有谁能把70城房价指数读出“花”来

楼市日日谈

2019年6月20日（第51期）

话题概要

国家统计局6月18日公布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读是：2019年5月份一二三线城市商品住宅销售价格涨幅总体稳定。一是一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落；三线城市新建商品住宅涨幅略升，二手住宅涨幅与上月相同；二是一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均与上月相同或回落。

楼市观察家韩世同

官方的解读可谓乏善可陈，媒体的报道也大致如此，一般人很难从中看出什么名堂来。倒是我们业内的两位大咖：易居研究院副院长杨红旭和中原首席分析师张大伟，却可以从这些枯燥的数据中读出“花”来，因为他俩擅长数据研究和分析。4月央广经济之声的70城房指分析是让浙报传媒房地产研究院院长丁建刚来做的，我们《楼市日日谈》21期谈论过，他和我都比较擅长宏观分析，但我已经比较长时间没有作此分析了，说实在的还是比较愿意听听他们几位怎么看、怎么说。5月央广经济之声有没有请他们几位评论和分析不是很清楚，因为最近很少收听央广经济之声的节目。但我从杨红旭和张大伟的公众号看到他俩对70城房指的评论文章，觉得相当精彩，现将其精华整理如下：

杨红旭《罕见：70城房价走出“M形”双头嗨》

先来看老杨的文章，标题就挺有意思，他认为国家统计局公布的70城房价指数是当前关于全国主要城市房价最权威的数据。虽然老杨认为，2017年以来部分一二线城市新房限价，导致数据有所异动，但也只能多看看二手房数据了。他对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知：2019年5月份，二手住宅价格环比涨幅为0.43%，相比4月收窄0.1个百分点。

但他指出，目前70城房价已经连续50个月上涨。从2015年二季度开始，一口气涨了这么久，涨得这么壮。史所罕见！2012年三季度到2014年一季度，也是一轮短周期的上涨期，结果只涨了不足两年，而且涨幅远远远的小于本轮涨幅！老实说，看着还在不断上涨的房价，老杨真的犯了“恐高症”。

请看下图：

图片来源于网络

看完房价上升曲线，再来看涨幅变化。过去几轮房地产短周期，每轮上升浪，都有一个环比和同比高点，其后慢慢回落，最终由红翻绿，跌入下图中的零刻度线以下。然而，本轮上涨浪，居然出现了两上涨幅高点，形成了史无前例的“M形"双高点！

环比涨幅的第一个高点，出现在2016年9月。背后的故事是，9月底住建部开会，圈住16城，要求调控，10月陆续出新政。在新政压制下，10月即开始涨幅回落。环比涨幅的第二个高点，出现在2018年8月。背后的故事是，7.31政治局会议，严厉批评高房价，要求坚决遏制房价上涨，8月冲高后，9月月便开始涨幅回落。两个环比高点，涨幅相近。 

图片来源于网络

今年春季，部分城市出现小阳春，反映在环比涨幅上，2、3、4月，涨幅扩大，5月回落，说明小阳春渐远。主要是政策面收紧，4月份中央政治局会议重提“房住不炒“，4、5月住建部分两批对10个城市房价地价过快上涨发出预警，央行银监部门收紧部分拿地激进房企的融资。老杨的判断是：环比涨幅，不会出现第三个高点了；同比涨幅，第二个顶部刚刚筑顶完成，接下去下行。

张大伟

《坏消息：96%城房价依然涨+好消息:涨慢了》

伟哥开篇就说，又到了每个月的那几天，统计局公布房价数据，其实结论早就有了，前几天公布的房地产销售数据已经体现了市场情况：在小阳春后，市场出现退烧！

首先：楼市小阳春退烧，二手房价格涨幅全面放缓！相比新建住宅网签数据滞后，二手房数据更有代表性：

图片来源于网络

2019年5月全国70大热点城市房价最明显变动的数据是二手房价格平均涨幅明显退烧，在5月份70大城市二手房平均环比上涨0.43%，相比4月份的0.53%明显退烧。特别是一线城市二手房北京上海持平，广州环比下调0.3%，只有上海微涨0.1%（4月份北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%）。

因为新建住宅是网签数据，新盘网签被政策影响最大，整体看，二手房数据更体现市场真实情况。从去年10月开始，已经连续8个月有超过10个城市二手房价环比下跌。从70城市数据看，上涨城市数量继续高位，连续2个月新建住宅67城市上涨，二手房55城市上涨。但不论是新建住宅还是二手房住宅，涨幅均明显下调。 整体看，上涨城市继续集中在中西部与东部部分区域。

整体看，5月份市场明显出现了，小阳春退烧，市场出现下调的原因主要有几点：持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少。收紧政策再次明显影响市场，购房者相比3-4月份的上升趋势，5月楼市政策收紧，影响了购房者的入市积极性。目前看，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月有可能市场会进入新一轮的调整期。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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