韩世同: 未来的住宅到底长什么样？ 之对“第四代”和“第五代”住宅的探讨

楼市日日谈

2019年5月25日（第25期）

话题概要

前两天，东南电梯董事长助理马依萍女士发了篇文章给我，题为《汽车上楼？东南电梯助力第四代建筑新时代》，文中介绍：为解决城市立体交通问题，东南电梯成就汽车上楼，让汽车电梯从梦想来到了现实。东南电梯与天地集团合作，共同研发让汽车上楼开到家门口的模式，开创第四代建筑新时代。但是否能隐于闹市，在大城市里过上优哉游哉的乡村生活呢？

楼市观察家韩世同

我们先来看一下文章对第四代住宅的描述，再看一下第四代住宅的形态：

第四代建筑新家居模式应运而生，将别墅、四合院、胡同街巷、电梯房、垂直绿化、空中园林、空中停车场等全部优势融合一起，开创—种全新的、颠覆性的住房模式。家家都有庭院，层层有街巷，户户有花园，街坊邻里之间可以休闲唠嗑；空中花园再也不是梦想，空中覆土40CM以上的私家花园，可以种树种花、种菜；还可以聚会、聚餐、遛狗、养生、养鸟；建筑外墙全部实现垂直绿化，使小区绿化率超过100%，使居住与绿色相辅相成，人与自然和谐共生。

为什么这是第四代住宅？

我在网上查看了一下，是这样划分的：

第一代是茅草房，第二代是砖瓦房，第三代是电梯房，第四代是生态立体房。但其实还有一种划分方法，会把未来的住宅划分为“第五代住宅”，是这样划分的：

“第五代住宅”是近年来房地产业出现的一个崭新的住宅开发理念。从我国住宅发展沿革来讲，房地产业在其发展初期，住宅开发的角度主要是为了解决住房的困难，只要能满足基本的使用功能即可，比如筒子楼或职工楼，这是“第一代住宅”，“第二代住宅”是在第一代的基础上对面积、配套设施等进行了经济适用的调整，并且出现了小区的概念。随着人民生活水平的日益提高，住宅小区越来越注重总体整合，对绿地、庭院设施有了要求，注意到了小区的空间的完整性和公用设施的齐全性，于是出现了以项目基本配套为特点的“第三代住宅”。而现在市场上比较多见的楼盘则可以称之为“第四代住宅”。这一代住宅着眼于改善和提高居住者的舒适度，主要表现为户型增大，客厅、厨房面积的加大，卫生间数量的增加，小区基本服务设施基础上也新増了会所、停车场，物业管理体系逐渐建立，同时突出了对居住景观的强调和重视绿化面积增大，设置具有个性的中心公用庭院等等。可以说，住宅的发展和变迁体现了社会文明的发展和人对自身生活质量越来越多的关注。

而"第五代住宅的本质是生态+文化”。这一代的根本特征是以创造舒适的人居环境为主题，从空间、环境、文化、效益四个层次进行综合性整合，做到人、住宅与自然环境、社会环境之间形成一种融洽的共生关系。总的来说，第一、二代住宅属于最求生存空间，三、四代住宅追求舒适居住，而“第五代住宅”则着眼于环境，追求生存空间的生态和文化环境。不仅满足消费者的居住质量得到质的提升。

之所以作以上的对比和分析，是因为我看到所谓的“第五代住宅”，远不如东南电梯助力打造的“第四代住宅”好，只是强调生态和文化，并无实质性内容，形态大致如下：

为解决城市立体交通问题，东南电梯成就汽车上楼，让汽车电梯从梦想来到了现实。东南电梯与天地集团合作，共同研发让汽车上楼开到家门口的模式，开创第四代建筑新时代。他们共同研发的第四代住宅在成本控制和原创技术方面都是行业领先的。具体如下：

第四代建筑成本与第三代建筑成本持平，同样的士地造出更好、更适宜居住的房子，于开发商而言，房价高出第三代建筑15倍。且汽车电梯并不计入公摊，于个人而言,得房率为95%—97%，而第三代建筑高层建筑的得房率仅在72%左右。第四代住房，全球原创技术，属于中国完全自主知识产权，它使政府不用多投入一寸土地和任何资金，即可使建筑绿化率达到100%,可彻底改善城市环境，改善人们的居住环境，改变空气质量，增加氧含量，减少尘土和雾霾，使家变成家园，使城市变成森林，实现人民对居住生活的美好向往。

据东南电梯马依萍女士介绍，这种新型的第四代住宅已经在成都开发建设，市场供不应求，推出多少就卖掉多少。而目前其他的一二线城市连听都没有听说过，更不要说见过了。若不是东南电梯马总介绍，我也没有听过和见过。所以，第一时间与广州和广东的同行分享，希望广州和广东不久的未来也能看到这种新型的“第四代住宅”，也见识一下东南电梯为此专门研发的快速汽车电梯是如何上楼的。

图片来源于逸合实业

东南电梯是国内乃至国际以特种电梯研发闻名的民族品牌制造商，但行事过于低调。我的和韩志鹏先生曾被邀请到东南电梯场参观考察，看到过可以升降30-50吨的集装箱电梯，其产品系列包括可以上天（航天专用防爆电梯）、下海（海洋船用电梯）和入地（矿用防爆专用电梯）的300多种电梯；央视十几吨演播升降台是他们研发的，新加坡几百套组屋加装电梯难题也是他们研发解决的；他们的别墅电梯是深圳观澜湖高尔夫别墅的首选。而他们官网的公司简介却是如此简单平淡，给大家分享一下：

简介:东南电梯是垂直交通系统解决方案的运营商。经过20年的创新发展，成为中国航天事业合作伙伴。定位于航天级电梯的铸造者，践行军民融合的国家战略，为国家重大项目与军事领域提供垂直交通系统解决方案。运用航天技术的民用电梯产品成为中国房地产开发企业500强首选供应商，既有建筑加装电梯作为城市更新领域的引擎IP，促进城市更新产业创新与升级。东南电梯将以更极致的产品、卓越的服务，筑造承载載梦想的幸福空间。

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楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

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