韩世同:楼市到底是:遇冷?火爆?冰火两重天?

楼市日日谈

2019年5月9日（第09期）

新闻摘要

尽管楼市“小阳春”之声不断，但随着五一小长假落幕，假期热销效应并未如期光顾。据克而瑞监测数据，五一40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以下降68%同比跌幅居首。4月份以来，市场降温势头就已显现。该月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%。

业内观点认为，当前一线和部分二线市场的阶段复苏，只是基于资金面、政策面的不确定性导致房价上涨恐慌预期不断强化，推动积压的刚需、改善类自住需求释放。恐慌需求“消耗”后市场将复归常态。

楼市观察家韩世同

今天想跟大家再谈一谈今年4月份和五一的楼市情况。今天看到很多的报道和评论在讨论“楼市小阳春遇冷了”或“五一楼市遇冷了”，但也有不少报道“五一和4月的楼市都依然十分火爆”。例如有的报道依据克尔瑞的研究报告报道：“五一楼市遇冷：一线城市成交降27%，二线城市降68%”；而有的报道依据广州世联行的报告报道：五一楼市“上门量翻3倍，成交量翻2倍”。这两个截然相反的情形到底应该怎么去看呢？

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我觉得这个克尔瑞的报告反映的是比较全国性的范围，因为所讲的大多数一二线的城市，而广州世联行的报告反映的是个别城市。一个是整体一个是具体某个城市，两者差异自然会很大。而即使都是一线城市，其实也会出现涨跌不同的现象，比如4月北上广深的成交量，其实3个城市北上广都是同比下跌的，但深圳的同比是增长40%的，而整体是同比下跌27%。也就是说深圳去年的五一成交可能非常的低，今年4月成交的套数大约是2700多套，已经同比有大幅增长。所以，有时单看同比还是不全面的，还要看环比。我看到马光远引述克尔瑞的数据显示：4月一线城市新房成交面积环比下降16%，同比却增加39%。这说明，一线城市整体来看，今年楼市成交比去年同期要好很多，但4月则不如3月。

而世联行的这个“上门量”统计数据，是他们自创的一个观察市场的数据和指标，但并不是一个正式的统计数据。而且，上门量高不等于成交量高，只能反映有很多人来看楼，但不一定有成交；上门量只是反映一个楼市动态的先行指标，其增长仅仅表示关注楼市的人是增多了。

我还看到有一家报道说4月份房企业绩冰火两重天：碧桂园首破2000亿，绿地成交跌3成。我觉得也并不奇怪，碧桂园与绿地是两个发展战略、模式大不相同的房企，业绩表现大相庭径是很正常的。加上目前国内的政策多变，市场的变化也忽冷忽热，“冰火两重天”的状况和现象还是非常明显和普遍的。

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拿广州来说，我们在《楼市日日谈》第2期谈到：4月份的成交如果按统计到25号是环比上涨20%，但统计到30号则变成环比下跌17%，因为4月的下旬成交大幅萎缩。这种的情形会否延续到五一？我认为基本上是可以肯定的：“必然会延续到五一甚至5月”。

我觉得楼市目前好像是“局部各盘的热和整体全面的冷并存。”目前各地纷纷在出台各种各样的政策，有松有紧；中央层面是趋紧的，地方政策则还是趋松的多于趋紧的。从国家的层面看户籍政策是不能够放松楼市限购，强调的是房住不炒的；但毕竟楼市对经济影响和贡献非常之大，地方政府放宽户籍和和金融机构利率下调，都会在一定程度上刺激楼市。所以，楼市忽冷忽热和冷热交替的不断出现，我认为是一个必然的现象。

从整体来看，楼市从一季度形成的小阳春在4月末已经开始有所回落，这个趋冷的态势应该是已经形成了的。再加上股市闪崩和中美贸易摩擦的升级，我认为未来楼市还是要防患于未然，做好最坏的准备和打算，但要做最积极的应对和措施。

往期回顾

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

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