缘何一夜之间广州一手住宅四月成交从环比上涨20%变为环比下降16.98%？

楼市日日谈

2019年5月2日（第02期）

新闻摘要

昨天《楼市日日谈（第01期）》谈到，广州4月一手住宅的成交业绩非常好，5月业绩有可能会破万，这是基于广州乐居4月30号的报道——《4月广州楼市成绩单出炉！新房成交近9千套 今年库存首次回落》。这个报道显示出市场回暖，而且回暖趋势应该会进一步提升。

但是，今天广州房博士的报道《7616套！广州一手住宅4月网签环比下跌16.98 五月或迎来反弹》。广州房博士的报道跟广州乐居的报道只相差一天，但成交情况居然从上涨20%变成了下跌将近17%。

一夜之间，相差了近37%，这是怎么回事？

楼市观察家韩世同

两篇报道只差一天，数据情况却大相径庭。这种差异在上个月也曾出现：当时有些报道说3月广州一手住宅的成交只有7400套，然而有些报道则显示， 3月的成交达9100多套。这两者的差异其实是因为两个不同的数据统计口径造成的。说回本月的情况，广州乐居和广州房博士的报道数据来源都是广州中原研究发展部根据阳光家缘官网统计而来的。但广州乐居4月成交近9000套的数据统计口径是从3月25号到4月25号；广州房博士报道4月成交7000多套，统计口径是从4月1号到4月30号。两篇报道采用的统计口径的起始日期不一样，结果造成了数据上巨大的差异。

为什么会有两种统计口径呢？因为以前楼市数据是由人工统计，因此要留出几天时间做数据整理，这样才能够在下月月初时及时拿出本月的统计数据。所以，以前官方的统计口径都是由本月25号起至下月25号止，广州中原研究发展部一直是沿用官方的这一统计口径。但现在是网络化、数据化时代，其实完全没有必要继续沿用官方以前提前几天截止统计的做法。否则，如果这几天成交数据变化加剧，就会因此造成成交数据上巨大的变化和差别。

为什么只相差了几天，3月份的成交就从7000多套变成9000多套？4月份又从接近9000套变为7000多套呢？这是因为，3月底楼市的成交呈现翘尾态势，成交突然猛增造成市场较火爆，这种成交增量持续到4月中。也就是说，3月的月头成交是“低头”的，3月的月尾成交是“翘尾”的；而4月的月头成交是“抬头”的，但4月的月尾是“掉尾”的，特别是4月最后5天的成交可能较差。因此，就会出现3月和4月两种截然不同的统计结果。（详见下面两图）

统计日期：3.25~4.25 

数据来源：中原研究发展部根据阳光家缘网提供

统计日期：4.1~4.30 

数据来源：中原研究发展部根据阳光家缘网提供

从目前网络大数据的统计时效来讲，我比较主张以自然月起止时间作为统计时段，这会比较贴近现实，数据也显得更加可靠，更加能快速反映市场的变化。

虽然统计数据仅相差5天，但结果却出现大相径庭的情况，这会影响大家对市场未来的判断。如果基于前者来判断，是5月份的一手住宅成交破万可能性非常之大；而如果基于后者来看，5月份能保持3、4月的成交状况已经不错，破万的可能性大为降低。

我非常认同广州中原研究发展部基于今天报道的数据，即4月成交只有7616套，环比下跌16.98%，并据此作出的分析和判断。他们认为4月成交下滑有三个原因：一是4月成交回落主要受清明节日的影响，导致成交热度出现一定程度的下降；二是新货供应在4月中旬以后减少，开发商将货量留到“五一”期间做促销，导致消费者延迟入市；三是4月19号，政治局再次发出“房住不炒”的警示，住建部也提出要预警等等，企业、媒体对楼市的供应与宣传方面比同期更显低调，一定程度上影响了买家的入市判断。

广州中原研究发展部对后市的预期认为，5月成交或稳步增长，整体来看，5月有可能延续3月小阳春的推货趋势，但另一方面，高层对楼市的调控优化力度并未放松，保持市场平稳运行仍是主基调，所以预计5月的成交将维持3、4月的情况。对此，我认为广州中原研究发展部的判断还是比较正确和客观的。

基于这样的一个判断，我们昨天在第01期《楼市日日谈》里提到的广州可能被住建部点名预警的可能性也大为降低。既然广州的成交没有出现价量齐升，那就可以不用那么担心被住建部点名预警了。

关于房价的数据我也想谈一下我的看法：

其实，目前无论是阳光家缘网或是网易房产广州数据中心都没有成交价格的数据披露。广州中原研究发展部的成交价格数据可能来自于他们自己对系统数据的抓取，但这样的价格数据显然不如官方公布的可靠和权威。

自从实施限价限签政策，业界对住宅成交价的分析、判断或者发布，一般采取都回避的做法和态度。即便之前有关部门有发布成交均价的时期，因为受限价限签政策因素的影响，实际上它的真实度和可靠性并不高，这些数据往往严重背离市场实际。所以，现在与其关注房价的变化，倒不如根据具体楼盘的成交走势做研判，从具体楼盘的价格变化去感受市场的冷热度。如果你现在还过分关注对整体房价的变化，其作用和意义已经越来越小。

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