韩世同: 未来房地产经纪行业可能发展的趋向之房地产经纪行业的现状与未来(完结篇)

楼市日日谈

2019年5月20日（第20期）

前言

5月15日下午，我们房地产研究会跟心湾睿智，联合举办了一个主题为《经纪人，合伙人，未来人》的华南房地产经纪行业高峰论坛。

有很多经纪行业机构参与支持这次高峰论坛，像德诚行、房多多等中介机构。这个可以说是经纪行业的一个大型的聚会。

有多位专业人士，像在一线推动经纪人合伙制的机构、有法律的张旭峰律师、有德诚行的合伙人范文学、还有这个房多多，他们都这个从不同的方面，对这个房地产经纪发展，尤其是合伙人制的发展做了分析，研究和介绍。

我做了主题为《房地产经纪行业的现状与未来》的演讲和发言。

楼市观察家韩世同

今天是房地产经纪行业的话题最后一谈了。今天谈的是关于未来房地产经纪行业可能发展的趋向，我提出了“三个化”，一个是“平台化”，第二个是“资本化”，第三个是“合伙人化”，这是我个人的观察。也可能是巧合吧，那天我们广东省房地产研究会的黄远华会长也在会上给中介行业提了三点关于盈利增长点的三个方面，第一是“律师化”，第二是“仲裁化”，第三是“国际化”，好像大致是这样；也是三化，这个也是巧合。我觉得可能未来也不光是这非常单纯的三个化，房地产中介行业可能是朝着“平台+资本+合伙人”这样子的一个模式，朝这样一个方向来发展。

我们先谈谈平台化，未来房地产中介行业的平台化。其实这个平台美国早已经建立，我们看到美国的MLS模式，有解释为多重上市服务。这个房地产平台可以说是20世纪30年代诞生于美国房地产的一个平台方式运作方式，广泛使用于房地产开发、销售和中介代理。打造中国的MLS就是经纪人平台的一个互联网的模式，但是至今还没有打造出来。

广州市房地产中介协会廖俊平会长和徐斌副秘书长他俩有一篇文章研究说：“中国要打造MLS平台有两个先决条件，第一就是要有合理的分佣制度，第二就是要真房源，也就是必须做到独家代理。”他们认为目前国内可能还不太具备这个环境和条件，但是有很多的机构和企业都在努力地尝试。

我们看到早期的搜房就是在一定程度上，尤其是在二手，他们可以说是已经打造成了一个国内的二手平台，当然只是一个资讯方面的平台，并不是一个真正的在网络平台上就能达成交易的平台。但是，他们创造的一个收端口费的一种的运营模式，在当时还是非常成功的。如果不是他们后来任意地抬高端口费收费标准和他们0.5%的佣金到线下去开中介实体店，冲击中介的市场的话，那么搜房本身是已经打造成了一个二手平台的。如果他们再加以一定的提升和改进，那么他们就已经是中国最大的一个二手平台的交易的资讯网了，若是再加上交易的合理的分佣机制和真实房源的要素的话，那么他们其实是可以实现平台化的。现在他们还有没有这个机会呢？说不定了，由于他们过于急功近利，我认为他们恐怕还是与这个平台运营商一哥的地位可能是失之交臂了。

接下来，我们看到现在后来居上成为最大的是贝壳找房的平台，这是链家在推动的一个平台，也是腾讯最近领投D轮融资8亿美元。那么，贝壳找房能否达到中国MLS的目标，就要看最终经纪行业对它的接受度和认同度多高。也就是说，它是否能够在中国率先达到通过合理的分佣制度和真实房源两个先决条件，使得这个交易平台成为真正的中国的MLS，这是完全有可能的。

还有两家机构，其实我还是蛮有发言权的。因为2013年的时候，在博鳌房地产论坛上我主持过一个电商时代的房地产商业模式的论坛；嘉宾就有这两家，一个是好屋中国，一个是房多多，大家现在可能都是耳熟能详，但当时他们才刚刚成立。我甚至曾经有一度还做好屋中国的市场顾问，任职的时间很短，只有几个月。但是对于当时打造房地产交易平台、全民经纪人这样一些理念也做过比较深入的研判和关注。

