韩世同:苏州限售新政会影响广州吗？

楼市日日谈

2019年5月13日（第13期）

新闻摘要

5月11日下午，苏州市政府出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见，明确规定：即日起，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。如此严格的调控，对应到此前冲上热搜的“苏州楼市爆发”，背后的信号意义，不言而喻。苏州限售新政会影响广州吗？

楼市观察家韩世同

苏州出台的这个“限售新政”，是一石激起千层浪。我看对全国的楼市都会带来很大的影响，但这个影响可能更多还是在预期和认知层面。苏州的这个新政，其实强度和力度并不是特别大的。表面上看限售的时间是比较长的，苏州工业区内的新房限售三年，苏州工业区的二手需要限售五年。

广州现在的限售只有两年，而且是包括了一手和二手的。在时间上面好像是苏州新政比广州强，但实际上它只是一个局部的很小范围的限售。因为苏州工业园区核心区应该只有几十平方公里这么大的一个区域，其限售范围就相当于我们广州的某一个区。我查了一下，吓了一跳，苏州面积竟然有8488平方公里，苏州工业园有278平方公里，其中中新合作区80平方公里。而广州才7434平方公里，比苏州少了1000平方公里；苏州工业区大约只有半个黄埔区或三分之一白云区大。那么，仅仅对这样的一个区域限售，它的实际影响可能就不如它带来的对预期、对心理层面带来的影响大。

苏州是一个三线城市，是地级市。却是一个比较受关注、楼市比较火爆的城市，甚至感觉它在江苏省内的影响、地位甚至不比南京要低。但是它毕竟还是属于三线城市，那么它对像广州这样的一线城市，它的这个新政会带来很大的冲击和影响吗？

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我们来看一下，广州在过去的一年当中，是在好几个方面出台了体现出有放松限购的政策：首先优化了限价政策，然后调整了商办物业的政策，还有就是贷款利率下调和人才新政等；而在收紧性的政策方面目前广州还没有相关政策出台。

广州今年第一季度的楼市，尤其是3月份出现了回暖或者小阳春的态势， 4月初的成交也是表现比较想好的，但4月末受政策变化影响开始出现成交量掉尾的状况。单看3月底4月初，其实广州是呈现价量齐涨这样一个态势和局面的，这显然是比较容易遭到住建部点名预警。

而现在4月末5月初，广州的成交又是比较低的，出现了回落的状况，目前的周成交好像已经由上月的2000多套回落到1200多套了。不久前，广州还出台了“人才新政”，虽然发改委表示户籍放宽不等于对楼市限购政策放宽，但是至今我们并没有看到新户籍政策在购房方面有什么限制。如果这个户籍政策没有后续的限制购房的追加条件的话，那么户籍新政对购房市场还是会带来很大的推动和影响的。

因此，从市场层面看广州跟风苏州出台加强限购收紧性的政策的可能性估计不是特别的大。为什么呢？因为广州目前购房市场的成交已经再度回落，对广州的经济、税收和GDP等方方面面是会有很大的影响。而且广州目前的土地出让的地价也并不是特别的高，所以收紧性新政出台的压力恐怕也并不是那么大。但从政策和政治层面看，也不排除象征性的在公积金或者限售方面适当的出台一些政策，来响应中央的“房住不炒”的号召和应对住建部点名预警的压力，表达政府对楼市的长期的政策取向和限购的态度与决心，我认为这种可能性也是存在的。

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