韩世同：2019年下半年楼市预测

楼市日日谈

2019年6月30日（第61期）

话题概要

近日，业内很多公众号都把目光聚焦到2019年下半年的楼市走势预测。上半年，广州一手楼市成交4万套，创近5年新低，下半年广州楼市将怎么走？

楼市观察家韩世同

今天想谈一下2019年下半年楼市预测这个话题。

过去不到一周内，地产经济学家邓浩志在他的个人公众号连刊两篇专题文章讨论下半年楼市预测，第一篇的副标题就是“过去十年最冷的楼市或来临”，第二篇的副标题是“全国房价或出现大面积下跌”，这是行业专家一个方面和观点。

邓浩志看空下半年市场的几个理由：第一是市场已经急速降温；第二是购买力整体不足；第三是宽松政策的过早终结；第四是资产价格偏高，抄底资金难进入。

对下半年楼市具体表现的预测，邓浩志分析了几个方面：第一，成交量低位徘徊，没跟跌的城市逐步跟跌；第二，房价将在三季度开始回调；第三，政策或在三季度转向利率，有较大的下调空间；第四，还要看国际、国内经济的变数。

房产频道的公众号房频刊登了广州世联行的一个楼市报告，文章题目是《4万套，近五年新低，上半年广州楼市究竟经历了什么》，这篇文章其实也有一个部分是预测下半年的楼市。

两者相比，邓浩志的观点恐怕比较客观和比较悲观一些。而崔登科是广州世联的资深市场研究员，他认为广州下半年的楼市应该会翘尾，就是价格还会再涨一轮，他预期三年之内还会有一轮涨，这一轮应该就会从今年下半年开始，他的观点恐怕比较主观和乐观一些。

为什么崔登科会有这个结论呢？因为崔登科认为下半年货币政策会比上半年要宽松很多，也就是说有可能会导致投资客再度入市，最主要的原因是美联储下半年加息的预期增加了很多。其实之前房企已经降价了好几波来试探市场，但效果非常非常差，客户敏感度非常非常高，因为都是刚需，如果投资客能进来一些的话，可能会好一点。

先来谈一下这两位市场分析师。我认识邓浩志应该超过10年，他入行应该超过20年了，他在十多年前开始，公开亮相的身份就是地产经济学家，这非常特别。其实我至今都不敢号称自己是经济学家。邓浩志他把自己定位为地产经济学家，自有他的道理和理由，而我其实一直把自己定位为市场分析师或者楼市观察家和房地产专家。

经济学家谈楼市我觉得不是太靠谱。马光远、叶檀他们经常也会谈楼市，但由于他们关注经济的面非常宽、非常广，各行各业都谈，楼市只是他们关注度的不是太大、太重、太宽的一个领域部分。而我们这些楼市的市场分析师，重点是关注楼市，当然如果不了解经济，不懂经济，实际上也不可能把楼市观察好、分析好，这是我的看法。

邓浩志是一个非常年轻有为的市场分析师，可以说是老资格的年轻分析师，他的观点还是有蛮多独到见解的，而且不太受自身经纪行业从业人员的局限，有点类似独立自由分析师这种角色，我还是非常敬佩和欣赏他的独到见解和观点的。

崔登科是广州世联行市场分析研究员。世联行总部以往在全国性的市场分析上是非常出色的，但是在区域市场分析，特别是广州市场分析方面一开始其实做得不是太好。前些年的时候，我曾作为广州世联行的市场顾问，那时我和市房协与广州世联行一起举办过好多起的市场沟通会，我经常跟崔登科一起对市场的数据做一些研判、分析，世联行也介绍一些经典的营销案例等。崔登科应该说是一个技术型的分析师，在数据分析方面还是蛮到位的市场分析员，但他可能会受自身行业的左右，影响他的判断和观点。例如他对下半年的盼望，与其说是预测不如说是一个期望，这种期望其实也代表了广大的中介和房地产行业，他们都是希望市场要好一点。但就目前而言，我觉得这个美好的愿望不一定能够实现。

今年的上半年一手住宅成交只有4万套，是近五年新低，但我觉得已经非常好了。上半年应该是前低后高，或者是说前低中高后又低，上半年一手楼市大概就是这个样子。实际上，大家谁都没有预料到今年上半年还会有小阳春。其实在年初和去年底的时候，大家对上半年市场的判断是极度悲观的，之所以会有小阳春其实是跟信贷资金市场宽松有很大的关系，一季度社会融资额高达8万亿，在房企发债的市场，无论境内境外，对开发商都非常宽松，但五月以后则大幅下降。

他们两位的分析师都认为最大影响因素是美联储加息或降息，加上贸易战的影响。中美贸易战肯定对楼市有影响，但我觉得这些都是外因，其实内因也是非常重要的。我们看到，去年四季度为什么会出现楼市下滑？其实是跟“7·31”国家对楼市风险严厉的警示和调控政策、金融收缩有直接关系；那这次五月的成交的下调，其实也跟“4·19”再提“房住不炒”以及五月份以来收缩债券市场和银保监会郭树清主席多次强调防范房地产泡沫都有直接的关系，包括各地收紧调控政策，这也是一个方面。我们看到利率，还有公积金等等都有收紧的迹象。广东这一带的政策其实都还是宽松的为多、收紧的为少，包括人才、户籍政策等等。我觉得，下半年不管美联储加息还是降息，楼市的涨跌恐怕还是更多地取决于国内的金融信贷环境的宽松还是收紧。

那么，关于金融环境宽松这点呢，其实前面两位分析师都谈到了，就是信贷有可能会在下半年再度放宽。为什么呢？因为市场有可能会极度低迷，可能会再现去年四季度那样的情形。这样的情形下，如果不通过资金的宽松来缓和市场的低迷是有非常大风险的，但是要想再出现通过资金宽松就能够达到让投资客入市的程度，这种可能性几乎是零。而且进一步放水的这个做法，其实本身也就是饮鸩止渴，最终也是会把中国的经济导向绝境。如果我们继续大规模地通过资金的宽松，引导投资客入市来推高市场，其实会更快的使中国的经济陷入绝境。2008年、2015-2017年的时候就是这样做了，现在已经在饱尝当时两轮这样救市的恶果了。我们看到今年一季度的时候，其实也相当于放水，整个资金的规模其实也是不小的，8万亿社会融资，然而效果可以说是非常轻微。

所以我觉得还是不要寄希望于通过资金的宽松、放水再度拉高楼市。我觉得即便是再度放水，楼市被大幅拉高的可能性也非常之小。我觉得如果我们的市场有可能平稳地持续回落，在每个回落的过程当中，都能够不出现断崖式的下跌，就是平缓地软着陆的话，这是一个最好的选择。但是，我们估计也没有办法做得到，因为这个是很难操作的。

（本文配图来源网络）

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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