我跟房多多的创始人段毅、好屋中国的老板娘汪妹玲也认识，对他们的思路和想法都有一定的认识和了解，这两个企业他们其实都有意愿要打造房地产经纪的交易平台。但是我感觉他们可能都是太超前了，没有人能将他们的理念贯彻实施。恐怕都是国内当时还没有这个条件。如果要打造一个平台，我认为这个平台就肯定应该是有很大包容性。包容性很强就应该是所有的经纪人和经纪机构，甚至包括所有的电商，相关的这些机构和人，就是有购房的需求或者是有房屋出售的需求，这些机构和人都可以在这个平台上登录和运作，这样子的平台才是应该是一个真正平台。

但是我看到好屋中国，号称规模较大、活跃度较高的移动互联网房地产交易平台；打造连接房屋、购房者、经纪人的可信赖的共享经纪服务平台，但是我感觉到他们还是要么就要去中介化，要么就想做最大的电商。房多多的中介平台，也是号称全球互联网经纪人直卖平台、真实房源、大数据智能匹配和房源实拍，一键询价和房源动态实时更新，但是否真的能做到，目前好像还是没有达到一个平台化的目标。

第二化是资本化，未来房地产中介行业的资本化，现在的链家应该是一个模式。我们看一下，资本化最早的显然不是链家，最早的应该是合富辉煌。合富辉煌早在2004年就已经在香港主板上市，但当时应该没有融到太多钱；世联行2009年也在A股上市，但资本融资运作也不是它主要的渠道和方式；最近方圆房服集团也成功登陆资本市场，2017年11月在港交所挂牌上市。我们看到其实早期的时候，搜房网和满堂红他们也是在资本市场上融资来发展的，这个应该是最早期的涉房的电商机构；后来的有好屋中国、房多多；然后就是链家网和贝壳找房等等。链家网和贝壳找房虽然也还没有上市，但在资本运作上堪称行业的典范。今后通过资本市场融资来发展业务的这样子的一个模式和中介机构也会越来越多。

我们再来看一下，未来房地产中介行业的合伙人化。我在网上找了关于经纪人合伙制的模式给大家参考一下。它分两个阶段，第一阶段和第二阶段；还有一个就是最后约定协议。

据说这个合伙房地产中介内部合伙人机制，也是房产中介门店解决人员问题的一个有效机制。那么，按照这个机制的模式主要是依托于门店的扩张。房产中介老板遇到门店扩张最大瓶颈就是面对招人难，留人难和培养新人难等等问题。很多中介想了很多的办法都没有彻底解决这类烦恼。按照这个机制来实施，第一个阶段，按照这个模式是分两年期的分红激励，主要是针对三个核心的岗位，有单店的店长、有小区经理、还有总部市场总监；第二阶段是资金股的激励，其最核心的内容就是确定公司的真正股东，店长职位以上、工龄三年以上、做过特殊贡献的，他们可以出资成为公司合伙人，然后约定协议。那么这样的一个模式，是好是不好呢？我并不清楚。这个模式只是我在网上找到的，我并不是这方面的行家，给大家参考和借鉴。但实际上我们看到每个合伙人制可能都有它不同的模式和特点，就是我们前面都提到像德诚行，他们有一定的这个合伙人机制；还有置家集团，还有裕丰地产他们的合伙人的机制可能是都有大致相同的地方，也有互相不同的一些差别。各自都是在一个摸索和探讨的过程和阶段之中。

所以我说未来的经纪人行业的发展模式和趋势，肯定不会是单一的模式。就像早期中原的那种一统天下的模式当时影响了整个香港，也影响了整个国内的经纪行业。但未来，我觉得不太可能历史重演，一种模式一统天下的情形不会再现。我认为，未来房地产经纪行业应该是平台化+资本化+合伙人化”，应该是以平台为基础复合型发展的一个未来整体的行业发展趋势。

往期回顾

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

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