韩世同: 红专厂拆建的“旧改模式”和“依法强拆”

楼市日日谈

2019年7月3日（第64期）

话题概要

曾经的网红打卡地广州红专厂即将走到生命的尽头：近日，天河区人民法院发布强制执行公告，要求红专厂运营方腾空交还所在地块及地上建筑物。笔者了解到，红专厂大量建筑物目前已开始拆迁了。广州市规划和自然资源局7月1日透露，红专厂局部拆除区域为天河区少年宫规划用地范围，该区域不涉及历史建筑和传统风貌建筑。

楼市观察家韩世同

近日，不少媒体都在报道关于“红专厂被拆迁”一事。我看到媒体播出来的一些视频，有依依不舍最后再看一眼的意味。这个红专厂前身是广东罐头厂（鹰金钱）的地块，其实这个罐头厂早就已经搬迁了。

■红专厂前身为罐头厂,后改为艺术生活创意基地,

成为广州艺术名片。

红专厂实际上就是城市更新中的旧厂改造项目

但这个厂房的地块我看到报道说当时恐怕还不太具有开发的价值和条件，所以在2007年，即12年前在纳入了政府储备用地后，是委托鹰金钱企业来继续管理，后来是由集美组把它改造成红专厂。其实，红专厂应该还是属于一种微改造吧，它保留和形成了一定的有点像北京的798的形态。我觉得这些的形态，应该是一种过渡性的形态。

■红专厂内大部分建筑已腾空。

广州被拆掉的这些工业企业，可以说是多了去了是吧。我们看到，整个工业大道基本上都拆没了，只是现在部分区域还保留了一些创意园、产业园这一类的旧厂房。实际上，我们看到的这些广州的市属一级的工厂，早就拆迁改造完毕了，都是直接就拆了，直接就改成和建设成城市需要的住宅和商业这类用途。

我观察这么多年，广州市政府对省属的企业和央企的迁拆和收储是无能为力的，结果就这么拖着，等条件成熟了才能推进；据介绍这个鹰金钱好像是搬迁了，也收储了，但是就由于这个红专厂的问题而一直拖着。在旁边的天昊化工厂，也就是原来的广州化工厂，早就改造建成了金融城的主要区域，而比它地段还好的红专厂却迟迟无法进入进一步的城市更新改造。

未来是不是只要旧厂一做了创意园，或者是一做微改造就不可以再进一步城市更新改造了？我觉得这个理据显然是不能成立的。因为这些创意园它只是一个过渡的形态，还不是城市更新的终极形态。红专厂或者是叫做罐头厂项目、鹰金钱项目，实质上就是一个旧厂改造继续深入地进行而已。

■红专厂B区现场,墙上画上的“拆”字。

而且，价值这么高、区位这么好的一个地块，仅仅拿来建天河区少年宫，我觉得是不是有点浪费了。是不是以此为由还是怎么样？我也不是特别地清楚这个地块的规划和整体的布局和安排。

■红专厂B区拆除现场,勾机正在作业。

未来城市更新的“三旧改造”将广泛运用“依法强拆”

通过红专厂这件事，我们看到在这种旧厂改造的案例当中，政府或者企业首次运用了“依法强拆”的模式，使得按照“行政拆迁”达不到的诉求和目的，通过法律的途径达成了。其实，这个意义是非常之重大的，未来这种“依法强拆”的模式，我觉得还是应该推而广之在城市更新的三旧改造当中广泛运用。

无论是旧村、旧厂、还是旧区，只要达到了政府设定的“三旧改造”的这些法定条件，达到一定的比例的同意补偿或者拆迁条件的话，无论企业也好、还是个人也好，如果继续为了一己私利恶意阻挠的话，都是可以通过司法的途径加以解决的。这样可以使社会的、企业的和个人的财产和权益获得更大的保障；而少数企业也好、个人也好，漫天要价的这些钉子户，或者是钉子的企业，恐怕也只能是通过法律的途径来解决了。

这样城市更新的路径就会比较顺畅。现在三旧中旧村改造比较容易一点，而旧厂改造的难度蛮高的，尤其是省属的企业和央企。广州市原来都是采取一些比较低劣的手法，就是通过规划把他们的地搞成市政用地或低容积率的。这样是解决不了问题的，反而造成长期的僵持和对峙。其实，还是要用积极态度和方法来解决问题，通过合理的收购条件或合作条件的，相互配合来共同去推进城市更新改造，我相信企业和政府之间是可以达成很好的合作关系和模式的。

最难搞的反而是旧区改造。旧区改造如果没有依法拆迁的模式和路径，我看政府也好、企业也好，谁都不敢去碰，只要一碰到钉子户的话，就进退两难。我们看到有很多市政的项目，包括道路或者市政项目的拆迁，那些钉子户就漫天要价，旷日持久也都难以解决问题。包括现在的冼村还没有拆迁完，而石牌村也没人敢去动，因为它的旧改的体量太大了，恐怕一般企业都承受不起。

（本文配图来源网络）

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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