图橙色曲线是5年期LPR的历史走势。所以我本人的选择是，第一时间改成了挂钩LPR。

从国外发达国家，比如美日欧的经验来看，在全球各大主要经济体国家，利率都在飞速下降，降到了接近零，甚至负利率的也比比皆是。仅以房贷利率而言，目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、比利时1.94%、意大利2.03%，而中国的平均房贷利率，是5.53%，远超世界平均值。尤其新冠肺炎爆发以来，各国为了防止疫情对经济的冲击，零利率、负利率，疯狂放水，所以在肉眼可见的未来，降息是一个大趋势。如果中国经济没问题，LPR在未来的很多年里，大概率也会慢慢的越来越低。从这个角度看，把房贷改成“挂钩LPR浮动”是有好处的。

但也有人说，我们未来的经济，一定会跟美日欧一样的走势么？万一我们以后物价飞涨、恶性通胀、利息不断抬高呢？确实，虽然未来降息是大趋势、大概率，但概率并不是绝对，也有加息的可能。毕竟房贷一签就是20年、30年，那么长的时间，谁说的准呢。如果你很担心这种情况，银行还提供了另一个选项——改为固定利率。现在的利息是多少，以后还是多少，就永远都不会变了。不过请大家注意：不管是改为LPR浮动利率，还是固定利率，机会都只有一次。所以协议签完，就不能再改口啦。

如果实在不知道怎么选，也可以选择随波逐流，现在大部分人都绑定了LPR，如果你依然用固定利率，后期发现选亏了你会很难受。如果你选LPR亏了，到时候一看周围人全是LPR，要亏大家一起亏，这样想起来心里就好受多了。所以从心理平衡的角度来说也可以选LPR。

再说说具体操作吧。具体在哪改？有的银行需要在网上银行；有的银行是手机银行就行；有的银行说，时间还没到，还要等通知。那就等吧。你可以第一时间改，也可以再观望观望。但无论如何，这事早晚都得做，最迟8月底。也有的银行给的时限更短——最晚到X月X日为止。放心，就算你不选，银行也会催着你选。

温馨提示

1、只有存量商业银行贷款可以转，目前公积金贷款还不能转，等新政策吧。当然如果今年年底前你就还完了，那就不用凑热闹啦。

2、办理时间：2020年3月-8月31日，在此时间段内完成变更即可。

3、重点强调，转换的机会只有一次，以后保持不变。

4、未来利率和LPR挂钩后，还款额会随之变化。所以，建议在还款账户里，多预留一点资金，避免造成违约。

商业贷款也适用

LPR不仅限于房贷，其他商业贷款也是可以转的，企业如果有贷款的也可以考虑是否转为LPR浮动利率，转换原则同上文分析的房贷一样，如果判断未来利率下行，就转LPR浮动利率，反之，就不转、依然按之前的固定利率。下图是普通的商业贷款，并非房贷，银行也是通知贷款人可以转为LPR浮动利率。

所以大家除了关心的自己的房贷问题，也可以关心一下公司是否有存量商业贷款或者房贷，是否需要转为LPR浮动利率。自己的房贷选对了，一年也许能省下几顿大餐，但是公司贷款的话，选择对了说不定能给公司省下一笔大额的利息。

作为财务人员，财务部门很多具体工作，如记录，核算，统计，分析等就是单位整个业务的日常管理工作，能为公司带来直接收益的事不多。财务可以直接管理的企业资产就是现金，如果公司的现金流不错，通过现金流的合理管理可以为企业产生直接收益，比如定期存款、七天通知存款，货币性基金等，当然不是要求咱们财务人员都成为投资理财方面的专业人员，而是通过一些简单的理财处理，给公司创造收益。

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